潘軍：社區O2O潮流不可逆

博鰲·21世紀房地產論壇第15屆年會，在7月18-21日在三亞海棠灣喜來登酒店召開，聚集近千名政界、業界和學界領袖與精英，在“分化與重構：弱平衡下的創新邏輯”主題下，縱論新常態下的房地產行業熱門議題，凝聚共識，為行業發展提供前瞻性觀點，金融界網站做專題報導。

華樣年控股集團有限公司董事局主席潘軍演講內容：

非常感謝21世紀的邀請，能夠參加今天這個論壇，我第一次來是2012年，那個時候我就談到了一個話題，今天我看了一下鐘偉教授總結的8個轉型，我們做到了6個。而我們在做的時候實際上是從5年前開始的，從房地產行業來講，我在這個行業20年了，應該講原來我們大多數研究的都是關於硬體的部分，關於經濟政策的走勢，但是實際上中國的房地產走到今天確實應該思考一下關於存量的問題，所以在2011年提出了由重轉輕，由硬到軟，最終從增量到存量的反思，今天我們一起來了解關於我們在移動互聯網時代，我們應該怎么樣來看行業轉型。順便回答一下剛才蔣先生提的問題，最近在研究一個課題，如何為1000萬人免費送墓地。我為此專門成立了一個個人基金會，而且我希望那是我退休之后，就是我未來臨走的時候，我現在已經有很多人在我這里預訂了，是免費的，如何為這個社會增加一些祥和之氣，我最近跟中國佛教協會的聯系，希望跟他們合作生產基於移動互聯網的的免費墓地模式，讓中國所有死不起的人能夠有一個安詳超度的地方。目前得到了很多人的展望和支援。

我們在關於社區方面的一些思考。現在大家知道，中國走到現在已經到的一個移動互聯網的時代，在這個時代，我跟大家分享一下，什么是我今天主題的一個基礎。首先，我們可以看看我們的社會發生了什么變化，為什么會在這個時候提出一個關於社區+的問題，為什么會有這么一個命題，現在把社會的進程分為四類，從工業時代，web1.0時代，web2.0時代，到移動互聯時代，我們一半的人現在都在看手機，這是基於現在所發生的隨時的內容都在手機上，我們在這里開會，大家我們所開會的內容在同一時間轉移到了全中國的各地，都通過我們各地的自媒體也好，我們的微信圈也好，都自動傳遞到全行業，全社會中去了。在這個時代意味著什么，我們可以看一下。

我們今天在反復地談，這個時代好像跟我們沒有什么關係，為什么在今年我們會迎來了58同城和房多多這樣的互聯網企業來參加我們的會議，去年還沒有，我們在探討一個問題，就是存量，一個是互聯網、第二是就是存量。存量是什么？我們研究院提出的一個數據，關於對於城鎮化，剛才鐘教授講了，我們的城鎮化還在進行，我們的房地產還將延續，我們的增速在減緩，趨勢是下降的。孫中山先生在100年前曾經說過一句話，世界潮流浩浩蕩蕩，順之則昌，逆之則亡，如果還是按照傳統的模式來走，肯定是死路一條。那我們不是沒有生計的，我們經過了30年的建設，我們看到王石先生在陸家嘴(行情600663,咨詢)的的論述，我們到現在已經開始變了，從開發商到服務商，我們基於這樣一個判斷，我們分析一下行業的機會，我們擁有7.5億的城鎮人口，超過了總人口的一半，54.8%，城鎮的O2O的用戶基數已經形成了。第二是我們看城市，一、二、三、四線城市，我們認為已經出現了關於移動互聯網和社區之間互動的機會，而且這個機會是從一、二線城市逐步在向三、四線城市轉移，這意味著什么？我們認為意味著生活方式發生了巨大的變化。一是我們以移動互聯網作為中心，這個大家可能關注得比較少，移動互聯網和PC端在以微信為代表的三年前，移動端出現的時候，現在PC端已經出現了挑戰，移動互聯網意味著什么？第一是多元化，原來我們的媒體，在座的很多媒體都是以中心化作為自己的價值，我昨天接受采訪很多都是自媒體是多元化的。二是個性化，三是及時性。第二個特征是互聯網和物聯網在我們的社區可以落地了，第三個特征是線上到線下的結合，第四是關於大數據有了機會，但是這一點，我們有一個大數據研究中心，越研究越覺得流汗，為什么？我們說的概念都是說錯誤的我們基於社區現在這點數據在未來來看根本不值得提叫做大數據，現在還是一個簡單的數理統計過程。比如P2P，現在有人說P2P大多數是是做高利貸的。

這些都形成了一個我們現在對於傳統行業，傳統模式激情的沖擊，我們 為什么要把房地產行業提升為社區服務行業，房地產剛才講到是以生產增量為主，很少有人去關注存量。很多都是以開發為主，而忽略了運營和服務，作為花樣年來講，我們在過去的五年，我們人員的結構比例，比如集團3萬多人，做房地產開發的只有800人，其他的3萬人都是做養老的、做酒店，做社區服務，做教育的，做社區金融，都是做服務的，基於社區的。所以要轉型的話，非常重要的是，人口結構比例的轉型，你都是在做什么。所以我們服務模式的演進就是按照這樣一個模式，我們服務到人，這是最關鍵的，老板在想什么，如果老板還在想地，想蓋房子，那還是傳統思維。剛才我跟王總講，其實早就有了，在移動互聯網行業，叫做用戶體驗，傳統叫做以人為本。現在還有多少在研究用戶的感受。這個部分來講，我認為這是談轉型升級，是我們花樣年對於行業的思維理解，我們要開始研究關於互聯網對體驗的變化，對於資訊化和智慧化，所有的一切都是要研究一個問題，我們這個時代在用戶體驗的情況下該怎么樣轉型。現在可以看到，我們在跟互聯網交接的時候，我們發現擁有了一個互聯網行業夢寐以求的入口，就是社區入口，當這個入口打開之后，結合到現在最時髦的一些東西，我們會擁有一個新的生態這個生態就是社區的商業生態。我們看一下怎么看待社區生態的商業本質。

昨天很多記者問我，好像沒有看出社區有什么機會，已經有了這么多東西，你們為什么要去談關於社區的電商。我們看一看花樣年怎么理解社區的，我們認為社區是社會的一個細胞，花樣年在過去10年目標就是一個，就是社區，過去耕耘出來的這一片土地，天然形成的這些關係，因為這些業主出事的時候不會找別人，還會找我，盡管是罵我，我認為當他罵我時候，這就是我們的關係，就像你去罵你的孩子，你再罵他，也是愛他的，當業主罵我們的時候，這是愛我們的表現。我們反過來看社區是組織的落腳點，是資源的承載體，是群體的聚集區，是社會變遷的載體，是生活的基本單元，是關係的組織處衣食住行等等，都在社區里發生，我們認為這是社會最有價值的部分，就像人一樣，如果人的細胞都是健康的，這個人是不健康的。

昨天很多記者問我，好像沒有看出社區有什么機會，已經有了這么多東西，你們為什么要去談關於社區的電商。我們看一看花樣年怎么理解社區的，我們認為社區是社會的一個細胞，花樣年在過去10年目標就是一個，就是社區，過去耕耘出來的這一片土地，天然形成的這些關係，因為這些業主出事的時候不會找別人，還會找我，盡管是罵我，我認為當他罵我時候，這就是我們的關係，就像你去罵你的孩子，你再罵他，也是愛他的，當業主罵我們的時候，這是愛我們的表現。我們反過來看社區是組織的落腳點，是資源的承載體，是群體的聚集區，是社會變遷的載體，是生活的基本單元，是關係的組織處衣食住行等等，都在社區里發生，我們認為這是社會最有價值的部分，就像人一樣，如果人的細胞都是健康的，這個人是不健康的。我們研究社區發現我們會創造一個新的基於社區的模式，我去年去美國路演的時候，很多國外的投資基金聽不懂，我后來發現為什么聽不懂，一定要我找一個美國跟它類似的模型，我說沒有。如果說類似的話，有一個美國的公司叫做“下一個門”，但是它的服務仍然是基於線上的，而線下的部分是比較弱的。我們可以看到在中國和美國它的差異化。一是關於社區的分布，中國的情況，之前的數據超過100萬人口以上的城市在中國有100多個，在美國是不可想象，美國可能最大的就是一個片區超過100萬，其他的都是在我們看來都是四線城市，社區的分布非常地分散。第二也沒有社區的管理，因為在國外做社區物業管理是非常昂貴的，但是在中國如果小區沒有物業管理，沒有管理團隊的話，小區將會癱瘓。關於社會關係，中國是非常在意鄰里的，但是現在有一點問題，30年的改革開放，人與人的關係沙漠化，這恰恰是服務的機會邊界沒有這么清晰，出去已經清晰的話，還有我們的機會嗎，騰訊做QQ的時候，人們聊天的時候都是寫信和打電話，為什么要上QQ啊？原來的市場是沒有的，微信出來顛覆陌生人的時候，原來也是沒有的。媒體問我們這個是不清晰的，你們還做，如果已經清晰了還有我什么事，阿里清晰了，你能顛覆阿里巴巴嗎，顛覆不了。在移動互聯網時代，永遠是有先發優勢的，我們認為這個部分至少給我們的行業提供一個探索的方向，當然現在全行業從去年彩生活上市的時候，這一年物業管理行業已經在轉型了，物業管理的行業的老總從來沒有像今天這樣揚眉吐氣，所有的電商都在找這些物業公司的老總談合作。所以我們至少發現了一個入口，為什么這些電商，這個互聯網企業會找這些線下的公司來合作。其實提供了傳統的互聯網企業所不具備的，比如強的社區關係，比如天然用戶的數量，以及社區的空間，這是一個強關係。作為互聯網來說，除了我們看到的一些比較強勢的BAT系統，其他是比較弱的，在轉化的可能性方面，可能是什么，當線上線下打通之后，會發現一個新的關係。我們提的DSR，數據、服務和關係，有了這些關係以后，我們認為會形成以下三層服務的體系。

基礎服務、關鍵服務和開放式服務，如果把它細分一下，我們其實在這個社區一開始的時候，就擁有了這樣的機會，比如開放式的服務有什么，家政、團購、導購、拼車、分類、末端物流、房屋共用等等，這些都是我們剛才聽到的這個行業互聯網行業最牛的企業都在從事這樣的行業，滴滴打車拼車服務，家政58同城，我們的房屋分享Airbnb等等，這些需求其實天然在社區里存在著，這個量有多大。我們統計了一下，從海量來說，人口7.5億，社區的規模，2013年的數據，我們現在的社區規模建筑面積247億平方米，社區的數量16.44萬，如果按照這樣的數據，有哪個平臺比我們這個還大，我們提出了如何形成這樣一個生態圈。

我總結了一下社區O2O的本質是什么，叫做有溫度的鏈接，這個鏈接這個詞語在互聯網比較要做的，如何做到有溫度，人與人對視的時候才會感受到他眼神溫度的變化，隔著一個螢幕永遠是冰冷的，而且語言所能傳遞的能量是最弱的。在德國有一項研究，語言傳遞資訊的能量只有7%，眼神25%，動作20%，你的表情10%，但是我們現在用的，移動互聯網用的這個部分是最弱的。我們可以看一看社區周邊所圍繞的，是物聯網，是互聯網，是社交網絡，而最遠的，所延伸出來的應用是的社區電商，垂直服務商，是社區的社交，這些都是互聯網的核心價值。作為母體來說，我們的價值是不是太大了，我們再看一下，如果按照金字塔的基礎來說，我們天然擁有的是所有移動互聯網行業所必須的，我們擁有數據、金融和社區。

我們可以看看在我劃分的這個分類里，幾乎移動互聯網的企業都在做了，但是像我們這樣有天然基礎的是不多的，那么我們再看一看互聯網+和社區+之間的對比，我昨天談到的時候，一些互聯網的同行都在聊，究竟線上線下，其實我認為最終兩者必須要結合，誰結合得好，誰就是下一個王者。我認為確實沒有必要悲觀，我們其實已經到了一個轉型的時期，而且我們是有出路的，我們所能形成的優勢我們轉化的難度，在我看來難度不大，我們的業主天天都在追著投訴我們，我們的老板都挺反感業主投訴的，在互聯網上是求之不得的，因為只要你去解決問題，老百姓(行情603883,咨詢)還是喜歡你的。如果按照這樣一個發展思路，給大家分享一下花樣年在做的一些事件。

昨天推出的美易家服務，把社區+的能力向旅遊度延展，我們希望可以顛覆一下酒店管理的模式，為什么我們可以做，因為我們是一個打群架的過程，我們有四個社區，居住社區、商務社區、養老社區、商業社區，我們還有四個垂直服務商，社區金融、社區旅遊、社區教育、還有社區制造，社區制造這部分剛才談到是傳統互聯網的一種轉型我們通過這樣的一個安排，我們認為要形成一個有溫度的連接。通過這個部分我們發現我們天然擁有了以下四個核心能力，基於四個社區和四個應用交叉以后，發現形成了一個最重要的部分，就是社區網絡和大數據，最終我們可以把握社區的核心密碼，它是一個形成人與人新型關係的新品牌。這是我們幾萬人努力的。我的目標是我退休的時候有100個萬人為此服務。

今天大家來分享關於弱平衡，其實我認為背后的邏輯是房地產走到今天，我們走到了一個轉折點，但是這個轉折點在去年的時候，在最悲觀的時候，我說是第二個春天，在中國當代，真正意義上研究產品，到研究服務的是少數，我們過去行業是行業紅利是靠資源和資本來獲取利潤的，快速周轉是我們的核心能力。但是實際上冷靜下來之后，真正現在這個社會我們都在談互聯網+，其實互聯網+的核心是什么，四個字—用戶體驗。而我們的社區本身，我們在座諸位共同可以為用戶產生用戶好體驗一個最核心的平臺，今天提出的社區+是把互聯網+的核心理念和社區結合起來之后，中國的社區進入這樣一個時代。一是我們和互聯網是共生的，而非矛盾的，第二是我們是的互生的，是相互作用，最關鍵的是未來兩個字，我們會再生，中國的社區一定會進入到一個新的歷程，沙漠一定要變成森林，為什么？那個時候我相信在座的諸位，我們上升到了一個新的生態，我們一定會過得更加幸福，謝謝大家。