公設比為何愈來愈高？

【文 / 住展雜誌】

公（共）設（施）在土地法中稱為「共同使用部分」，指一棟建築物當中非屬某一所有權人單獨使用，而係供其他人共同使用的範圍。

早期的建築物基本上公設只有樓梯間，但常被併入主建物內一起登記，所以常被人誤認為零公設，其實真正的室內面積只有登記權狀面積的百分之九十二，亦即梯廳部分的面積約佔了權狀面積的百分之八（雙拼公寓，單拼公寓會更大）。

八○年以後，華廈大樓愈來愈多，地下室成了標準配置，並計入公設坪數，這個時期公設開始納入登記，但與主建物區分做不同標記。這個時期的五至七層建築物公設比約為百分之八至十五，八至十二層建築物公設比則約為百分之十五至二十二。十二層以上建築物公設比約為百分之二十二至二十八。

消防法規不斷修正

九十二年蘆洲大囍市發生火災，故自九十四年七月八樓以上強制要有雙安全梯。之後，每回發生火災災害，消防單位就會修改消防法規，並進化到兩座逃生梯中有一座需考量到殘障人士的逃生需求，再加大了逃生樓梯所需的寬度、梯深，也因此增加了（逃生樓梯）的面積。除此之外，每一層樓的梯廳尺寸為了方便行動不便人士使用，也訂定了淨寬不得小於二公尺的規定，因此增加了梯廳面積的需求。

地面層上的公設面積其實光計算每一層樓的兩個樓梯（八層以上）、電梯、梯廳，就占了不少的公設比例（百分之二十以上），再加上屋頂突出物（電梯機房、水箱）的設置，以及地下室的台電配電室、電信機房、消防及緊急發電設備室、地下蓄水池、殘障車位等設置，這些公共設施所需的基本面積需求即已相當可觀，因此要期待公設比降低是有難度的。到民國壹百年以後，基本的公設比率已達百分之三十以上。

樓板面積小公設愈高

因為上述公共設施的基本面積是難以縮減的，因此當每層樓的樓板面積愈小時，公設面積相對於當層樓地板面積（權狀面積中的主建物＋附屬建物）的比例就會愈高。以台北市的住宅為例，建蔽率上限是百分之四十五，新北市是百分之五十，因此，台北市的公設比例在同樣條件下，就會比新北市來得高。

建築細長公設比愈高

一般來說，建築物的形狀愈細長（高度與單層面積相比），公設比例愈高，主要因為電梯、樓梯、梯廳等公設面積佔該樓層當層樓地板面積的比重愈高所致。

車位分攤影響公設比

另一個會影響公設比例高低的是，地下室公設比例的高低，這一部分會和建商對地下室面積的分配方式有關，因為車位並不是按面積計價的。因此，當建商把地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分分攤做為全體共有的公設面積就會愈大，住戶權狀中分配到的公設比也會因此而增加。這一部分，相關法規很難精準地去做規範，而取決於市場慣例和建商的態度。

新制度使得虛坪減少

今年實施的建物測量新制，把地下室登記從以往的從牆壁外緣開始計算面積，改為從牆壁中心計算，再加上雨遮已經不能登記，因此，一○七年後申請建照的房子虛坪都將變少。

公共設施比例愈高，固然使得房屋權狀坪數中的虛坪愈多，但「可能」也意味著房屋的配套設施愈完善。至於其價值如何，就見仁見智、存乎人心了。

本文摘自 2018 年 11 月 5 日出刊之《住展雜誌》439 期房市話題單元，同期內容除本文外，並有「選後房市大激戰！」、「大型開發案 帶旺 5 區房市」、「買房子應具備的七大觀念」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

來源：《住展雜誌》 439 期

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