〈大南港案標脫〉全台第二大金額土地交易案 台北新東區門戶2.0發酵中

大南港案創全台第二大金額土地交易, 台北新東區門戶2.0正發酵。(鉅亨網記者張欽發攝)
大南港案創全台第二大金額土地交易, 台北新東區門戶2.0正發酵。(鉅亨網記者張欽發攝)

大南港案今 (7) 日公開標售,由富邦人壽以 282.87 億元得標,溢價率 8.8%,每坪土地價逾 375 萬元,創南港土地單價新高,總價僅次京華城標售案 372 億元,成全台史上金額第二高的單一商用不動產標售案紀錄,台北新東區門戶 2.0 逐步發酵中。

南港已成台北新東區門戶,信義全球資產統計,關於非地上權的土地交易,上市櫃公司近 5 年就在南港交易超過 500 億元,南港已成台北市土地交易最熱絡的行政區。

瑞普國際不動產估價師事務所所長吳紘緒表示,台北市大面積、產權完整土地一地難求,這塊基地面積廣達 7514 坪,是台北市歷來面積最大的標售案,必然受到財力雄厚的投資人專注。

吳紘緒分析,大南港案法定容積率為 353%,尚能配合開放空間獎勵及容積移入之總上限 30%,增加建築銷售面積後,可有效稀釋土地成本,且因應南港區發展五大產業,住宅使用比例也從原來規定的上限 30% 放寬到 50%,更增加投資誘因。

以區域行情來看,只要住宅每坪單價能賣出百萬行情,商用產品平均租金能破 2200 元,投資者就能回本,但本案門檻在總投資金額、大量體、開發招商都非一般建商、投資機構能獨立操作。

吳紘緒進一步分析,南港是台北市政府規劃的東區門戶,除了目前有 25 萬坪商辦、廠辦等辦公空間,未來六年將有超過 33 萬坪的新增供給,尤其大南港案坐落的玉成段就佔 16 萬坪近一半,競爭相當激烈,在全球量化寬鬆下,資金競逐土地資源的趨勢越趨明顯。

根據瑞普萊坊市場研究暨顧問部統計,今年前四月全台土地交易金額為破紀錄的 1088 億元,已超過去年 835 億元整整 30%。其中,建商購買 46%,壽險業購買 43%,兩者不相上下。預期後續無論土地標售、公辦都更、捷運聯開、公有地合建等開發題材的投資案都能一路長紅。

第一太平戴維斯市場研究部資深協理丁玟甄指出,南港已是壽險業積極插旗的地區,除這次進場的富邦人壽,國泰和三商美邦也已組成團隊,參與南港調車場都更案,台壽則有台肥 C3 案,新光則有新完工的新光南軟大樓,還有多家建商積極購地布局,包括潤泰 (9945-TW)、長虹 (5534-TW) 跟宏盛建設 (2534-TW),未來南港這區將由大型壽險跟開發商共同做多,商用不動產的發展可期。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,南港是近年台北市重大建設最多的區域,加上區域內有許多大面積國有地與工業土地可供開發,吸引許多指標建商與壽險公司搶進,南港地區一次一次標售後,台北市新東區門戶的輪廓也日趨明顯。

大南港土地這次以 282.87 億元標脫,富邦人壽以每坪 375 萬元取得,刷新南港的新地價,曾敬德表示,台北市超過千坪的土地很稀有,最終標售結果也讓市場眼睛一亮,尤其是近期疫情、股災等市場動盪之下,標售結果可視為房地產風向球,為當前的局勢下帶了新的風向。


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