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平均地權條例是什麼?遏止炒房的利器?從最新指標、建商推案觀察房市現況

鉅亨研報 2023-05-11 14:03

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平均地權條例是什麼?遏止炒房的利器?從最新指標、建商推案觀察房市現況。(圖:shutterstock)

一、平均地權條例是什麼?

二、台灣房市現況

今年 1 月,立法院通過「平均地權條例」部分條文的修正案,就重點項目內容來看,平均地權條例會影響買預售屋、新成屋、中古屋三類民眾,但最受影響的族群是投資客、炒房、代銷、仲介,該條例也被稱為史上最重打炒房措施,到底是言過其實,還是名符其實?一起來看看吧!

一、平均地權條例是什麼?

今年 1 月,立法院通過「平均地權條例」部分條文的修正案,該修正案被稱為史上最重打炒房的措施。

而平均地權條例主要是我國土地政策最高的指導原則,是「土地法」的特別法,前身為「實施都市平均地權條例」

本次修法五大重點包含限制換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、管制私法人購屋、解約申報登錄。

五大項目說明整理如下圖。

就項目內容來看,平均地權條例雖會影響買預售屋、新成屋、中古屋三類民眾,但以自住客來看相較沒有影響,最受影響的族群是投資客、炒房、代銷、仲介。

接下來我們就來看看是否有無真實反映在房市上。

二、台灣房市現況

上圖為台灣預售屋與成屋成交量近 10 年統計圖

可以發現自 2022 年以來,七都預售屋與成屋的成交量趨勢皆向下,顯示房市的熱絡程度確實有所降溫,而這最關鍵的因素可能是受到通膨所影響,不過值得注意的是 2023 年初以來 7 都成屋成交量急轉直下,而通過平均地權條例的時間也在今年年初,因此我們可以做出平均地權條例確實對房市有一定程度的影響。

接著我們觀察台灣近期的房屋移轉登記情況

在房屋移轉-交易類別中,一樣可以看到自 2022 年以來趨勢整體向下,但 2023 年最新的交易登記移轉數來則是出現回溫的跡象,這與先前成屋、預售屋成交量呈現不同調,較為合理的情況可能是,經過 2022 年全年度的下行趨勢後,房市由熱絡轉趨冷淡,再加上政府遏止炒房,使得房市景氣冷凍,賣方市場轉成買方市場,但也因為轉成買方市場,在議價能力提高的情況下,成交的意願連帶也會提高。

由這兩張走勢不同調的圖中,可以假設平均地權條例對於投機客、炒房確實有一定的影響,但交易移轉登記數的回溫,也代表市場自住鋼性需求此時浮現,高機率代表自住客認為此時入手價格相對可接受。

有了對於市況有大致的認識後,接著我們整理 2022 年全台 10 大建商推案量排行與情況。

寶佳機構 2129 排行第一,依序在後的則是興富發的 702、茂德 653、豐邑 596、愛山林 391、華固 306、國泰 277、富宇 265、永信 265、惠宇 243。

在 2022 年房市開高走低的氛圍下,前十大建商合計共有 5826 億的案量,明顯未見疲態,不過當前通膨、炒房修法通過的背景下,可以預期建商未來將面臨餘屋去化的壓力,供給量充沛也可能導致房屋價格鬆動,同時在推案力道放緩的氛圍下,營建個股的營收恐會受到影響。

下一篇我們再來與大家分享營建公司的產業上下游概況與獲利來源。

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