中國下調存量房貸利率箭在弦上 主要銀行集體表態

在中國監管部門多次提及存量個人住房貸款利率調整問題之際，據陸媒《21 世紀經濟報導》消息，周二 (29 日) 網上傳播一張《關於召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議的通知》的截圖，進一步抬升了居民存量房貸利率下調的預期。

圖中顯示，一家國有銀行擬於 30 日召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議，要求數管部、軟體中心、數據中心、測試中心、個金部 / 消保部、公司部、網金部等部門參會。

另外，近期，多家上市銀行披露 2023 年中期業績並召開業績發布會，針對存量房貸利率調整進展情況，有多家上市銀行作出最新回應。多家銀行高管表示，已經制定了相應的預案。同時，實際操作需要考慮各區域、各城市的差異性以及利率調整力度等諸多因素。存量房貸利率的下調或對淨息差帶來壓力。

招商銀行：下調勢在必行

招商銀行 (600036-CN) 行長助理彭家文在近日舉行的 2023 年中期業績交流會上表示，存量房貸利率下調勢在必行，亦是大概率事件。目前招商銀行已經制定了預案， 但還沒有最終的方案。

「這主要考慮是現在有很多因素需要兼顧好，比如如何兼顧好 "因城施策" 和公平性、銀行系統支持等問題。各個城市、各個分行不一樣，很多客戶的情況不一樣，都要考慮到。」彭家文指出，總體來看，招商銀行會在央行的指導下按照市場化、法制化的原則穩妥地推進實施。 

據報導，招行已從樂觀情景、中性情景和不利三種情景對存量房貸利率下行進行了測算。從測算的結果來看，影響總體可控。

中信銀行：已經做好調降準備

對於未來如何執行以及會對營收和利潤產生多大影響等問題，中信銀行 (601998-CN) 副行長謝志斌表示，密切關注監管導向和市場的動向，也對該行行內業務情況進行及時梳理和分析，對可能發生的業務調整，已經做好了預案。後續，中信銀行將結合同業執行尺度以及市場變化情況，積極落實監管要求，履行社會責任，兼顧好業務發展與客戶經營的平衡。

謝志斌表示，基於目前掌握的信息來看，同業各行對政策的理解不盡相同。在實際操作時，銀行既需要考慮對客政策的一致性，也要考慮各區域的差異性以及利率調整力度等諸多因素。如從客戶角度看，各銀行按照相同標準執行，更有利於提高公平性。但從區域情況來看，房地產政策是因城施策的，各地區按揭貸款利率差異較大，因此存量利率調整確實難以實現「一刀切」的管理政策。

此外，在談及當前房地產形勢時，中信銀行副行長胡罡則表示，從長期來看，房地產仍然是中國國民經濟的支柱性產業，一定會健康發展；從短期來看，房地產風險仍在逐步出清過程中。

建行：對銀行的淨息差帶來一定下行壓力

建設銀行 (601939-CN) 管理層在 8 月 24 日舉行的 2023 年中期業績會上，也就存量按揭貸款重定價話題進行回應。

建行首席財務官生柳榮在該行中期業績發布會上表示，存量房貸利率下調確實將對銀行後續的淨息差水平產生一定影響。由於監管部門具體的指導方案還沒有出台，各家銀行還在保持積極溝通，現在測算有一定難度，但總體上會對銀行的淨息差帶來一定下行壓力。

「剛剛公佈的人民銀行第二季度貨幣政策執行報告裡有一段表述，"商業銀行維持穩健經營、防范金融風險，需保持合理利潤和淨息差水平。" 這個表述說明，商業銀行保持一定的利潤和淨息差水平，有助於增強支持實體經濟的可持續性。從這個角度來看，政策導向是希望商業銀行的淨息差能夠保持一個相對穩定的態勢。」生柳榮表示。

農行：方案明確後將抓緊制定操作細則

8 月 29 日，農行 (601288-CN) 召開中期業績發布會，農行副行長林立在回應存量房貸利率調整一事時表示，近期人民銀行明確指導商業銀行有序調整存量個人住房貸款利率。

農行指出，這個意見一方面有利於減輕部分存量居民貸款客戶的財務負擔，也有利於商業銀行平滑提前還貸壓力。在有關政策方案明確後，將抓緊制定具體的操作細則，會盡快完善好合同文本的準備，做好系統銜接。

怎麼調？「一刀切」難推進

在很多有爭議的問題上，「一刀切」是最直接的做法，但這可能並不適用於存量房貸利率調整。

中信證券首席經濟學家明明對記者表示，下調存量房貸利率不能簡單的「一刀切」。基於購房時間、購房地點的不同，存量房貸合同的條款也有較大的區別，需要制定差異化的存量房貸利率調整方案，延續「因城施策」的政策思路，但在實踐中也容易帶來套利空間。此外，一二線城市之間如何調節，新老貸款之間如何調節，都需要各家銀行基於實際情況詳細討論、妥善處理。

「比如說如何兼顧好因城施策的問題，在因城施策的同時又怎麼考慮好公平性的問題，還有銀行系統能不能支援的問題。」招行行助彭家文稱。

彭家文表示，這些都特別複雜，各個城市、各個分行不一樣，很多客戶的情況不一樣，都要考慮到。總體來看招行會在央行的指導下按照市場化、法制化的原則穩妥地推進實施。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，銀行調整利率要考慮的內容比較多，主要面臨的問題是「差異性和公平性」的問題。從差異性的角度看，各地房地產市場和政策不同，所以降低存量房貸利率也需要有差異操作。但是這樣做會產生信貸客戶輿情的問題，通俗說就是「為什麼他們降低了，我沒有降低」。而從公平性的角度看，可以一碗水端平，但顯然也和各地的房貸市場有差異。這個問題是目前銀行考慮的內容。