黃智亮：新加坡和香港樓市走勢保持分化

　　《經濟通通訊社１２日專訊》新加坡和香港的房地產市場走勢截然不同，趨勢或將持續到２０２３年，兩地分化的前景為其住宅價格奠定了基調。新加坡嘗試通過對借款人實施更嚴格的貸款限制來抑制房價上漲，而香港則在努力避免利率上升等不利因素帶來的房價大幅下跌。

＊新加坡的限制措施使房價溫和上漲＊

　　若新加坡用於計算總償債比率的最低利率上調５０個基點，房價的增長可能會放緩。若住宅物業的最低利率升至４％，置業者可以獲得的住房貸款規模將會縮減。利率對房屋銷售的影響可

能較為溫和，因為房地產具備通脹對沖資產的吸引力，以及短期內供應數量有限。總償債比率限額保持不變，仍為置業者月收入的５５％。

　　２００９年年初至２０２２年年中，新加坡的私人住宅價格飈升了８０﹒９％，遠遠落後於香港２５６％的漲幅。新加坡已推出幾輪緊縮措施來消退房地產市場的部分泡沫。２０２１年１２月，針對外國置業者的額外買家印花稅稅率從２０％上調至３０％。

＊香港放寬入境條件將推動租金增長＊

　　香港逐漸放寬對新冠疫情的限制措施，可能會吸引更多外籍人士赴港工作或學習，從而重振低迷的房屋租賃市場。新加坡幾乎已完全回歸到正常軌道，香港則落在後面。新加坡從４月開始對接種過疫苗的旅客全面開放邊境，取消隔離檢疫，而香港在９月底之前仍堅持入境隔離檢疫。

＊大幅加息對香港樓市的衝擊更大＊

　　２０２３年年中之前，香港房地產市場可能因利率上升而遭受較大的打擊，因為香港將緊密跟隨聯儲局的加息腳步。若聯邦基金利率上調至５％，香港的按揭貸款利率將大幅高於租金收益

率，進而抑制投資需求。就對沖通脹風險而言，新加坡住宅租金飈升和通脹壓力可維持對住宅物業的投資需求。新加坡租金的強勁增長也可能部分抵消利率上升對投資者的影響。

　　香港最近將按揭貸款壓力測試假設利率上升的幅度由此前的３００個基點放寬至２００個基點，可能意味著第四季度將進一步放鬆對樓市的限制措施。而儘管利率上升，但由於有利的供需動態及資產的通脹對沖能力，新加坡的住宅需求可能保持韌性，各樓盤項目的強勁銷售表現就證明了這一點。《彭博行業研究亞洲房地產行業資深分析師　黃智亮》