中投顧問：樓市熱了 購房者卻更加冷靜了

“良心開發商 新政之下不漲價”、“調漲倒計時48小時”……隨著3月30日新政落地，各大開發商吃準了購房者怕漲價的心理，借機大打價格戰。沉寂有段時間的項目也乘機改變規則廣做宣傳，想快速清盤。然而，這一次迎來的政策紅利卻與2008年底出現了大相徑庭的市場現象：有的在售項目雖然還未漲價，就拿出“囤貨”來賣；二手房市場，也僅是3至5年受益的二手房賣家，有積極漲價的心態；看房的人多了，但是追漲加價的買房人卻少了……樓市正在上演有史以來難得一見的三大怪象。

房企終於學聰明了 認識到去庫存是當前首要任務

政策催熱樓市。3月初，全國兩會為今年房地產市場定下基調，強調分城施策，支援自住性和改善性住房需求。接下來，公積金貸款額度提高、優化住房及用地結構、二套房首付降為四成、二手房營業稅“5改2”等一系列政策相繼出臺，使得樓市的政策環境進一步寬鬆。與以往樓市新政出臺效果不同，此次樓市新政后，大多數房企並沒有實質性的漲價，反而繼續打出優惠購房的條件，同時給予時間上的緊迫感，催促購房者盡快出手購房。新政出臺一定程度上加快房企去庫存，但是相對高企庫存而言，房企自身壓力仍然較大。除了新建樓盤，前期的“捂盤”也開始集中在該階段出售。在樓市行情前景不甚明朗的情況下，“捂盤”的風險明顯加大。開發商此時積極去庫存，對於應對未來風險、緩解資金鏈壓力十分重要。

股市分流樓市資金 房地產或成為“棄兒”

近期，中央宏觀經濟政策不斷出臺，一帶一路、長江經濟帶、“工業4.0”、國企改革等對股市形成重大利好，加上寬鬆的貨幣政策，股市更是沖上4000點的高位，新老股民紛紛入場，場面好不熱鬧。相關數據顯示，繼前一周新增a股開戶數創出近八年新高后，上周環比再增近五成達到166.92萬戶。3月以來共有超400萬戶新增a股股民入市。同時自3月17日再次突破萬億元大關之后，4月8日a股成交更創下15544億元的歷史“天量”。股市強大的吸金能力凸顯。一般是海水，一般是火焰。股市紅火，樓市卻不溫不火，壓力仍然較大。當前股市良好的投資收益，讓資金出現搬家現象，紛紛向股市傾斜。

購房者開始衡量股市與樓市收益大小

當前購房者買房，不再僅僅關注房價高低、未來房價走勢等因素，相應的也考慮投資股市與樓市的收益大小。對於剛需購房者而言，如果當前不急著買房，又有投資理財的能力，則更多的愿意將資金投入股市、基金以及互聯網金融理財產品等，這類產品投資收益目前來看要比樓市高。對於投機者而言，當前投機樓市已經不是一個好的選擇，一來是投機成本較高，房價已經達到一個相對的高點，此時出手囤貨付出的成本太高且面臨的風險較大。

宏觀經濟弱勢難以對樓市形成支撐

一季度gdp增速下行幾成定局，用電量增速也創新低至1%以下，二季度經濟依然面臨嚴峻形勢。為此，國務院降費、價改、減稅三管齊下“救急”，直接減輕企業負擔，支援實體經濟發展，僅工商業降電價一項就可縮減成本超800億元。國務院三管齊下“救急”宏觀經濟，由此可見宏觀經濟壓力依然較為凸顯。宏觀經濟景氣度與樓市密切相關，在經濟壓力不減的情況下，購房者收入增長緩慢，加上前期潛在購房者的過度透支，如今樓市想找到買主不是一件容易事。如今樓市政策催熱了房地產市場，但是購房者卻比以往更加冷靜，開發商也更應該理性分析市場、制定合理的銷售政策。