〈觀察〉危老改建要靠重大誘因 北市40年老屋還有近30萬戶

六福旅遊集團 (2705-TW) 在台北市屋齡 47 年的六福客棧，及已有 41 年歷史的馥敦飯店南京館，分別申請危老重建計畫獲通過並得到重建容積獎勵，觀察這兩案共通點，都在屋齡超過 40 年；不過，統計數字來看，到今年第 4 季，台北市房屋平均屋齡已達 33 年，其中超過 40 年以上的房屋將近 30 萬戶。

在此數字的背後，突顯台北市屋齡老化及都更速度緩慢，隨著六福客棧、馥敦飯店南京館獲准依危老條例獲准改建，如非因挾單純持有 100% 的產權，及依危老條例在寸土寸金的台北市給予高額容積獎勵，依原有的都更條例，這兩個重建案恐怕至今也還在原地打轉。

另外，台北市商用辦公空間需求增加，租金也在走揚，是飯店業主提高加速都更的誘因，就六福客棧改建案而言，依其在南京、松江辦公商圈的立地條件來看，就地改建為商辦大樓機率頗高；事實上，台北市 A 辦平均屋齡 18 年，其中有約 20 萬坪樓地板面積，已達 25 年或以上屋齡，在屋齡偏中高的大樓中，改裝已不足支撐需求，企業因此紛紛改鎖定新商辦大樓。

依內政部不動產資訊平台資料顯示， 台北市 2009 年第 1 季房屋平均屋齡為 26.56 年，僅有 8.6% 房屋屋齡超過 40 年，不過到 2019 年第 4 季，台北市房屋平均屋齡已達 33 年，超過 40 年以上的房屋近 30 萬戶，短短 10 年多時間，屋齡超過 40 年以上老屋，就增加將近 22 萬戶。

在開發時間甚早的雙北市而言，由於房屋、土地產權複雜度高，都更整合更困難，從去年下半年以來，建商推出的雙北都更建案中，北市信義區都更案「森業永春」，整合時間長達 18 年，新北市板橋「永雄卓閱」整合時間 17 年，長虹建設 (5534-TW) 台北市東區總銷 50 億元都更案「忠孝詠吉」，整合時間也達 16 年；從這些建案的長遠整合時間歷程來看，時間愈拖久，都市的老化程度也隨著加深，對於首善之都的台北市市容發展也越不利。