新加坡豪宅面臨高額囤房費 地產商挫咧等

新加坡房市面臨轉捩點(圖：AFP)

新加坡高端房產銷售不振已好一段時日，地產商時日無多，必須面對未售出房產的高額費用，它們可能需要激進的舉措來扭轉頹勢，但不大可能是降價。

「價格不是問題，問題出在需求上。」Maybank-Kim Eng 地產分析師 Derrick Heng 週二表示。

這問題不是等待買家回籠就可以解決，新加坡地產商時間已所剩無幾。任何完工兩年尚未賣出的物件，要支付額外費用，第一年需支付土地成本的 8%、第二年上升到 16%，第三年則為 24%。這項舉措，是為了避免海外投資人「囤房」。

要避開額外費用，開發商必須是新加坡人，或是公司的股東及董事會成員只有新加坡人。

「未售出物件的罰款，可能讓開發商走向下市一途。」Heng 於上個月的報告中寫道。

市場預期幾家可能下市的地產商，包括鄭家擁有約 50% 股權的永泰地產。該公司股票今年以來上漲約 24%，高出FTSE ST 房產指數平均漲幅 7.4%。

CIMB 數據顯示，永泰地產旗下的兩個開發計畫 Le Nouvel Ardmore 及 Nouvel 18，在2016-17年將分別面臨 2500 萬及 4800 萬新元的囤房費。這兩個開發計畫，共有超過 90% 的物件尚未售出。相較之下，截至 6 月的 2014 年財年，該公司淨利為 2.54 億新元。

由於該股自由流通量極大，下市代價高昂，高達 9 億新元，不過永泰地產將不是第一間想這麼做的地產公司。2013 年，SC Global 以 7.45 億新元的價格下市以避開旗下豪宅額外費用。1 月時，由於旗下 Ei8ht Raja 計畫仍有一半物件未售出，Popular Holdings 也開始下市計畫。

不過在 2014年中，永泰地產的董事長表示不會下市。

「如果我是他們，我會下市。如果你希望出清高階物件，就必須砍價。但如果你的資產負債表相當強健，那麼何必砍價？」Savills Research 資深主管 Alan Cheong 表示。

Cheong 預期，有經驗的地產商會用較長遠的角度，來決定是否降價，但那些需要重整資產、且地產不是本業的企業就必須要降價。

但這些可能還不足以消化高階物件，因其海外需求仍存疑。近來年由於新加坡人口大幅上揚，當局限制海外人士遷入。

整體來說，新加坡房市面臨供給過剩的問題。Heng 預期，房市需求每年約落在 1.5 萬件，但到 2018 年前供給每年約為4.58 萬件。雖然新加坡房價指數去年小幅掉落 4%，但 Heng 認為，高端物件房價已來到金融危機時的水準，一般物件的價格也較谷底時高出 70%。