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中國定調房地產去庫存 鬆綁限購政策能否刺激房市水溫?

鉅亨網新聞中心 2024-05-16 16:00

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中國定調房地產去庫存 鬆綁限購政策能否刺激房市水溫? (圖:REUTERS/TPG)

據中國新聞周刊報導,隨著 4 月底中央政治局會議再度定調房地產「去庫存」,外界期望限購政策鬆綁能夠再次提升房市水溫。

過去 14 年中,限購政策的鬆綁與收緊,宛如房地產市場的溫度計,藉由限購政策的取向,可明確體察房市當下的「水溫」。

今年是中國房地產限購政策首次出台後的第 14 年,雖然目前包含海南全省、北京、上海以及深圳等地仍在執行相對嚴格的限購政策,但隨著杭州、西安在本月 9 月全面取消限購,一線城市的限購政策的已開始鬆動。

中信建設房地產團隊認為,近期中國重點城市密集出台鬆綁限購政策,預估在新的政策基調下,一線城市的房地產調控政策向主城區優化、二線城市全面取消限購的格局將加速形成。

目前仍堅持較嚴限購政策的北京、上海,會不會擴大目前的非限購區域,也值得關注。地產經濟學家鄧浩志認為,未來隨著二線城市全面鬆綁,一線城市大部分鬆綁基本上是板上釘釘的事情。除了鬆綁政策以外,未來還可望出台更多刺激性政策,例如傳聞中的大幅調降契稅,以及很可能在近期落地的降息、降準、降 LPR,最終調降房貸利率等。

相較於個別城市取消、鬆綁限購,外界也對另一個房市寬鬆周期的到來充滿期待。

根據中國國家統計局 4 月中旬發布數據,截至 3 月,中國商品房待售面積達到 7.48 億平方公尺,創下歷史新高。作為對比,受 2014 年至 2016 年的房地產調控政策寬鬆周期,加上棚改貨幣化影響,商品房待售面積在 2016 年 2 月達到 7.39 平方公尺的高峰,接著再 2019 年 11 月降至 4.92 億平方公尺,為近十年新低。

外界期待當前房市能夠迎來與上一輪「去庫存」類似的寬鬆政策。若從 2014 年至 2016 年的調控政策放寬進程來看,取消、鬆綁限購往往是最先使用的政策工具。

不少學者 2023 年起便呼籲應加大鬆綁力道。不過,根據中指研究院去年 12 月的置業意願調查,還款壓力大、收入不穩定和房價下跌,是影響居民買房意願的主要因素。而限貸放寬和調降房貸利率,將是未來促進買房需求的兩大政策取向。

國海證券首席經濟學家夏磊分析指出,限貸方面還有進一步放寬空間:一是下調房貸利率,二是降低首付比例,三是首套房的認定標準。

需求為何難刺激?

相較於刺激需求,限購政策鬆綁帶來的直接影響,更多可能是二手屋掛牌數量激增,因政策鬆綁激發了屋主掛牌試水溫的慾望。

國金證券指出,短期內二手屋掛牌數量大幅增加,會造成彼此價格互相傾軋,而二手屋價格持續下行,會帶動新屋價格下行,價格下跌又會加重居民們的觀望情緒,不利於新屋銷售,銷售不佳後只能進一步降價,最終步入量價齊縮的惡性循環,因此,二手屋掛牌數量的穩定,對房價和銷售的穩定性來說至關重要。

此外,預期不良也是影響當下人們買房的主要因素。

野村證券首席中國經濟學家陸挺表示,中國房地產業復甦進程較慢,原因在於存在下行螺旋。在房價和買房之間,房價愈跌,大家愈不買房,大家愈不買房,房價就愈跌;在買房和保交樓之間也存在下行螺旋,大家愈不買房,開發商就愈沒錢蓋房,保交樓的問題就難以解決。保交樓進展緩慢,將導致人們買房的積極度下滑,並轉向二手屋。大家不買新房,開發商便沒錢買地,地方財政所面臨的壓力也因此加大。

陸挺認為,過去兩三年裡,部分城市房價調整幅度較大,有助於房地產市場實現出清,預計未來一年內,中國政府會出台更積極的政策。他建議一方面應進一步取消限購限售,目前中國剩下一線城市和部分二線城市存在限制;另一方面,必須處理歷史遺留問題,促進房地產市場出清,透過保交樓推動完成此前的交易。

至於房價何時回穩,陸挺坦言難度較大,端看政府是否出來更積極的房地產政策。他說:「要推動中國經濟平穩恢復,關鍵要抓住房地產這個板塊。當前房地產業已明顯超調,現在已經有一些支持政策,但國內政策還有優化空間。」






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