中績再“失足”，多元化或成遠東發展最終出路？

2018年，中國房地產市場的趨嚴調控政策不見放鬆，在隨時可能響起“緊箍咒”的行業大環境下，國內樓市似大有泡沫將盡的意味。在這樣的背景之下，一眾主攻內地市場的發展商們開始表現了一致的“內斂”與謹慎，而與此同時也不免令人好奇：主打海外市場的房地產業同僚們會否有不同的風景呢？

11月27日夜，香港本土老牌物業發展公司遠東發展（00035-HK）公佈了其截至2018年9月30日止半財年中期業績，而遠東發展這份中績材料的出爐也適時反映了其作為主打海外市場的地產商眼下的發展現狀。

半財年淨利大跌，遠東發展業績再現裂口

業績公告顯示，遠東發展於2018-2019財年的上半年實現收益29.65億元（港元，下同），按年同比僅小幅增長6.8%；綜合毛利率錄得41.8%，較上年同期之50.6 %明顯下跌8.8個百分點；其淨利潤方面表現則更為失色，期內遠東發展淨賺6.16億元，較上年同期之10.33億元大幅下跌了40.3%，數字裂口還是比較大的：

如上表所示，2018-2019財年上半年，遠東發展收入增長幅度並不突出，加之毛利率及淨利潤同比均顯著下跌，總體而言，公司此次交出的半財年成績單稱得上令人失望。若究其原因，主要還是一貫為公司貢獻絕大部分收益及利潤份額的物業發展分部拖了遠東的後腿。

期內遠東完成的開發項目同比減少，導致公司物業銷售收入由上年同期的16.56億元下跌11.4%至14.66億元。事實上，除了業績下滑的物業發展分部，遠東其餘業務在上半財年表現都還不錯，當中酒店業務由於香港市場持續強勁增長，錄得收益同比增加26.4%；停車場業務及設施管理分部的收益也同比上升了7.4%；加之期內完成收購的TWC酒店及博彩業務也開始貢獻收入，本來遠東上半財年的營收表現可以更好，但最終被物業發展分部抵消。

至於淨利潤的大幅下跌，其原因就更為多面。一是上年同期遠東因一項酒店出售交易錄得非經常性收益3.2億元，而今年沒有同類非經常性收益；此外，過往其上海項目所取得的極高毛利率在今年並未實現，再加上公司在不利的市場環境變動下又錄得投資證券按市值虧損1.17億港元——在這些因素綜合影響下，遠東半財年淨利潤大跌逾4成，甚為受傷。

拓博彩業多元化發展再下一城，各版塊能否遍地開花？

作為一家早在1972年便於港股上市的本土物業發展集團，遠東的成長軌跡明顯區別於如今的一眾港市內房股：除本港地區外，雖然其足跡現也遍及中國內地廣泛市場，但遠東發展仍有相當大比例的業務放在海外，譬如馬來西亞、新加坡、澳洲、新西蘭、英國及歐洲大陸等市場。 2018-2019財年中期，遠東來自中國內地市場的收入僅佔其總收入的22.1%，餘下近8成的收入均來自本港及海外其他市場。

以數十年經營發展經驗為基礎，近十年來，由於亞洲中產市場發展蓬勃日趨富裕，遠東在專注提供優質住宅小區物業的基礎上，開始迎合市場需求，走上多元化發展的道路。截至目前，遠東已成功將其業務拓展覆蓋至物業發展、酒店、停車場及博彩娛樂領域：

2018年4月，遠東發展完成收購TWC，TWC則於德國、奧地利及捷克共和國經營酒店及博彩業務，這意味著遠東在其多元化業務佈局方面再下一城，開始進軍博彩業務了，而此次收購也為遠東拓展並整合其於歐洲的酒店及博彩業務創造了良機。 2018-2019財年上半年，遠東的博彩業務首次為集團帶來收益貢獻約1.49億元，開局不錯。

以遠東此次新鮮出爐的中期業績資料來看，本財年的上半年，其物業發展、酒店、停車場及博彩業四大主要分部取得的收益分別為14.66億元、8.79億元、3.58億元及1.49億元，佔集團期內總收入比重分別為49.45%、29.6%、12.1%及5%，另有3.8%的收益由其他業務分部貢獻。應該說，博彩新業務的順利起航對遠東的多元化發展策略稱得上是一個積極的反饋，未來各個業務板塊實現遍地開花也不是不可期待。

業績波動明顯，風險尚在不容小覷

然而縱觀遠東近十年以來的經營表現會知道，其整體業績走勢也頗為波動。 2008財年至2012財年間，遠東的業績反復起伏，至2013財年實現顯著增長，並在其後兩年維持平穩增勢；但在2016財年，公司又出現收入及淨利潤雙雙下滑的情況，好在2017財年其便迅速恢復大幅增長，並將衝勁延續至2018財年，總算大致上穩住了成長的態勢：

其實追踪遠東多年來的業績表現規律就會知道，其物業發展分部的不確定表現是公司整體業績經常性波動的最主要原因，比如2016財年業績及此次的中期業績，就是因為報告期內落成的物業發展項目減少導致的最終收入減少，這意味著，以後只要遠東不能根治出貨量不穩定這個“毛病”，其業績就仍有繼續起伏倒跌的可能。

另一方面，雖然遠東主打海外市場，但當前全球政治經濟不平穩因素眾多，行業內的競爭也越發激烈，等待遠東的只有更嚴峻的壓力，這些發展前路上的風險因素實在不容小覷。不過好在，遠東的多元化發展策略已經推進多年，除了新晉的博彩業務，其他業務的經營發展已經打下了還算堅實的基礎，目前已經進駐的海外市場也仍有拓展空間，後市還是可以觀望一二的。