北市商辦缺貨 新莊副都心A級商辦崛起 集團總部匯聚

儒鴻企業新莊副都心企業總部,規劃地下4層樓、地上19層建築。(圖/儒鴻企業提供)
儒鴻企業新莊副都心企業總部,規劃地下4層樓、地上19層建築。(圖/儒鴻企業提供)

聯強國際日前以每坪 100 萬元、總價 50.87 億元買下台北市南港「世界明珠」27 層樓的其中 12 層 A 級商辦,作為「聯強國際大樓」企業營運總部,震驚市場也帶動商辦買氣,包括,中悦機構、儒鴻企業等都將總部遷往新莊副都心。房地產業界分析,目前大台北地區的頂級 A 辦供不應求,能夠提供大片商業腹地與便捷交通機能,將是下一世代的商辦燙金地段。

房地產人士指出,除了南港擁有高鐵站直達的交通優勢,新莊副都心的交通例也不容小覷。根據 Google Map 計算,「聯強國際大樓」距離台北車站約 10 公里,到桃園機場 46.1 公里,從新莊副都心中央合署辦公大樓前進台北車站,距離僅 8.4 公里,到桃園機場 30.4 公里;中悦建設機構、儒鴻企業確定將總部遷至新莊副都心,而包括先鋒、夏姿、貝斯美德、佳能等跟著搶進新莊副都心設企業總部,宏匯集團 BOT 的「i-Tower 雲端科技大樓」,也將提供大型知名企業 A 級商辦租賃。新莊副都心商業區 A 級商辦,「6 折台北價」就可以買到,不但可以量身定做,而且整棟都是單一企業獨有,符合集團企業總部「高端、大器、時尚」的要求。

台北 A 辦 - 租金漲、空置率降「產品當紅」

台灣經濟研究院產經資料庫研究員暨產業顧問理事劉佩真指出,整個台北市 A 級商業辦公空間,因為金融保險業、科技業、生技業、遊戲產業等對於「A 辦」的需求很大,儘管 2018 年包括南山人壽大樓、聯合報大樓等相繼釋出優質辦公租賃場域,但是「需求大」的狀態依舊存在,造成 2019 年台北市 A 級辦公租賃市場依舊「供不應求」,出租率表現優異,也讓 A 級商辦空置率明顯下滑。

台灣經究院產業顧問理事劉佩真指出,台北市 A 級商辦「外溢效應」發生,新北市可以注意新莊副都心。(圖 / 鉅亨網資料庫)
台灣經究院產業顧問理事劉佩真指出,台北市 A 級商辦「外溢效應」發生,新北市可以注意新莊副都心。(圖 / 鉅亨網資料庫)

研究 A 級商辦整體市場供需,劉佩真表示,台北市 A 級商辦至 2021 年將逐年降低至 0.90%、租金水準逐年提高到 2.23%,供不應求下,A 級商辦依舊是未來的「當紅商品」。

劉佩真明確的說:「新莊、板橋、新店都將成為台北市 A 級商辦供不應求『外溢效應』的受惠區域,特別值得注意的是機場捷運經過,腹地廣大、中央合署辦公大樓進駐的新莊副都心,產業集團總部化的企業大樓,在新莊副都心內比較有機會實現。」房地產業者指出,企業集團總部已成趨勢,新莊副都心有機會承接大型企業集團總部的最佳核心位置。

台北市 A 級商辦未來 3 年預估數據

 

平均空置率

租金年成長率

2019 年

2.77%

1.71%

2020 年

2.32%

1.84%

2021 年

0.90%

2.23%

注意事項

(1)2022-2024 年,北市將釋出 17.2 萬坪商辦空間

(2)2025-2027 年,有 11.2 萬坪的新辦公空間釋出

資料來源:台灣經濟研究院

她說明,A 級商辦大樓有 6 大要件,分別是核心地段、交通便利、越新越好、智慧建築、知名租客、坪數合宜,符合 6 項就是「A 級商辦」,符合 4 項則列入「B 級商辦」。劉佩真指出:「以新北市觀察,新莊副都心的商辦,起碼都應該是 B 級起跳。」換句話說「如果在新莊副都心看到 6 項要件都符合的 A 級商辦,應該認真考慮承租或購置。」

黃金 3 年 - 新莊副都心 A 辦「2020 起飛」

劉佩真提醒新莊副都心商辦業者,「新北市若要搶佔 A 級商辦市場,動作一定要快。」因為 2022-2024 年,台北市將釋出 17.2 萬坪 A 級商辦空間,2025-2027 年,也會有 11.2 萬坪的新辦公空間釋出。所以,她建議:「新北市 A 級商辦產品,一定要趁著 2019-2022 年台北市 A 級商辦供應量稀缺時期,搶佔市場,否則 2022 年之後台北市核心地段 A 級商辦面積陸續供給,新北市 A 級商辦就會受到影響。」

絕佳機會 - 新莊副都心爭取「A 辦客戶」

不過,也無須太過擔心,新北市 A 級商辦擁有「優惠租金、親民售價」優勢,而且新北市可提供的基地面積較大,興建 A 級商辦的辦公空間面積彈性較高,只要產品符合 A 級商辦的 6 項要求,依舊可以吸引國際、國內大企業設立營運總部的機會,可以爭取 5G 產業、AI、互聯網、AR、VR 等高科技產業進駐,而中美貿易戰讓很多台商或外資企業來台投資,對於大面積辦公空間以及興建企業總部的需求提高,這也是新莊副都心積極爭取 A 級商辦企業客戶的一個絕佳機會。


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