美國總統的任期只有兩屆，因此人們常說，總統的第二任期，主線往往不是「施政」，而是「賺錢」。

6 月 23 日，是川普開啟第二任期的第 154 天。他用 1.14 億美元的現金，在貸款到期前的第 13 天，一口氣還清了他商業帝國中最棘手的一筆債務。

這 1.14 億美元，相當於美國總統整整 400 年的薪水。按照流傳最廣的演算法——「一個登機箱最多裝 100 萬美元的百元鈔票」來算，至少需要 114 個登機箱才能將這筆錢打包裝車。

而這筆貸款，正是來自他名下那棟著名的曼哈頓摩天大樓－華爾街 40 號，也被稱為川普大樓（The Trump Building）。

影子銀行，川普的債主

「當川普需要貸款時，他通常會撥通 Ladder Capital 的電話」，有知情人曾經這麼爆料。

2015 年，由於一筆向 Capital One 借來的 500 萬美元貸款即將到期，川普決定為華爾街 40 號進行再融資。這次，他沒有再找老牌銀行，而是轉向了 Ladder Capital——一家規模不大、名氣也不大的影子銀行。

經過評估後，Ladder 很快就同意出手，為這棟大樓發放了 1.6 億美元的商業抵押貸款，利率低至 3.67%。不到幾週，這筆債務就被迅速打包、分割成四張票據，並與其他數十處房產一起出售給投資者，流入次級金融市場。

這對川普大樓的債務票據

這對川普來說，是雪送炭一筆的貸款。

事實上，自 1990 年代初金融危機以來，花旗、摩根大通等大型銀行幾乎都不願再與川普打交道。當年，川普因連番投資失敗瀕臨破產，廣場飯店、川普航空等資產被銀行接管，幾家大行在停損中損失慘重。德意志銀行曾是最後一個願意為他撐傘的金融巨頭，但在 2008 年因芝加哥計畫延期還款爭議，雙方一度對簿公堂。此後，即便德銀在 2014 年曾再為其華盛頓計畫發放貸款，關係遠未恢復如初。

而 Ladder Capital 不僅同意借款，還給了他極低的借款利率。一般情況下，美國商業房地產貸款利率都在 5.5% 至 10% 之間徘徊，辦公類資產會更高一些。在很長一段時間裡，Ladder Capital 和德意志銀行是美國總統最大的債權人，德意志銀行給川普集團的利率在 5%-7% 之間，可見相較之下 Ladder Capital 給出的 3.67% 利率是極低的。

事出反常，必有妖。

據爆料，Ladder Capital 與川普之間的關係遠不止表面的「債主與借款人」那麼簡單。這家公司的發起團隊高層 Jack Weisselberg，正是川普集團財務長 Allen Weisselberg 的兒子。這層人脈，讓川普即便在主流華爾街銀行集體避嫌之際，仍能拿到數億美元的資金，而且利率極低。

作為房地產投資信託基金（REIT），Ladder 的業務核心，就是為傳統銀行不敢碰的高風險項目提供融資。他們不依賴儲戶存款，而是透過資產證券化，將貸款迅速打包賣出，以換取流動性和收益。在川普 2017 年的財務揭露中，Ladder Capital 持有與其至少四處地產的債權，包括第五大道上的川普大廈，債務總額超過 2.8 億美元。

在與主流金融體系漸行漸遠的同時，川普逐步依賴像 Ladder 這樣的影子銀行體系。而這段關係，也揭示了紐約影子銀行產業的興盛。

影子銀行，指的是一類不受常規銀行監管的金融機構，包括對沖基金、私募、貨幣市場基金和 REITs。他們發放貸款、進行融資，但並不需要承擔與商業銀行相同的監管要求。美國影子銀行的資產規模達 14 兆美元，與美國傳統的 16 兆美元商業銀行體系相比，規模並不小。

但影子銀行是美國金融體系的薄弱環節，商業銀行以政府擔保的存款為基礎運營，而影子銀行則依賴短期融資——這意味著，一旦市場流動性緊張，它們的資金鏈就可能瞬間斷裂。正如雷曼兄弟、貝爾斯登在 2008 年所經歷的。

但這只是川普冒進的商業風格的一小部分。

《川普家族：三代人締造帝國》一書的作者格溫達·布萊爾指出，川普之所以能在早年順利進入華爾街的銀行體系，是因為他的父親弗雷德·川普是紐約房地產圈裡最受敬重的開發商之一。銀行相信弗雷德，也願意給他的兒子一個機會。

但在「唐納德式」的冒進之後，耐心很快就耗盡。銀行家開始擔心，如果繼續向他放貸，最終不僅收不回錢，還可能難以在董事會和股東面前交代。於是，幾家大行默契地將這位「高風險客戶」逐出主流信貸圈。

華爾街 40 號，租不出去的摩天樓

華爾街 40 號的這棟川普大樓，一直是川普最津津樂道的「傳奇投資」。

他多次在公開演講和著作中反覆提到這筆交易：「我在 1995 年只花了 100 萬美元就拿下了這棟大樓。」在自傳《永不放棄》中，他寫道：「有時人們問我，最得意的一筆投資是什麼，我總是想到華爾街 40號—這棟大樓有某種特別的魔力，讓我永遠與眾不同。 70 樓、282.5 公尺高，坐落在曼哈頓金融心臟地帶，在 1998 年被評為紐約市地標。它見證了整個華爾街的崛起與沉浮，也見證了川普從開發商到總統的晉升之路。

許多人並不知道，川普並不擁有這棟大樓下的土地。他只有長期租賃權，最長可達 200 年。土地的實際所有者，是一群低調的德國富豪與工業巨頭。 1995 年，川普接管了租賃權並對其進行了重組，每年需要向這些德國人支付固定地租。

也正是在這樣的背景下，川普在 2015 年決定為這棟大樓進行再融資。他從 Ladder Capital 獲得了 1.6 億美元的貸款，以舊換新，取代先前向 Capital One 借來的 500 萬美元即將到期的債務。

當時，Ladder Capital 對大樓的現金流充滿信心。數據顯示，2015 年大樓的入住率高達 94.5%，比同類辦公大樓還高出 1 個百分點。根據他們的預測，大樓每年可創收 4,310 萬美元，總營運成本不超過 2,060 萬美元，淨收入應達到 1,100 萬以上。

但這棟大樓的經營狀況，並不如 2015 年時預想的一樣順利，因此一度有金融機構擔心川普會和之前一樣還不上貸款。

自 2019 年起，隨著疫情來襲、辦公需求銳減，大樓的入住率一路下滑，從 89.1% 跌至 2023 年的 74.2%。租金收入也從 2019 年的 4,170 萬美元下降至 2022 年的 3,090 萬美元，儘管 2023 年略微反彈至 3,300 萬美元，但始終未能接近最初預測值。

同時，營運成本卻居高不下。從 2017 年的 2,090 萬美元一路攀升至 2023 年的 2,320 萬美元，維修與維修成本幾乎是原估值的兩倍。最終，這棟大樓在 2023 年的淨營業收入，僅 1,280 萬美元。評級機構 Fitch 也在 2023 年 8 月直接下調了川普集團這筆貸款的信用評級，從投資等級的 BBB-降至垃圾級 BB。

這還不是最糟的。

川普每年要付給德國人的地租在 2015 年為 160 萬美元，如今已漲至 230 萬美元。更棘手的是，2033 年後，根據租約重置條款，這筆地租將暴漲至 1,600 萬美元，幾乎吞噬掉全部利潤。

在償還每年 980 萬美元貸款利息、扣除裝修與租賃支出之後，川普從這棟大樓裡真正賺到手的，只有 120 萬美元。

大租戶 Duane Reade 已經提前四年半解約撤離，其他租戶不是推遲入駐，就是拖延續租。到了 2025 年第一季，這棟大樓才「勉強達到收支平衡」。而在利率持續上升、營運成本高企的背景下，這種「平衡」看起來更像是一種脆弱的假象。

從賭場到大樓，川普的六次破產

如何償還這筆錢，已經成為觀察川普財務狀況與政治籌碼的關鍵指標之一。更令人緊張的是，就在去年，紐約州總檢察長曾明確表示，如果川普無法繳納民事詐欺案的賠償款，這棟大樓將面臨被依法沒收的風險。

用自有資金償還部分本金，再藉新債支付剩餘部分，仍是一種可能的解決方案。但多家金融機構早已表達擔憂──川普是否會像過去一樣，再次無力還款？他也可能乾脆宣布華爾街 40 號破產。

如果真是如此，這將是他第七次申請破產。密西根大學金融學教授阿米亞托什·普爾南丹姆指出，除非 Ladder Capital 仍然持有這筆貸款的部分份額，否則該公司對此也無計可施。 「真正遭殃的，是那些買下這些債券的投資者，」他說，「他們可能是銀行、保險公司，或者是對沖基金。」

從 90 年代開始，川普就以「高槓桿、重押注、賭未來」的激進風格著稱。他曾六度宣布旗下企業破產。

川普第一次破產是在 1991 年，這座曾被他譽為「世界第八大奇蹟」的大西洋城的賭場，造價高達 11 億美元，卻主要透過年息 14% 的垃圾債融資。 1990 年經濟衰退來襲，賭城現金流斷裂，賭場營運快速滑坡，瀕臨破產。川普申請 Chapter11 破產保護，剝離部分資產並讓債權人轉為股東，才保住了經營權。

第二到第四次破產是在 1992 年，Trump Castle、Trump Plaza 和 Plaza Hotel 三大地產業務集體告急，幾乎同時陷入債務重壓。 Plaza Hotel 一度負債超過 5.5 億美元，現金流枯竭。川普再次申請破產重組，透過減股、債轉股等方式挽回運營，同時保住管理權，讓「川普」這塊金字招牌繼續存活。

在這段期間，1999 年，川普的父親佛瑞德過世，房地產帝國傳承落子，「川普時代」正式開啟。但很快，川普馬上就迎來了第五次破產。 2004 年，Trump Hotels&CasinoResorts 宣布破產。公司背負 18 億美元債務，首季虧損近 5,000 萬美元。又是一輪 Chapter11。川普透過注資、自身減持避免身陷囹圄，同時繼續收取管理費。

那一年川普開始頻繁出現在電視螢幕：電影客串、真人秀《學徒》熱播，讓他重回公眾視野。媒體曝光度飆升，但可惜的是全球金融危機來了。 2008 年，雷曼倒閉引發房地產市場急速收縮，川普所有的房地產計畫都被拖累。

2009 年，由於未能償還 5,310 萬美元債務，Trump Entertainment Resorts 公司再次申請破產保護。 2014 年，在資產經營持續惡化的背景下，再次申請破產，最終他選擇退出管理權，將賭場出售給億萬富翁卡爾伊坎及其他對沖基金。

值得注意的是，這六次破產全都發生在公司層面，川普本人從未申請過個人破產。借助法律隔離，他成功保護了自己的私人資產。更重要的是，在每次重組中，他都盡力保留管理權或品牌授權權利，確保「川普」這個名字能繼續為其創造現金流。

從過往的慣用手法來看，川普無疑擅長三件事：用破產保護化解危機、用公關與媒體修復形象、用品牌授權持續變現。但這一次，川普用 1.14 億美元現金，一次還清了全部貸款。

但也正是這種「全部用現金還款」的做法，引發了新的疑問：川普到底還有多少錢？這些錢是哪來的？

豪橫地用現金還款，川普錢從哪裡來？

就在川普還完貸款的新聞爆出後，有網友敏銳地發現——6 月 22 日，一筆高達 1.12 億美元的 USDT 從波場（TRON）鏈上被銷毀，而這筆資金，很可能正是他的還款來源。

（律動 BlockBeats 註：USDT 被「銷毀」或轉入交易所，通常意味著它被贖回成美元－也就是從鏈流通中移除，回歸現實世界的銀行帳戶。）

原文連結