商辦價值崩近四成！歐美AAA級CMBS暴雷本金大虧逾25% 金融危機來首見

美國銀行分析師 Mark Nichol 近日出具研究報告指出，一項由英國購物中心支援、信評等級為 AAA 的商業抵押擔保證券 (CMBS) 的部分投資人罕見遭遇虧損，為 2008 年金融危機以來首見。

在沒有發生經濟危機的情況下，歐美地區最安全的 AAA 級 CMBS 投資人竟遭遇損失，分析人士表示，這顯示歐美金融體系恐存在一些嚴重問題，即便是最高信評等級的投資也不再安全。令市場感到震驚的是，這類爆雷事件竟發生在美股連日創歷史新高之際。

CMBS 出現虧損恐顯示歐美商用不動產價值降幅恐高過市場預期，國際信評機構惠譽日前也警告，美國辦公大樓的價值恐遭遇超過 2008 年房市崩潰的暴跌，到目前為止價值已累計暴跌約 40%，全球金融危機期間則下跌了 47%。

自 2020 年以來，Elizabeth Finance 2018 的 CMBS 一直處於違約狀態，其特別服務商、貸款服務機構 Mount Street 接受一項 3500 萬英鎊的現金出價，處置 Maroon 物業組合抵押物。Mount Street 估計，該物業組合凈收益約為 3150 萬英鎊，低於 A 類票據的 3360 萬英鎊本金餘額。根據 Mount Street 估計，該票據將遭受 6% 的本金損失。

美國銀行表示，Maroon 物業的價值下跌非常劇烈，跌幅超出 2021 年預期，當時預測本金損失僅可能會影響 B 類票據。

與此同時，巴克萊銀行也出具報告表示，上月紐約曼哈頓中城一棟建築抵押貸款支持的 3.08 億美元 CMBS 債權人，在以大幅折扣出售後，只收回不到原始投資的四分之三，這是金融危機以來 AAA 級 CMBS 債券投資人首次出現此類損失。

巴克萊警告稱，這是 2008 年金融危機以來商業地產支援的最高評級債券投資者首次出現此類損失。

根據 KBRA Analytics 數據，美國的商業抵押貸款債券中約有高達 520 億美元的辦公大樓貸款陷入困境，佔比高達 31%。這一數字比一年前增加 16%，其中美國一些城市的爆雷風險更大，芝加哥、丹佛的辦公大樓分別有 75% 和 65% 面臨風險。

惠譽最新分析報告指出，目前美國商用不動產市場尚未觸底，且遠遠沒有觸底，主要因為持續的高利率、美國經濟成長放緩、貸款環境趨緊以及辦公大樓需求長期走降

惠譽示警稱這 4 大因素將加劇再融資挑戰，導致貸款違約率上升，並轉移到特殊服務來進行潛在的解決或修改。隨著市場壓力增加，商辦大樓貸款表現將繼續走弱。

惠譽還將 CMBS 辦公大樓貸款違約率預估值上調，預期今年底將達 8.4%，超過該評級機構預測的金融危機期間最高的 8.1%，明年辦公大樓 CMBS 的違約率將進一步惡化至 11%。

值得注意的是，市場對美國商業地產市場的擔憂正在銀行體系中蔓延。

數據顯示，到 2025 年年底，到期的美國商用不動產貸款總量將超過 1 兆美元，這一數據到 2027 年將達到 2.2 兆美元，顯示美國商用不動產的困境恐成為未來兩年內最大的潛藏危機。