直播：金融與市場之間的房地產

和訊房產訊息 8月11日，由觀點地產新媒體主辦的“轉變時期的中國房地產--2015博鰲房地產論壇”在三亞（樓盤）舉辦。眾多經濟學者、行業專家齊聚，就轉變時期的中國房地產議題進行探討。以下是和訊房產在現場發回的直播報導。

 　 主持人：尊敬的各位來賓、親愛的朋友們，大家早上好。

歡迎回到2015博鰲（樓盤）房地產論壇全體大會現場。經過昨天一天緊湊而精彩的議程之后，相信大家對今天的大會同樣抱有期待，相信也會帶給大家不一樣的感受。

首先介紹一下今天上午將為我們奉獻演講的嘉賓，他們是：

瑞穗證券董事總經理、首席經濟學家 沈建光先生

中銀國際控股有限公司董事總經理、投資銀行部副主席 程雁女士

中國農業銀行(601288,股吧)首席經濟學家 向松祚先生

保利地產(600048,股吧)副總經理兼華中華南董事長 余英先生

新鷗鵬集團首席戰略官、副總裁 李戰洪先生

在演講環節之后，安排有本屆博鰲房地產論壇第三場"地產精英 博鰲論劍"。

接下來，我們開始今天上午的議程。

reits的試水，信貸資產證券化的風聲以及住房銀行的圖紙……這些變化都告訴我們，房地產在金融頂層與市場格局間正在發生著什么，那將是一些對於行業、市場本身產生根本性影響的動作。

今天上午論壇主題是："資本與市場篇：金融與市場之間的房地產"。

本環節我們邀請了多位經濟學家和企業家為我們帶來演講，首先有請第一位演講嘉賓：瑞穗證券董事總經理、首席經濟學家 沈建光先生

沈建光先生的演講題目是“多重沖擊下的國內外市場動態”。有請沈建光先生。

沈建光：尊敬的各位來賓，非常榮幸，也感謝陳詩濤女士的邀請，我是第二次參加這個論壇，去年來的時候感覺地產是在低谷的，大家都比較悲觀，談的都是怎么生存下去，要淘汰一般地企業，要轉型到養老地產等等。當時的宏觀經濟還是不錯的，去年我主要講的觀點是房地產下降很大一個原因不是像很多人講的那樣周期性拐點已經到了，我記得去年還有一個觀點很悲觀的說，去年13億的房地產銷售額，已經是中期的高點了，今後就是往下走了，這也是有些人講的，房地產的調整一個趨勢性的拐點到了。我當時就不認同這個觀點，我認為去年最主要是貨幣政策的收緊。我們知道央行去年年初開始把打擊影子銀行作為主要的任務，所以去年主要是一個去杠桿，貨幣政策就是在打擊影子銀行的時候，對表內的資金也進行了控制。所以一季度甚至二季度房地產市場，包括剛性需求，第一套房的按揭貸款都拿不到，要等3—6個月，這是全國房地產下降的一個主要原因。我認為全國不可能所有的城市同時面臨一個供需的拐點，這里面肯定有其它的原因，就是貨幣政策。所以我認為去年貨幣政策是過緊。我在去年5月份的時候在《財經》(博客,微博)雜志上發了一篇文章，當時降準、降息的時機到了。現在貨幣政策已經放松了，而且會繼續放松。今年經濟確實也不好，我剛剛在《財經》上又發了一篇文章，對上半年的7%的增速做了一個探討，認為這個7%是比較虛的，實際經濟肯定比7%要弱很多。今年上半年我覺得主要的原因是財政收緊，我們不要說房地產企業家，包括搞經濟的，都覺得中國的政策解讀不容易，說起來是積極的財政政策、穩健的貨幣政策，但是去年貨幣政策很緊，今年財政政策很緊，這主要跟新的預演算法、國務院十三號文，打擊地方融資平臺有關，銀行不能再借新錢了，而且要收回，所以地方政府沒錢，很多投資大幅下滑。現在中央已經認識到問題的嚴重性，現在開始重新的要允許銀行有些條件的給地方政府貸款，而且7月30號，我們看到最新的中央政治局會議已經定調，經濟建設還是我們的重心，把它又重新放到我們的政策上了，下半年主要的任務還是穩增長。今年的政策面，從今年3·30開始的政策利好還是會繼續延續下去，持續到明年。

我覺得現在最主要的問題還是在海外，所以我的標題是“多重沖擊下的國內外市場動態”，它不光是國內三期疊加的問題，還有國際經濟格局、經濟形勢突變的問題。因為準備的內容比較多，我就講一些比較重要的點。

第一，下半年海外經濟不確定性較強。我覺得現在全球經濟格局最大的變化就是發達國家走出了危機，逐漸向好，特別是美聯儲9月份加息的可能性也很大，今年加息已經是定局了。歐洲經過了這樣一個次貸危機，最壞的情況可能已經過去了。日本的股市也是世界上表現比較好的，日元貶值對日本經濟的正面影響還是比較明顯的。但是與此同時，次貸危機從美國開始，從2008年開始，8年來，現在最大的變化就是發展中國家已經面臨了很嚴重的困境，特別是金磚國家，現在還有什么金磚？除了中國和印度，巴西出現負增長，俄羅斯4%的負增長，貨幣大幅貶值，這樣的格局還會延續，可能才剛剛開始，所以發展中國家的金融動盪對中國的影響是很大的。我們上個月的出口8%的下降，過去兩年，我們對俄羅斯、巴西的出口增長都在80%，一下子就負增長了，這對我們的出口打擊很大。這個格局下，我們覺得對中國的考驗很大，因為海外很多投資者把中國也看成是發展中國家，一旦對發展中國家不看好，所有的發展中國家它低配。

這個變化最大的格局，我覺得最主要的原因，一個是美國經濟的慢慢復甦，美聯儲加息周期的開啟，以及美元周期的走強，我覺得這一點是極其關鍵的，我今天可能多花一點時間講講美元周期和人民幣匯率。我們看到這張圖，第一張圖上的藍線是美元指數的表現，從美元走向浮動開始，現在美元是在第三個周期，下降也是三個周期，基本上是10年一個。可以看到第一個美元上升期，在80年代初的時候，是拉丁美洲，那時候拉丁美洲面臨了很大的危機。第二個美元走強的周期是在90年代，1992年開始，美國經濟開始復甦、加息，那時候很大的金融危機就是一個1997年的亞洲金融危機，那個金融危機之后，我們的東亞奇跡就結束了。現在是第三個周期，可以看到美元最近走強的形勢非常明了，這里面是有一個邏輯的，為什么每次美元走強，發展中國家都倒霉，而且是巨大的危機？而美元在走弱的時候，往往發展中國家是繁榮期，但是其它的發達國家倒霉。最早美元走弱，80年代末走弱之后，最倒霉的是日本，日元大幅升值，造成它的泡沫破滅，失落了20年。上一次美元走落是從2000年開始，最倒霉的是歐洲，我記得2003年我在歐洲中央銀行的時候，歐元是如日中天，當時歐洲央行行長自豪得不得了，就說歐洲開始取代美元了，沒想到10年不到，歐元區面臨解體的風險，現在還在扛。其實它的不有個累計，為什么發展中國家倒霉？為什么發達國家在美元貶值的時候倒霉，美元升值的時候得益？很重要的一個原因就是基本上發展中國家的貨幣，倒霉之前貨幣都是盯住美元的，而發達國家的貨幣都是跟美元是浮動的，其實這是一個非常簡單的道理，你跟美元盯住，美元走弱的時候，你也走弱，那你對其他國家的競爭力就加強，資產就流到你這個國家來，覺得你的資產便宜，買你的資產，資產繁榮，出口不錯。但是一旦美元開始升值了，那時候你的貨幣也跟著美元升值，很多國家的經濟基本面沒有美國這么好，貨幣一升值，很多國家出口就受影響，基本面不行，而且你的資產變得很貴，很多國家就覺得美元加息周期走強，資金流回美國，這就是退潮的時候，很多國家往往就承受不了。1997年的泰國、馬來西亞都是如此。

現在這個周期最大的考驗，我們看到巴西、俄羅斯已經不行了，貨幣大幅貶值，中國怎么辦？我們的貨幣就是這樣的情況，跟美元走得很近，美元走強我們也走強，我們跟日元和歐元跟三年前相比都升值了30%，現在是繼續跟美元走在一起，還是貶值？前兩天央行最新的舉措，我感覺到央行這一次絕對不是因為為了貶值而貶值，我覺得在目前的情況下，這樣做是得不償失的。因為現在還有一個很大的風險，就是資金外流。在美元走強的周期，現在大家都很緊張。這個其實很正常，國內的居民、投資者要全球資產配備，如果都不看好人民幣的話，對國內的金融市場也是有很大負面影響的。我覺得它主要還是因為特別提款權。為什么這個星期做呢？上周國際貨幣基金組織出了一個報告，批評人民幣早晨開盤價跟前一天的市場家脫節，這其實就是把開盤價跟收盤價掛鉤，這樣一來市場解讀為大幅貶值，現在已經貶值4%，我覺得已經到位了。你現在貶值了，可能就是面臨更大的危機，就是大家覺得你這個貨幣不行了，反而會引起資金的外逃。正好我們是要加入特別提款權的關鍵期。所以我覺得現在的全球形勢是錯綜復雜。

現在美國、英國是發達國家中恢復最快的，美國、英國的復甦為什么比歐洲快？從2008年開始，美國央行印了之前5倍的錢，英國也印了5倍的錢，日本印了3.5倍的錢，歐洲才印了2倍的錢，從這個量化寬鬆的程度也可以看出，越是量化寬鬆厲害的，現在表現越好。雖然發達國家開始走出危機，開始復甦，但是它的很多復甦是建立在大規模印錢上，這也說明人民幣要走出危機也不一定有基礎，因為人家的錢泛濫的比你還厲害。當時我們說日本20年走不出危機，就是因為日本的通縮很厲害，印了一點錢馬上就停止，結果又導致通縮。伯南克當時說，我給你5招，教你怎么印錢，最後一招就是開著直升飛機，放滿現金，到紐約街頭去撒錢。日本當時沒有做，但是沒想到伯南克后來做了美國央行的行長，正好處理次貸危機，解決美國的通縮問題，他做了他所有當時提出的問題，除了最後一招沒做，就是開著直升飛機去紐約街頭撒錢，但是他前面幾招也把問題解決了。美國這么大量的美元還印在那邊，發展中國家已經吃不消了。我想美國最後還是要靠金融，美國的復甦還是靠金融業，現在美國制造業的工資總收入才剛剛回到危機前的水平。

對中國來說，它的風險是很明顯的，海外的出口現在不能指望了，你靠貶值都不行，因為它沒有需求，你要貶多少？你要靠貶值鼓勵出口的話，10%都打不住。你貶值這么多鼓勵出口，你的錢都走光了，金融不穩定了，你怎么辦。中國現在最大的問題我剛才已經講到了，去年的經濟還可以，房地產不行，但是今年反過來了，去年是緊貨幣，今年是緊財政，到了下半年，我相信都會變成雙松，貨幣政策去年已經開始放松了。

第二，知難而進的gdp7%的經濟增長目標。今年上半年發電量幾乎零增長，固定資產投資方面，看這個投資下滑的速度，很像是硬著陸，從20%多一下跌到11%，這個投資數字還包括土地購入價格，我們知道土地是漲得最快的，把土地價格剔除掉，我估計現在這個投資5%有沒有還值得懷疑。投資是今年經濟下滑最主要的原因。我覺得政府現在做的一點沒錯，第一輪是靠基建先拉起來，第二是看房地產的投資能不能回來。根據任志強先生的研究，今年的基建，政府的投資還會繼續的加碼，今年的經濟要達到7%的增長，下半年要花大量的時間加強投資，要減稅，公共財政政策要大力加碼。所以我覺得房地產接下來肯定是一個支柱行業。現在的工業利潤增長也是零，財政收入也是低增長，過去是百分之二三十，今年是5%左右。所以我覺得經濟指標雖然是7%，但是實際情況還是很嚴峻。

目前的股市也很有意思，從5000多點跌下來。國家的經濟基本面還比較脆弱的時候，股市大漲是很有風險的，因為老百姓(603883,股吧)都覺得國家在后面托市，而且又允許融資了，大家都借錢去買股票，但是國家需要慢牛。慢牛是很難達到的，每個人都覺得是牛，都買的話，肯定變成快牛，后來變成瘋牛。國內的市場變成瘋牛的時候，港股基本上就沒動，海外投資者和國內投資者的差別是巨大的，他就認為你沒有基本面支援，你的基本面利好沒有兌現，他就不買。其實我覺得還是有機會的，國內的這一輪，我們看到接下來貨幣政策的降息，對經濟都有利好，國家牛市現在經過了調整，其實還是不便宜，我覺得干預市場、穩定預期、防止恐慌是必須要做的，畢竟你給老百姓的預期4000點才是國家牛市的起點，你現在在這個水平，短期內還是要穩定市場來穩定預期。但是中長期怎么辦？我覺得中長期就是兩個辦法，一個是把經濟增速搞到7%或者以上，穩定住經濟，用積極的財政政策和寬鬆的貨幣政策，包括對房地產的扶持，包括對很多新興產業，互聯網、服務業的扶持，改變這種投資硬著陸的局面。

第三，防范系統性金融風險至關重要。對這次股災海外的投資者最擔心