萬達的金融創新思路待考驗 風險防御是難題

轉型的焦慮在今年格外困擾地產大佬。

此前，國家統計局發布的數據顯示，今年5月，70個大中城市新建住宅中，有43個城市環比價格出現了下跌，同比下降的有69個城市。對此，國家發改委城市和小城鎮中心主任李鐵直言不諱地指出，當前我國房地產行業面臨著結構性過剩危機，轉型調整勢在必行。也正如萬科總裁郁亮去年所警告的：賣不出去房子的開發商最危險。

房地產企業開始密集地跨界轉型，金融成為他們最熱衷的風口。例如萬達、碧桂園……但當轉型風潮涌動之時，前景卻仍然難測：金融是緩解房地產大佬焦慮的最佳良藥？還是只將企業帶入另一個競爭激烈的紅海？值得人們思考。

時代周報記者 楊靜 發自上海

努力褪去身上的鋼筋和水泥味，成立了27年的萬達集團，站到了命運的十字路口：在金融領域尋找新的風口。7月21日發布的一紙內部批文，萬達集團醞釀了兩年多的金融集團成立事宜，終於得到了認定。

時代周報記者獲得的編號為大萬股【2015】19號檔案呈現了萬達金融集團頂層設計上的人員構成。集團董事長王健林親自掛帥，集團總裁丁本錫擔綱副組長。組員包含文化集團總裁張霖、集團高級副總裁金融集團籌建組組長王貴亞、高級副總裁金融集團籌建組副組長趙世剛、集團高級副總裁尹海、集團副總裁劉朝暉、金融集團籌建組副組長兼投資公司ceo陸肖馬，共計6人。

王健林對金融充滿了期待，在此前的2015年上半年工作會議上，他說：“萬達未來價值最大的就是金融板塊。”

在王健林的藍圖里，那個“看不見的萬達”是一個基於o2o、大數據、金融工具的萬達。戰略圖譜很清晰：萬達金融集團絕不重復傳統的金融模式，而是充分利用萬達獨有優勢，跟萬達商管、萬達電商結合，做真正的互聯網+金融。

在全行業觸網金融的浪潮下，地產企業涉足金融領域，萬達不是第一家。告別“野蠻生長”之后，“別再叫我開發商”的聲音從未消停。但擺在當下的疑問是：萬達轉型金融，只是一個跟風的“故事”，抑或是扼住時代命脈造就一個新的萬達金融帝國崛起的樣本？

王健林派兵布陣

現在，屬於萬達金融帝國的故事繪本，只是剛剛翻開了扉頁。

howard hughes corporation首席執行官david r.weinreb對時代周報記者強調，任何房企朝金融領域的轉型，必須要在人員上提前做好安排，“更為重要的是找到能堅持和企業並肩作戰的人，同時，這些人又能很好適應企業文化和制度”。

而在王健林思路里，萬達金融板塊的核心人員仍以他信得過的老人為主。在現今的金融領導小組班子里，四位為其長期以來的核心班底，這些老將曾共同經歷過萬達創業階段。

公開資料顯示，現年52歲的尹海從1993年1月開始就曾在大連萬達集團擔任多個職務，服務萬達時間最長。而丁本錫、張霖、劉朝暉三位老將分別於2001年、2000年和2002年進入萬達。

現年60歲的丁本錫已經服務萬達近14年，他自2009年12月起擔任執行董事並於2012年12月起兼任董事會主席，同時出任大連萬達集團董事以及萬達文化董事長。張霖現年雖只有43歲，但從萬達商業地產的基層做起，跟萬達有著15年的情緣。最年輕的劉朝暉現只有42歲，但也服務萬達近13年。

同時，金融領導小組三位空降的新貴的實力也不容小覷。51歲的金融集團籌建組組長王貴亞，從1984年起在建行任職30年，有著豐富的重大項目資產、債務重組上市與投資理財管理經驗。他曾於2009年12月起擔任萬達商業非執行董事，並於2014年2月起進入萬達集團董事局。

擔綱金融集團籌建組副組長的原渤海銀行行長趙世剛、原深圳證券交易所[微博]副總經理陸肖馬均在這兩年空降至萬達。

現年60歲的趙世剛，具有26年金融和經濟工作經歷，在2009年出任渤海銀行行長前，曾長期任職於中國銀行。在萬達動輒數十億美元的並購投資中，時常能看到合作貸款行渤海銀行的身影。現年49歲的陸肖馬雖並非經濟學科班出身，但卻具備豐富的金融機構和監管機構的從業經驗。從1999年5月起供職過美國道富銀行，爾后擔任過中國建設銀行股份有限公司非執行董事以及深交所[微博]“上市公司監管”副總經理。

按照大萬股【2015】19號檔案強調，這個新成立的金融領導小組將在集團層面進行資本市場的研究，包含重大投資(含合並)、重要業務決策、重點風險控制等。同時，在集團層面對所屬上市公司的治理和經營進行領導和管理。

王健林本人也強調，“金融集團要思考，銀行怎么跟萬達商管、萬達電商結合？我和丁總將牽頭創新，不僅僅是金融集團自己搞”。

在鈞涵顧問董事長謝志華看來，萬達在轉向金融業務過程中，做好核心人才的儲備極為關鍵。“由於金融行業屬於典型的英才驅動行業，專業能力和背后的人脈資源是金融業成功的關鍵。事實上，地產企業轉型金融業的，大量從金融業挖人已經成為常態，無論大型企業還是中小企業均是如此，此次萬達招募銀行高管就是基於其金融業的版面。”

金融全牌照？

王健林給出了萬達金融業務三大方向：加快掌握商家現金流入口，利用掌握現金流的優勢創新對商戶的信貸考核、發放和回收機制，利用電商、快錢的大數據。

在下半年完成銀行、證券、保險等三家公司的並購，也在他的議事日程表上。為此，王健林在2015年上半年工作會議上強調了這點。

這引發了外界對其要拿下金融全牌照的猜測。有先例可以佐證，在房企做大金融業務的隊伍中，泛海、綠地等無一不對金融牌照虎視眈眈。

“開發商一直希望獲取金融牌照，因為他們的資金永遠是缺乏的，同時地產又是類金融產業，本身就需要金融平臺的配合，只是大的金融平臺都比較昂貴，小的起到的作用不大。” 投行人士黃立沖對時代周報記者分析表示，金融平臺的搭建成功更取決於老板對金融的理解能力和經營能力。金融行業是屬於需要人力資本密集型的產業，並不是錢多就能做得好，如果拿大的金融平臺，成本不會比萬達的總市值低多少，但是如果拿小的，就要靠經營和運作。

這點同時得到了泛海控股董秘陳懷東的印證。在他看來，轉型是房地產企業當下的普遍現象，尋求更廣闊的產業支撐無可厚非。“房地產企業往金融方向走，有參股銀行、券商等形式。但像泛海，控股金融企業，做真正金融企業的運營，並將其作為自己業務板塊的轉型樣本並不多見。”

他分析指出，房地產企業傳統的重資產模式必然會導致高杠桿和負債率偏高。通過金融業務的發展，能將資產重新設定，並能使資產變得更輕、更快，“地產企業發展金融業務，要在頂層設計上做好規劃。資本、牌照、人才和體制機制這四大要素必不可少。在目前金融牌照受管制的前提下，牌照是一大重要資源。但拿下金融牌照也並不絕對意味著融資成本的降低。”陳懷東說道。

截至發稿，時代周報記者尚未從萬達處得到回復。而此前，王健林曾放言過，“萬達其實只需要有一個銀行牌照，也不需要開什么門店，資金完全可以用p2p”。

萬達是否真的只要一張銀行牌照不得而知。但王健林此前也曾披露過萬達金融業務詳細地釋放節點將在下半年萬達金融集團成立、互聯網+金融試點啟動后。

金融創新思路待考

從目前來看，萬達主攻的互聯網金融業務業績有著不錯的數字呈現。

萬達推出的 “穩賺一號”商業地產眾籌項目近期賺足了“眼球”。按照官方數據，這一融資產品兩周內賣了100億元。王健林將其定義為準reits(資產證券化產品)，國內目前多個城市已經在試點reits。

在王健林美好的愿景里，萬達和上海自貿區還著手搭建準reits權證交易平臺，並找了做市商，標的是沒有被融資抵押和擔保的萬達廣場，眾籌建成的萬達廣場計劃在5年到7年后資本化或出售。

但叫好和質疑同步發酵。

鈞涵顧問董事長謝志華的依據是這是輕資產需求的必須選擇。他給出了兩個原因：第一，在內在驅動上，萬達對本身規模擴張和投資回報率會有更高的要求，輕資產模式能讓規模在短時間內翻倍式的增長，同時輕資產模式能夠較大程度地擴大邊際效益；第二，外在環境上，房地產行業已經從黃金時代進入白銀時代，資產價格快速上升的時代已經過去，以重資產溢價增值的盈利模式將向輕資產運營增值的盈利模式轉變成為行業趨勢。

而戰略難以落地，成為投行人士黃立沖質疑的基礎。在他看來，商業地產是負租金杠桿，在衡量商業地產租金回報上應該用的是有效租金和實際凈租金收入，而不是合約租金。此外，在中國市場的投資環境很容易被所謂“萬眾”風潮刮死，“很多人在互聯網領域玩的是先把錢忽悠進來，然后撒開腿跑，大家都期待在某些領域做了老大就能把別人搞死，然后自己賺錢”。

商業地產尤其是不斷倒退的零售商業地產是否能夠通過實現金融杠桿變輕，依舊是未知的命題。在國金證券林敏(化名)看來，萬達收購快錢並發力線下支付業務，是其獨有的優勢。

她甚至表示，一旦商業模式可行將成為其日后最大的利潤來源，“快錢有支付牌照，且目前也在申請征信牌照。萬達有萬達廣場這一重要商業資源。兩者融合，比如你去萬達廣場買東西吃飯，你使用快錢的支付功能，那么現今的支付寶[微博]財付通、銀聯等將受到莫大的沖擊。而具備支付功能的載體像一個收款轉賬中間站，錢在中間站如果有所停留，能做余額寶[微博]理財通等，經濟效益很客觀。”

林敏所言，著實存在於王健林“互聯網+金融”的設想里。按照他此前的表述，在萬達廣場推行云pos機，通過掌握收款機來掌握商家現金流入口，以信貸考核的方式給中小企業提供信貸服務。“這相比傳統銀行成本更低、風險更小；同時，利用電商和快錢的大數據，把信貸服務的范圍擴大到會員消費群體中。”王健林說道。

在王健林看來，上述模式從互聯網概念入手，最終落地的是搶食傳統銀行的資產業務，而這些亦是王貴亞、趙世剛等外部引入高管的優勢所在。

而金融安全、穩定、低調的本質，與互聯網講究快速與客戶體驗的特性，容易形成天然對沖。這成為了來自資產管理公司的張夢(化名)質疑萬達金融業務發展的一大依據。在她看來，如何做好互聯網金融產品的“資金閉環”環節成為萬達的一大考驗，“在使用萬達快錢支付時，如何保證資金的安全又不影響用戶體驗。此外，出現風險事件后，萬達又如何降低消費者的索賠成本”。

風險防御仍是難題

不能用傳統的思維模式來管理金融業務，成為不少金融人士的普遍共識。

投行人士黃立沖的解釋是，輕資產、重運營、地產+金融、發展投資管理和開發管理，這些永遠是房地產公司脫離困境的康莊大道。但地產和金融之間基因的融合，其困境也是現實桎梏。

泛海控股董秘陳懷東認為，內部管理上，所有的金融企業運營，第一要素和要務還是風險管理，同時，穩健為重要原則。他對時代周報記者分析表示，“因為所有價格都是風險價格，對於所有金融資產來說，風險和收益是匹配的。如何在風險和收益之間取得平衡，是每個地產企業轉向金融領域要把握的。因為傳統企業，風險偏好上會更大一些，那么就更應該去把握這個度。”

王健林到底會如何規避萬達轉向金融領域時的風險，目前無法具體得知。而在和阿里巴巴集團董事局主席馬云打了個“億元”賭局后，王健林已經在加快速度復制支付寶母公司“螞蟻金融服務集團”，並試圖造出一個萬達金融集團。同時，萬達旗下的萬達電影、萬達文化、萬達旅遊、萬達娛樂等平臺，如何整合這些資源，並充分發揮互聯網金融作用，亦需時日。而房地產企業往金融投資方向走有利於企業未來的發展，此舉融僑集團副總裁、首席投資官康紅恩頗為肯定。“但純金融機構的投資和開發商轉型做金融投資，兩者不能直接對比。”他說道，“不能以單純的融資需求，來思考地產商轉向金融領域的發展，要用投資的角度思考。事實上，轉向金融方向是可以成為企業新的商業模式和盈利模式。一旦成為新的盈利模式就不是簡單地解決資金問題和融資問題。”

他進一步指出，房地產轉向金融投資，如何建立防火墻是一個很大的命題，尤其是同一個集團內部的金融板塊和項目融資之間建立合理的防火墻，“因為風險防范上而言，開發商的先天開發優勢、產業優勢和對風險的把控，優於一般金融機構。純金融機構缺乏資產管理能力、開發操盤能力和開發團隊，其所投資的地產項目，一旦出現風險，自身接盤難。而地產企業轉向金融領域，投的項目若是房地產相關的項目和產品，那么其長期積累下來的開發管理能力、風險把控能力、資產管理能力等均能增強它金融業務的保障”。

但他對時代周報記者表示道，不同的房企轉向金融領域，要具體分析。萬達的金融模式、綠地的金融模式、泛海的金融模式，不一定合適其他地產公司。