北辰實業借款“六連漲”至133億 擬募集25億“輸血”

今日（4月17日），以北京（樓盤）和長沙（樓盤）為雙據點的北辰實業(601588,股吧)發布公告稱，擬向控股股東北辰集團等不超過十名特定投資者，非公開發行股票不超過5.5432億股，募集資金總額不超過25億元；扣除發行費用后將全部用於北辰新河三角洲e4、e6區和杭州（樓盤）蕭山北辰•奧園項目的開發建設，以及償還銀行貸款。

北辰實業方面認為，通過本次非公開發行，公司資本結構將明顯優化，資產負債率將有所降低，財務穩定性將得以提高。截止2014年底，北辰實業的資產負債率為70.61%，相較於2013年底上升3.79個百分點。

地產與金融類公眾號《地產金融視界》第一時間梳理發現，北辰實業的短期借款和長期借款余額連續六年增長，從2008年底約50.9億元增至2014年底約133.04億元；但2014年底北辰實業貨幣資金只有43.1億元，相較於2008年底約50.13億元，縮水近7億元。

2014年營收和盈利“倒掛”

日前，北辰實業發布的2014年業績報告顯示，營業收入約62.34億元，相較於2013年底55.05億元，增長13.24%；但歸屬於上市公司股東的凈利潤卻從2013年約6.65億元，降至2014年約5.31億元，下滑幅度超20%。

這意味著，北辰實業2014年營業收入和盈利出現“倒掛”；北辰實業表示，盈利下滑主要是受投資物業部分項目更新改造、新增項目前期費用增長及公司結算的房地產項目中非全資子公司結算金額較2013年增加所致。

2014年，北辰實業來自北京地區和長沙地區的主營業務收入分別約42.26億和19.87億元，占比分別為68.02%和31.98%。

但2014年北京和長沙的房地產形勢都不容樂觀。北京市商品住宅銷售面積和銷售金額分別為1141萬平方米和人民幣2102億元，同比分別下降16.3%和13.6%，平均售價為人民幣1.8422萬元/平方米，較去年同期上升3.2%。

2014年，長沙房地產市場商品住宅成交面積和金額分別為1331萬平方米和人民幣727億元，同比分別下降19.8%和24.0%，商品住宅成交均價達到人民幣5458元/平方米，較二零一三年下降5.2%。

《地產金融視界》注意到，2014年北辰實業經營活動產生的現金流量金額為-12.55億元，同比下跌210.68%；2011年到2013年則分別約0.68億、4.74億和11.34億元，這意味著，2014年是北辰實業近四年來經營活動現金流量凈額首次為負。

存貨余額“五連漲”至239.55億

《地產金融視界》梳理發現，2008年到2014年，北辰實業的存貨余額分別約137.92億、136.59億、151.5億、178.83億、188.98億、205.66億和239.55億元，自2009年以來，連續五年增長。

對於2014年存貨余額繼續走高，北辰實業給出的解釋是，主要為公司本期增加房地產開發項目支付的土地出讓金及工程款所致。

細分一下，截止2014年底，北辰實業的存貨余額由庫存商品、開發成本、開發產品、庫存材料和低值易耗品及包裝物構成，金額分別約0.37億、161.02億、77.74億、0.19億和0.23億元。

也就是說，2014年北辰實業的存貨余額是以開發成本和開發產品為主。161.02億元的開發成本主要集中在長沙北辰三角洲項目上，金額為150.74億元。

長沙北辰三角洲項目開工時間為2008年，預計2015年竣工，預計總投資221.39億元。其它項目從開工到竣工或預竣工時間不過兩三年，只有長沙北辰三角洲項目竣工時間長達8年。

此次，北辰實業擬募集不超過25億元，其中12億元是投入到北辰新河三角洲e4、e6區項目。

同樣，77.74億元開發產品也是集中在長沙北辰三角洲項目d3、e5、a1、d1、d2區，金額約58.12億元。

也就是說，北辰實業高達239.55億元的存貨中，有208.86億元都“押寶”在了長沙北辰三角洲項目上。

借款費用資本化金額近6億元

截止2014年底，北辰實業的主要融資途徑包括銀行貸款（含委派貸款）、信托融資、保險債權計劃融資，上述融資途徑的報告期末余額分別為100.64億、20.5億和25億元，共計146.14億元。

當年，借款費用資本化金額為5.99億元，借款加權平均利率6.76%。2014年北辰實業盈利水平不過約5.31億元。

《地產金融視界》梳理一下，2008年到2014年，北辰實業的短期借款和長期借款余額分別共計50.9億、60.26億、67.95億、65.56億、69.64億、92.6億和133.04億元，但貨幣資金卻沒有同步走高，2014年底為43.1億元，相較於2008年底約50.13億元，縮水近7億元。

北辰實業也意識到了自己融資余額過高的問題。此次，北辰實業擬募集不超過25億元，其中5億元用於償還銀行借款。

北辰實業方面坦言，近年來，公司通過增加財務杠桿的方式有效推進了業務發展，但也導致負債率有所提高。截至2014年12月31日，公司資產負債率為70.61%。

但北辰實業相信，隨著本次募集資金部分用於償還銀行貸款，長期而言將有助於改善公司現金流情況。

然而，《地產金融視界》也提醒投資者，5億元相較於高達146.14億元的融資余額，可能只是杯水車薪。

（每經記者 董來孝康 發自北京）