深圳擬出新規 推進「城中村」改造 涉全市40%建面

中國深圳市規劃和自然資源局上周四（4 日）公布《關於積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》（征求意見稿）（以下簡稱《意見》），將在 2 月 4 日前向社會徵求意見。

其中要點如下：

1、背景

2023 年 4 月 28 日，中共在中央政治局會議上指出，在超大特大城市積極穩步推進「城中村」改造。

7 月 21 日，總理李強召開國務院常務會議，審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，並於 7 月 24 日印發。

7 月 28 日，國務院召開電視電話會議，總體部署「城中村」改造工作。

2、「城中村」改造分為三類

「城中村」改造的對象，是以深圳市域內原農村集體經濟組織繼受單位及原村民實際佔有使用的現狀居住用地為主的區域。

具體來說，「城中村」改造分為拆除新建、整治提升、拆整結合三類。具備條件的「城中村」，拆除新建，不具備條件的「城中村」，整治提升，介於兩者之間的「城中村」，拆整結合。

3、四種「城中村」用地優先納入拆除新建範圍

一是位於國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃、各類專項規劃等確定的重點功能片區、重點發展組團、軌道樞紐地區的「城中村」；

二是位於國家、省、市等各級重大民生項目、重大基礎設施範圍的「城中村」；

三是位於 20 大先進製造業園區、重大產業項目範圍的「城中村」；

四是公衛安全風險大、房屋安全及消防安全隱患多、配套設施落後、環境髒亂差、社會治理難等突出問題，或經相關部門評估亟需改造的「城中村」。

4、土地怎麼賣？

除安置房用地外，拆除新建類「城中村」改造項目內土地完成淨地入庫後，市規劃和自然資源局可依法採用綜合評價出讓、帶設計方案出讓等公開方式，確定土地受讓方，由土地受讓方開發建設。

無法安排安置房用地的，可將回遷安置要求作為土地出讓條件納入土地供應方案，土地受讓方完成土地開發後，將安置房移交區政府，由區政府回遷安置。在項目經濟可行、規劃條件能夠支撐的前提下，應按要求配置一定比率配售型保障性住宅。

引入前期服務商的，區政府根據項目實施協議對前期服務成本進行核算，按照保本微利原則上浮一定比重後，向前期服務商支付收儲補償金。

5、將推進「物業進村」全覆蓋

探索建立建管一體長效治理機制，通過引導村股份公司引進或自行成立物業服務企業，採用菜單式物業管理、村股份公司兜底等多種方式，推進物業進村全覆蓋，探索由實施「城中村」整治提升的企業承接日常物業管理，統籌運營和管理等多路徑，加強整治提升成果後續管理運營及維護更新。

6、涉全深圳市約 40% 建面

中國（深圳）綜合開發研究院的數據顯示，截至 2022 年底，深圳全市以自然村為單位的「城中村」單元共計 2,042 個，「城中村」總樓棟約 31.9 萬棟，總套（間）約 591.3 萬，總建築面積約 2.2 億㎡，佔全市建築總量比重超過 40%，居住人口佔全市人口約 60%。轄區建面和棟數前三甲為龍崗、寶安、龍華三區。