戴德梁行：房企一線城市拿地兇猛 中低端住宅將漲10%

自“330”新政后，關於樓市的任何風吹草動都牽動著人們的神經。4月8日，dtz戴德梁行董事、華東區綜合住宅服務部主管伍惠敏表示，在陸續出臺的樓市新政助力下，樓市將出現量價齊升的局面。預計全年有望成交達到1,000萬平方米以上，中低階住宅價格上漲10%，高階住宅上漲5-8%，而高階住宅市場將起著引領樓市復甦的作用。

據dtz戴德梁行綜合住宅部數據統計，上海住宅市場一季度成交12,907套，成交總面積189.19萬平方米，成交均價28,912元/平方米，成交量同比下降 8.09%，環比下降45.87%，成交價格同比增長12.38%，環比增長1.16%，供銷比達到1.00，相比去年同期（供銷比0.82）明顯提升 。2015年一季度上海市商品住宅市場反彈低於預期，但仍在合理范圍，樓市復甦正當時。

對於前不久陸續出臺的樓市政策，伍惠敏表示，在新政助力下，樓市將出現量價齊升的局面。首先，從政策層面來說，今年全年gdp增長目標為7%，房地產重要性重新凸顯；中央新政提出去行政化，由市場干預轉變為市場自發調節。目前的政策針對普通住宅，相信未來對高階住宅的利好政策也會進一步出臺；其次，從開發商層面而言，實力大牌開發商會收縮三四線城市，主攻一二線城市，尤其加強一線城市版面。事實上，在一季度全國銷售20強的上市房企在一線城市拿地高達6成，創歷史新高。

值得一提的是，戴德梁行認為，高階住宅市場將起著引領樓市復甦的作用。其中，單價5萬元以上高階住宅成交1,012套，總面積19.56萬平方米，同比增長23.96%，環比下跌44.02%；平均售價約69,000元/平方米，同比增長9.33%，環比增長2.98%。單套1,000萬元以上住宅成交746套，同比增長48.04%，環比下跌44.00%。顯然，高階住宅市場成交量逆勢大漲，引領著一季度樓市的新一輪復甦，而售價方面則創3年以來新高。

從板塊分析來看，新興高階住宅板塊一季度貢獻超過9.6萬平方米成交面積，成交量同比增長超過80%，環比下跌42%；平均成交單價約70,000元/平方米，同比增長14.3%，環比增長2.57%，套均成交面積約170平方米。可見，一季度高階住宅市場延續2014年四季度的走勢仍由新興板塊領跑。

據分析，2015年一季度普通住宅80%以上的購房者為上海本地人或者非本地家庭，公司購房占不到20%。但高階公寓的主要買家仍為上海本地人士，超過總數的50%。自住和改善型自用型住宅均占到一定比例。

dtz戴德梁行董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏表示，在不動產登記條例、房產稅雙重壓力下，一季度上海本地買家對別墅的購買需求受到壓制，隨著上海與長三角其他城市交通提升及經濟交融，江浙買家比例反而相應提升。市中心房價在政策全面利好、交通配套便利、出租方便的情況下，高階公寓半數以上買家為上海本地人士。

此外，對於樓市未來的走向，伍惠敏預測，受政策利好刺激，2015年樓市將與股市齊“牛”，呈現出“量價齊升”的走勢 ，二季度后成交量會繼續上升，全年有望達到1,000萬平方米以上的成交。對於大眾關心的房價，預計中低階住宅價格上漲10%，高階住宅上漲5-8%。