上半年北京商品住宅成交27403套 創歷史新低

和訊房產訊息 亞豪機構數據統計顯示，2015年上半年（截止6月25日）北京（樓盤）商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交27403套，成交面積312.17萬平方米，相比2014年同期分別減少了11%、4%，而且這一成交量也創造了有史以來的同期新低，甚至低於調控重災年的2011年。與此同時，上半年北京商品住宅成交均價為29222元/平方米，同比上漲13%，這一成交價格也創造了有史以來的同期新高。

歷年上半年北京純商住宅銷售情況

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，2015年在政策不斷拉動之下樓市成交依然延續去年的低迷態勢，並且再度創造歷史新低的原因主要在於四個方面：首先從宏觀背景來看，中國經濟在持續30多年高速增長之后，近年來已逐漸出現頹勢，進入次高速增長期。在人口、土地等要素紅利日漸萎縮的環境下，房地產市場也難以繼續維持快速增長，而是進入“慢行道”；其次是受到房地產緊縮調控的余波影響，自2011年“史上最嚴厲”調控政策開始，限購就成為市場需求無法逾越的一道鴻溝，雖然自2014年下半年開始調控政策不斷出現松動，但最根本的“限購”並未觸及，因此並未從根本上解決需求不足的影響；第三，從北京住宅市場價格十年間的變動來看，幾次調控均未能止住價格上行的步伐，十年間價格上升幅度高達280%，購房門檻的不斷提升也將大量中低階需求擋在門外，只能轉而尋求保障房等其他途徑解決；第四，除去原有的經適房，公租房等保障房之外，自2014年開始市場當中新增自住型商品房這一帶有一定住房保障性質的產品類型，2015年上半年自住房共實現成交9632套，擠占了剛需純商品住宅的成交。

雖然上半年整體成交位於低谷，但是從趨勢來看，2015年月度成交呈現不斷上升趨勢，尤其是自5月份開始，連續兩個月純商住宅成交量均維持在6000套以上，市場回暖趨勢十分明顯。亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，受到降息、減稅等刺激政策的影響，2015年二季度需求入市的積極性逐漸提升，尤其是中高階改善型需求。從上半年成交特征中也可以看出，上半年成交單價30000-60000元/平方米中端產品成交占比同比上升4個百分點，而60000元/平方米以上的高階產品成交則由去年同期的417套增加至806套。任啟鑫認為，改善型需求的活躍引領了這輪低谷期的成交回暖。

2015年純商住宅分月度成交情況

而從未來趨勢來看，未來政策寬鬆的趨勢較為明朗，而在今年北京戶籍改革將現大動作，備受關注的新居住證管理辦法將出臺，其中最大亮點即積分落戶制度。這也意味著限購政策有可能變相寬鬆，需求的開閘將進一步推動成交的上漲。

上半年純商僅供應萬余套創歷史新低，未來高價項目不斷增多

根據亞豪機構數據統計顯示，2015年上半年（截止6月25日）北京純商品住宅市場（不含保障房與自住房）僅有90個項目實現開盤，相比去年同期減少了62個，共提供純商住宅產品13311套，同比大幅下滑59%，同時也創造了有史以來的同期供應新低。

歷年上半年純商住宅項目供應量

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，供應低迷的原因主要在於兩個方面，其一是歷史原因，由於土地資源的不可復制性，因此在經歷了十多年的大規模開發之后，北京住宅市場當中新增供應必然將處於不斷減少的態勢，從歷年供應數據中也可以看出，2009年以前半月開盤項目個數都維持在200個（次）以上，2010年-2014年則跌至100個——200個之間，而進入2015年之后上半年開盤項目個數更是跌至100個以內；

其二是土地供應中自住房擠占純商份額。根據亞豪機構統計數據顯示，2015年上半年市場供應當中，共有13個自住房項目實現集中選房，推出房源量高達10939套，幾乎與純商住宅供應量持平。在土地資源有限的前提下，自住房產品的擠占使得純商品住宅的供應落至低谷。

從上半年市場供應來看，受到自住房配建推高土地成本的影響，超高價入市項目開始明顯增多，其中甚至包括萬柳書院與龍湖西宸原著兩個整盤單價超過10萬元的頂豪項目。與此同時，目前市場供應當中除自住房與頂豪之外，仍有部分適合剛性需求的中低價位老項目推出后期產品，不過任啟鑫認為，這將是市場當中最後一批適合剛需客群的純商品住宅產品，受到土地出讓方式的影響，純商品住宅部分價格被推高，未來市場當中將形成自住房與高階住宅為主導的二元模式，預計入市項目當中高價產品所占份額將不斷提升。