內地樓市轉弱無阻內房造好,政策憧憬下可開始部署?

　　《經濟通通訊社3日專訊》內地樓市今年初短暫回暖,但到第二季便重回寒冬,克而瑞地產數據顯示,百強房企6月銷售按年跌28%;中指研究院發布報告顯示,6月百城新房價格按年跌幅擴大,二手房價則連跌14個月。不過,市場正憧憬內地將有強力刺激政策出台,故樓市持續淡靜無阻內房股股價反覆向好,今日亦普遍隨大市造好,其中合景泰富(01813)飆7%,難道在政策憧憬下內房易升難跌可開始部署?

*內地百強房企6月銷售按年跌28%,樓市復甦動力放緩*

　　根據克而瑞地產的初步數據,內地百強房企繼5月銷售按年增幅收窄至6.7%後,6月更由升轉跌,終結連續4個月回升,銷售操盤金額5267.4億元(人民幣.下同),按年下挫

28.1%;按月則增長8.5%,漲幅屬歷年同期最低。6月有近六成房企銷售錄得多於30%的按年跌幅,不足三成按年銷售有增長;按月計,僅約一半房企錄得銷售升幅。累計上半年,百強房企銷售操盤金額30620.2億元,按年微升0.2%。供需方面,重點30城供應雖有反彈,按月增34%,但供應量仍為近5年來同期新低;6月成交量按月跌9%,按年跌25%,上半年累計成交按年漲17%,增幅較首5個月收窄13個百分點。

　　克而瑞指,雖然今年來整體內房行業有一定程度修復預期,但受到供需兩端制約,上半年市場表現相對平淡,樓市復甦動力放緩。而6月樓市未有迎來預期中的止跌行情,表明改善需求成為政策重點後,短期內對成交的支撐作用有限,另踏入6月,二手樓市下行壓力進一步顯現,成交按年及按月齊跌,且按月降幅有擴大趨勢,剛需購買力階段性樽頸初現。若7月仍無強力救市政策出台,整體新樓成交規模將繼續低位持穩,按月跌幅及累計按年增幅將持續惡化,維持弱復甦主基調。

*中指院:百城房價短暫改善後再受壓,下半年政策加力預期增*

　　另外,中指研究院最新發布的報告顯示,6月內地百城新房平均價格為每平方米1.62萬元,按月跌0.01%,按年跌幅擴大至0.16%;百城二手房平均價格為每平方米1.57

萬元,按月跌0.25%,已連續14個月按月下跌,按年跌幅擴大至1.75%。從上半年來看,百城新房平均價格累計上漲0.01%,較去年同期收窄0.14個百分點。一季度在前期積壓需求集中釋放帶動下,市場信心逐步回歸,價格呈現修復態勢;進入二季度,市場恢復節奏放緩,房價上漲動力不足,5月、6月新房價格環比連續下跌。而上半年百城二手房平均價格累計下跌0.82%,較去年同期由漲轉跌。一季度二手房市場活躍度明顯提升,房價跌幅快速收窄;二季度後,隨著二手房掛牌量持續走高,市場去化明顯承壓,業主預期逐步下調,房價環比跌幅逐月擴大。整體來看,上半年百城房價短暫改善後再度走弱,房價下跌壓力加大。

　　展望未來,中指院認為,隨著第二季市場持續轉弱,下半年政策加力預期增強。核心一二線城市政策仍有寬鬆預期,如持續優化限購、限貸等政策,同時結合人口、人才等政策導向,針對多孩家庭、老年家庭等給予更多購房支持。但7至8月將進入房地產市場傳統淡季,若政策托底力度有限,購房者置業信心難有明顯改善,房價調整態勢恐將延續。

*官媒指一二線城市限售限購或鬆綁,花旗建議降存量房貸利率*

　　第二季內地樓市重回寒冬,官媒則續吹暖風。《中國證券報》上周五(30日)引述專家意見指,為保持房地產市場恢復勢頭,更多增量政策舉措或醞釀出台,當局或繼續把降低購房門檻

和購房成本放在首位,甚至將限售限購政策鬆綁擴大到核心一二線城市。克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示,相比調控全面鬆綁的三四線城市,核心城市政策工具更充足,鬆綁的餘量更足;另方面,核心一二線城市市場復甦動能在轉弱,且內部也存在分化行情,有進一步優化調控的必要。

　　花旗集團大中華區首席經濟學家余向榮表示,今年以來住戶部門資產負債表出現收縮,新房交易數據快速下降,而二手房供應快速上升,與此同時居民在集中提前還貸,反映整個住戶部門對房地產的預期非常疲弱。目前利率太高是居民尋求提前還貸的原因,據其團隊測算,如果把現在存量房貸利率降到約4.1%,跟新增房貸利率水平持平,則每年可節省3000億元的付息壓力,釋放出住戶部門的購買力。至於降低存量房貸利率的具體做法,監管部門出政策文件進行一刀切調降,有助提升信心,但對銀行會有一定衝擊,而其更傾向的另一種方法則是引入抵押貸款再融資機制,即住戶部門有權利和機會跟銀行重新議定按揭合同,通過簽訂新合同來替代原有的高息合同。

*大和:內房政策支持憧憬重燃,可關注龍湖等財務良好民企*

　　大和近日發表研究報告指,市場對內房獲政策支持憧憬重燃,據報國務院前副總理劉鶴或重新擔任中國經濟的指導者,由於他認為房地產行業是中國經濟的支柱,因此被認為是對內房業的

堅定支持者,引發市場對政府為內房釋出強力支持政策的預期。此外,國務院總理李強出席論壇時指將採取措施維持今年內地經濟增長目標,亦增強了市場對更多政策支持的預期。

　　另大和指,受端午假期及購房者情緒持續疲弱影響,過去一周內地新屋銷售依然低迷,該行重點關注財務狀況良好的民企發展商如龍湖(00960),至於越秀地產(00123)、華潤置地(01109)和中國海外(00688)仍然是該行更具防禦性的選擇。

*陳樂怡:內房憧憬政策出台人幣回穩,買越地潤地最穩陣*

　　信達國際研究部助理經理陳樂怡指,市場憧憬7月底政治局會議有刺激政策出台,而上月底人民銀行會議提及居民信貸成本,亦令市場憧憬有機會調降5年期貸款市場報價利率(LPR)

,有助減輕居民置業按揭負擔,加上人民幣有回穩跡象,人行也有行動,例如要內銀調降美元存款利率,市場期望措施可為人民幣帶來短線反彈,有利美元負債重的內房。不過,上半年內地樓市疲弱,百強房企銷售及樓價受壓,居民對收入及就業預期下降,只有國企央企銷售表現較好,還有條件買地,因此,如想在政策出台前部署內房,可吼土地儲備多、財務穩健的國企央企,其中越秀地產及華潤置地最值博,中海外也可考慮,惟其股價動力不及潤地,潤地擁更多商場,更受惠促消費措施。

　　今日內房股普遍上升,其中合景泰富飆7%,可能因近日傳出長實(01113)有意接手合景泰富與龍光(03380)合作開發的香港豪宅項目「凱玥」相應債權。

　　　　　　　　　　部分內房股今日表現

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撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組　整理:李崇偉