綠城2014年盈利“腰斬” 連續8年增長借貸額達358億

當融創正待入主佳兆業時，其曾合作多年、並有過短暫婚姻，但卻不歡而散的綠城正在面臨業績大幅下滑的尷尬；失去擅長銷售的孫宏斌，滿腹情懷的宋衛平還能走多久？

日前，綠城發布了2014年業績報告，收入為320.49億元，相較於2013年289.91億元，增長10.5%；本公司股東應占凈利潤為20.72億元，相比於2013年約48.86億元，下滑57.6%。這意味著，綠城2014年收入與盈利嚴重“倒掛”，盈利水平也直接“腰斬”。

綠城方面給出的解釋是，2014年結轉收入的樓盤中，較多項目是於2009年取得土地，土地成本偏高，再加上過去幾年中國政府對房地產行業的調控政策影響，導致項目銷售價格偏低所致。

地產與金融類公眾號《地產金融視界》第一時間注意到，自2006年以來，綠城的總借貸額連續8年增長，截止2014年12月31日，總接待額為358.15億元，同比增長17.38%。

物業銷售毛利率降至23.5%

2006年到2014年，綠城的收入分別為64億、57.39億、66.35億、87.27億、111.6億、219.64億、353.93億、289.91億和320.49億元，除了2007年和2013年分別同比下滑11.52%和181%，其余年份都處於增長態勢。

同期，綠城的本公司股東應占凈利潤分別為12.69億、9.23億、5.4億、10.12億、15.32億、25.75億、48.51億、48.86億和20.72億元，除了2008年盈利降至5.4億元，其余年份也都處於增長勢頭，但2014年盈利卻大幅下跌57.6%。

《地產金融視界》梳理發現，導致綠城的盈利水平大跌的“罪魁”是物業銷售毛利率走低所，一直以來，物業銷售收入占綠城收入94%以上。

2006年到2014年，綠城的物業銷售毛利率分別為44.3%、36.1%、27.8%、25.9%、29%、32.6%、29.2%、28.4%和23.5%，整體上處於下滑狀態。

2011年綠城的物業銷售毛利率達32.6%，是因為當年占總物業銷售收入41.3%和5.9%的溫州（樓盤）綠城廣場項目和杭州（樓盤）丁香公館，毛利率分別達38.7%和47%；綠城方面稱，這些項目的交付在很大程度上拉升了半年的物業銷售毛利率。

但綠城的物業銷售毛利率從2013年28.4%下滑至2013年23.5%，對此，綠城方面表示，2014年結轉收入的樓盤中，較多項目是於2009年取得土地，土地成本偏高，再加上過去幾年中國政府對房地產行業的調控政策影響，導致項目銷售價格偏低所致。

同時，2006年到2014年，綠城的預售訂金余額分別為16.72億、35.83億、61.37億、233.01億、475.47億、457.59億、288.48億、234.28億和201.16億元；合營企業及聯營企業有預售訂金余額分別為29.98億、66.03億、50.58億、146.7億、204.4億、220.2億、365.12億、427.26億和420.98億元。

預售訂金就是物業預售收到的款項，在物業交付時可以結轉為銷售收入。從以上數據可以發現，綠城自身的預售訂金余額自2010年以來一直處於下滑態勢；合營企業及聯營企業的預售訂金余額則一直處於上漲勢頭，但2014年則掉頭向下。

房地產金融資深評論人黃立沖告訴《地產金融視界》，預售訂金余額直接影響下一年的銷售收入，余額減少意味著可以結轉的銷售收入將面臨下滑。

凈資產負債率升至76.7%

在自身盈利水平大幅受挫的情況下，綠城的財務狀況也不容樂觀。2006年到2014年，綠城的總借貸額分別為73.72億、117.54億、161.18億、248.61億、340.47億、321.12億、213.73億、305.12億和358.15億元。

持續走高的總借貸額也拉升了凈資產負債率。《地產金融視界》梳理發現，2006年到2014年，綠城的凈資產負債率分別為73.7%、88.2%、140%、105.1%、13.2%、148.7%、49%、60.1%和76.7%。

從上述數據可以發現，2008年、2009年和2011年，綠城的已經資不抵債，2012年凈資產負債率之所以大幅減少，主要是因為綠城引進九龍倉作為戰略股東、向融創轉讓項目並成立合資公司及其它項目的轉讓，使其有豐富的現金流入，歸還了多項信托和銀行借款。

但自2012年以來，綠城的凈資產負債率再次抬頭，盡管2014年綠城引入中交集團，與九龍倉並列為綠城第一大股東，但這並沒有改變其凈資產負債率走高的勢頭。

由於高額負債壓頂，綠城每年為此支付的利息數據也“節節攀升”。《地產金融視界》統計，2006年到2014年，綠城的總利息支出額分別為3.65億、7.32億、13.86億、18.53億、26.62億、35.53億、34.81億、24.31億和31.25億元，除了2013年有所下滑之外，其余年份呈上升勢頭。

2014年綠城的總利息支出額同比增長28.5%，達31.25億元，超過其2014年20.72億元的盈利水平。

《地產金融視界》還要提醒的是，由於2014年融創入股綠城之后，遭遇一系列“內斗”，最後不歡而散，導致綠城掌門人宋衛平與融創當家人孫宏斌“水火不容”，但兩者還有不少合資公司。

其實，綠城與融創雖然遭遇“短命婚姻”，但兩者之前卻是多年的合作伙伴，2012年6月22日，綠城與融創訂立合作框架協議，成立一間合資公司，由綠城和融創各占50%股權，綠城將其持有的八個項目的權益轉讓予此合資公司。

不得不說，2012年綠城的凈資產負債率之所以大幅下滑，綠城將其項目轉讓給上述合資公司獲得巨額現金流“功不可沒”，否則不可能有足夠的資金償還借款。

但2014年，兩者的合資公司即蘇州（樓盤）綠城御園房地產開發有限公司和無錫（樓盤）融創綠城湖濱置業有限公司分別就其物業計提減值虧損8900萬元和5400萬元，拖累了綠城2014年業績。

眼下綠城與融創由“朋友”轉為“戀人”在成為“仇人”，合資公司這個“孩子”還能茁壯成長嘛？（本文經授權轉載自微信公眾號）