中國官方定調樓市已有重大變化 專家：從防過熱到防過冷

中國中共中央政治局 7 月 24 日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議稱要調整優化房地產政策，未提「房住不炒」，幫助中資地產股債飆升。

會議指出，要切實防範化解重點領域風險，適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

會議指出，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和「平急兩用」公共基礎設施建設，盤活改造各類閒置房產。要有效防範化解地方債務風險，制定實施一攬子化債方案。要加強金融監管，穩步推動高風險中小金融機構改革化險。

10 天前，7 月 14 日人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦發布會也曾提及「房地產市場供求關係已發生深刻變化」。

鄒瀾表示，考慮到房地產市場供求關係已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出台的政策存在邊際優化空間，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

「風險防控」成重中之重

針對會議中關於房地產內容，中原地產首席分析師張大偉認為，「風險防控」，是今年房地產工作的重中之重。2022 年以來，房地產行業進入深度調整期，市場景氣程度持續走弱，房企債務風險明顯加劇，也影響了市場信心。

值得一提的是，本次會議未提「房住不炒」。需要注意的是，沒有明確提及「房住不炒」，不意味政策的全面轉向。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，此次提及了供求關係發生重大變化的新形勢，具體來說實際上包括購房需求步入冰凍期、投資投機需求大規模離場、供求矛盾開始呈現供大於求的特徵、二手房掛牌激增歷史罕見等。

對於後續政策趨勢，在嚴躍進看來，此次會議後會有系列重磅政策，尤其是限購鬆綁取消、房貸政策持續寬鬆、一線城市率先鬆綁等方面會有持續性的大招，對於房屋交易和市場信心提振將有極大的作用。

預計下半年政策調整

同策研究院認為，當前市場風險有五個方面，第一、房企債務風險及伴隨的爛尾樓現象；第二、庫存風險，目前部分城市面臨房地產庫存較大，去化難的風險；第三、合理購房需求因為恐慌而不敢買房的信心風險；第四、核心城市一二手「倒掛」現象所帶來的局部升溫的風險。第五、房地產市場過快下行帶來拖累經濟的風險。

針對五個風險，同策研究院預計下半年有五個方面的政策調整：

• 第一、房企融資政策在下半年會適度放鬆，謹防流動性問題導致部分未暴雷的房企出現違約以及暴雷房企展期後的二次違約發生，更要避免債務風險的大面積傳導；
• 第二、庫存大的城市，要控制地方政府的賣地衝動，地方城投托底會嚴格限制；
• 第三、需求端的政策會鼓勵剛需和改善群體入市，因此，在購房按揭利率，購房資格等方面會合理優化，部分下行壓力較大的城市會調整首付比例；
• 第四、核心城市面臨「收緊」型兩類的政策，1.「倒掛」網紅盤熱度過高的問題會出政策管控，2. 核心城市資金監管會進一步嚴格，嚴防開發商把核心城市現金流向低能級城市騰挪；
• 第五、城市更新以及租賃市場會成為拉動房地產經濟的新引擎，將會成為 GDP 增加值的重要貢獻力量。

58 安居客研究院院長張波認為，從中央政治局會議的表態來看，優化房地產政策的方向被重點提及，結合今年二季度以來樓市下行的背景，預計下半年會陸續出台適度放鬆調控的政策或措施。

此前備受關注的一二線熱點城市限購放鬆相關政策出台的概率，進一步增大；房貸政策有望指向改善性需求，熱點城市「認房又認貸」政策進行調整的機率也在不斷增大。

關於地方債務風險的表述，預計後續會推出相關落地執行的方案。