中投顧問：新政頻頻出臺 樓市會否一飛沖天

3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低於40%。同時，繳存職工家庭使用住房公積金委派貸款購買首套普通自住房，最低首付比例下調為20%；擁有一套住房並已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為30%

樓市新政應接不暇 地產股如同打了“雞血”齊飆漲

近期政府頻頻出臺樓市新政，市場應接不暇，人們還沒來得及好好消化，地產股已經開始飆漲。從放松限購限貸，到央行降準降息，再到公積金貸款的放松，到如今的降低二套房首付門檻，一系列的政策，讓樓市如沐春風，讓房企突然信心百倍，讓購房者突然心焦焦而不知如何是好。新政給市場的沖擊讓人眩暈，而最明顯的表現在於股市，地產股由2014年7月份左右的谷底，經歷了緩慢回升之后，經歷這一波政策洗禮，已然開始一騎絕塵。昨日下午，房地產板塊以3.85%的漲幅領漲a股，銀行板塊次之。招商地產(000024,股吧)、保利地產(600048,股吧)、天房發展(600322,股吧)等10只個股封死漲停板，華夏幸福(600340,股吧)、首開股份(600376,股吧)漲幅超過8%，金地集團(600383,股吧)、萬科a漲幅均超過6%。好一個“春風得意馬蹄疾”！

降低二套房首付門檻恐過強刺激一線城市房地產市場

昨日上午新政尚未出臺，一則“央行下午三點半緊急召開新聞發布會”的訊息已經引爆市場，大多數資本市場人士對於該則訊息尚不確定真假，不過地產股已經飆漲在前面。訊息的提前泄漏，讓某些人提前吃上了“肥肉”。筆者當時認為，“降低二套房首付比例的政策很有可能會落實下來。目前來看，央行降準降息、放松公積金政策對樓市有利好，但是尚未扭轉樓市頹勢，房地產市場庫存高企現象十分明顯，只有進一步去庫存才能緩解行業壓力。除一線城市外，其他地區降低二套房首付將有利於消化庫存，不過一線城市暫時估計不會下調二套房貸款比例。”現在來看，高層的決心、意志與魄力，完全超出筆者的預料。不僅是下調，而且是全面下調二套房首付比例。筆者不禁疑慮，一線城市樓市會怎么樣呢？

對於北上廣深而言，有錢有房的人不少，有錢多房的人也很多，一些之前擁有一套房，如今需求為改善型房源的購房者也很多，現在突然下調二套房首付比例，由原來的七成，下降為四成，無疑讓不少改善性住房需求購房者有了入市購房的實力與資本。配合央行的降息，公積金放松等政策，一線城市房地產市場將很快會被再次點燃。目前樓市調整，三四線城市房地產市場岌岌可危，但是一線城市以及部分二線核心城市，房地產成交量雖然下滑，但是沒有到無人買房、房企壓力山大的境地，一線城市樓市成交量在前期政策的影響下，近幾周已經有明顯增加的跡象。如今政策“一刀切”的放開，無疑是讓改善性購房需求跑步入市，一線城市樓市將加速回暖。

調整營業稅將活躍二手房交易市場

3月30日，財政部網站發布《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，明確提出“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。”這一措施將有利於活躍二手房市場，降低二手房交易稅費。房地產市場的活躍，將有利於穩定住房需求，促進樓市的盡快復甦。

樓市隱憂：房地產市場是否會一飛沖天？

近期樓市新政的密集出臺雖然利好樓市，但是也讓人隱憂。新政或將力挽狂瀾，扭轉當前房地產市場的頹勢，改變市場自發調整的需要，由原來的庫存緩慢消化，價格停滯或者下跌的狀態變成價格上漲的趨勢。目前一系列政策利好與2009年的狀態非常相似，當時的政策包括：“契稅稅率下調、房貸利率7折優惠、最低首付款比例兩成、個人購買超過2年(含2年)的普通住房免征營業稅”等政策紛紛實施，到2009年年底，因為樓市上漲得太瘋狂，才不得不出臺調控政策收緊。這一幕會否在今年再次上演呢？這一點需要政府相關部門有所思慮。

（作者系中投顧問產業與政策研究中心 房地產行業研究員）