中國重磅房市政策連發！既有首套房貸款利率降低 首套二套首付比率下調

本周來中國房地產刺激政策井噴，繼廣深等地落實「認房不認貸」政策後，央行與金管局周四（31 日）再度連發兩項重磅政策，即下調首套和二套房首付比率，並降低存量（既有）首套房貸款利率。

中國人民銀行、金融監管總局在周四聯合發布《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。這兩則通知指出，對於貸款買房的居民家庭，首套最低首付款比重統一為不低於 20%，二套最低首付款比率統一為不低於 30%。

此外，存量首套房貸（8 月 31 日前簽訂）的借款人，可於 9 月 25 日起可向承貸金融機構提出申請，調降貸款利率。

具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整後的利率，不能低於原貸款發放時所在城市的首套房貸款利率政策下限。

比如，銀行發放房貸時，某地下限利率為貸款市場報價利率（LPR）+50bp，A 客戶為 LPR+100bp，B 客戶為 LPR+50bp。現在該地下限利率為 LPR-20bp，那麼 A 客戶最多調到 LPR+50bp，B 客戶不能調。

換句話說，當時中國房貸額度供不應求，導致一小部分房貸的利率比較高，現在銀行可以把提價部分讓回去。

央行與金管局說，此次政策調整有兩大要點：

一是統一全國商業性個人房貸最低首付款比重政策下限。不再區分實施「限購」城市和不實施「限購」城市，首套住房和二套住房商業性個人房貸最低首付款比率政策下限統一為不低於 20% 和 30%。

二是將二套住房利率政策下限調整為不低於相應期限 LPR 加 20 個基點。首套住房利率政策下限仍為不低於相應期限 LPR 減 20 個基點。

央行 8 月公布的 LPR 報價為：1 年期 LPR 為 3.45%，5 年期以上 LPR 為 4.2%。

存量房貸利率降低，幾千萬戶、上億民眾的財務負擔將明顯減輕，平均降幅大約為 0.8 個百分點。以人民幣 100 萬元、25 年期、原利率 5.1% 的存量房貸為例，假設房貸利率降至 4.3%，可省下借款人利息支出每年超過 5,000 元，顯著增加消費能力。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，這次政策非常重要，具有歷史突破性。「房貸政策源於 1998 年租房制度改革前後，隨著商品房市場和預售制度的發展不斷創新，但從來沒有中途調整存量房貸利率一說，所以此次房貸政策具有歷史突破性。」他預料一些銀行會在 9 月上旬推出相關房貸合約，房貸者可以科學籌劃，降低每月還貸金額。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則說：「我認為應該開放商業銀行之間的競爭，比如鼓勵銀行用新發放貸款去置換原有銀行的房貸，在存量競爭的時代，房貸是優質資產，倒逼銀行積極降低利率。」