【FOCUS】央媽重招救樓市,效果觀察引兩看點

　　【FOCUS】中國「五大行(工農中交建)」淨息差失守1.8%警戒線之際,傳聞已久的「存量首套房貸降息」終於落地,估算符合條件的25萬億人幣「老房貸」,利率平均降幅可達80基點;幾乎同時,多家內銀在央媽首肯下紛紛官宣,即日起下調人幣中短期存款利率最多25基點。政策組合拳進入第二輪,效果觀察引兩看點。

*存量房貸利率平均料降80基點*

　　繼央媽、財政部、稅務總局、中證監等上周連環出招(首置「認房不認貸」、A股印花稅減半、下調融資保證金最低比例)後,配合黨媒《學習時報》有關「堅決阻斷經濟走弱和預期轉弱

的循環」的最新呼聲,央媽、國家金監總局昨晚聯手祭出第二輪組合拳:允許存量首套商品房借款人9月25日起,可向承貸金融機構申請降低利率;統一首套房、二套房首付比例下限各為20%、30%;下調二套房利率下限至LPR加20基點。

　　政策看點之一,是首套房20%首付下限未排除一線城市,意味北上廣深原本30%至40%的首付要求顯著降低;看點之二,則是為存量房貸利率下調開綠燈,坊間測算平均降幅可達80基點。

　　此或解釋了5年期LPR何解8月會保持按兵不動。簡而言之,存量房貸貸款人無需等到明年1月1日的LPR重定價日,理論上可自9月25日起「即申請,即減息」;此外,5年期LPR在8月跳過一減,為稍後調降LPR加點的銀行,提供更多淨息差緩衝空間。

*高利率年份上車者受惠料最大*

　　按央媽、金監總局的通知,下調存量房貸利息,「不能低於原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限」,那麼,到底可以減多少?

　　眾所周知,內地房貸利率以2019年10月為分水嶺,之前為錨定基準利率,之後主要採取「LPR+基點」的形式。回看2015年上一輪房地產救市至今,個人房貸加權平均利率的走勢:從2015年首季的約6%降至2016年底的約4.5%;此後2016年12月中央經濟工作會議首提「房住不炒」,房貸利率開啟上行並於2018年底高見5.75%,接下來三四年一路徘徊5.5%以上;到2022年1月,連續20個月企硬4.65%不變的5年期LPR進入四級跳,到今年6月最新報4.2%。

　　換言之,在2010年至2015年、2017年至2021年房貸利率高企時貸款的購房者,今次受惠料最大,若以利率調低100基點計,每100萬元、30年還款可每月減少月供最多840元。

*倒逼中產急尋回報率更高標的*

　　不過,鑑於上半年新發房貸平均利率已按年大降逾百基點,而內銀淨息差失守1.8%警戒線限制進一步下調空間,由此帶出第一個關鍵問題:面對仍高企4%以上的房貸利率,以及房價

只漲不跌神話幻滅,救市組合拳能否如機構樂觀預期般,拉動1.7億平方米商品房銷售,尤其是提振三四線城市的購房需求?

　　第二個關鍵問題是,從國有大行到股份制銀行最新紛紛下調存款利率最多25基點,一年期人民幣定存利率低至1.55%,能否令近六成(58%)傾向「更多儲蓄」的國民,轉向「更

多投資」及「更多消費」,倒逼近132萬億元住戶存款流向零售市場、股市樓市?

　　對低收入家庭而言,存款利息收入減少或抑制其支出;對中產而言,尋求回報率更高的標的,勢是當務之急。眼看買樓租金回報率低至2%以下,傳統收息之選內銀的股價風雨飄搖,或不難理解內地訪客赴香港新造業務保費,第二季錄有紀錄以來單季次高的223億港幣。