行業大洗牌恐才開始 中國10多萬地產開發商苦日子來了

中國10多萬開發商正面臨行業大洗牌前景(圖:AFP)
中國10多萬開發商正面臨行業大洗牌前景(圖:AFP)

在中國海南省東北方一處名為如意島的人工島嶼,當初文宣把這裡形容成有錢人的天堂,人們沿著碼頭邊的木板棧道漫步,棕櫚樹環繞的湖畔邊更坐落著美麗的別墅。但如今,動工五年的如意島仍是座巨大的沙洲,上面只有幾架起重機閒置於此,它的開發商中弘控股更因為資金短缺和高額負債,忙著要把這個價值人民幣 130 億元的開放項目賣給競爭對手。

從上述如意島的案例,可以看到目前中國 10 多萬家開發商的艱難處境。當初,這些人搭著政策利多、民間大量買房需求與近乎源源不絕的廉價債務資金供應,爭先恐後投入開發。如今,隨著中國官方首要項目轉向控制企業負債,這項行業也掀開一場洗牌重組的序幕。

官方欲取消預售制度 雪上加霜

對這些開發商來說,更雪上加霜的是,部分地方政府有意取消以往開發商在住宅完工前預售的作法,這項措施很可能斬斷地產業者主要的資金管道。招商證券房地產分析師 Zhao Ke 表示,若取消商品房預售將加速行業整合浪潮,屆時將是適者生存的局面。

彭博彙編數據顯示,今年有望成為中國開發商整合最多的一年,1 月 1 日以來宣布的交易規模累計達 245 億美元,多為大公司收購小公司股份。今年來,至少有六家公司宣布計畫出售手中所有土地並退出這個行業。
 

上市地產商已收購小型地產商規模245億美元的股份(圖自彭博)
上市地產商已收購小型地產商規模 245 億美元的股份 (圖自彭博)

房地產開發商現今處境,正是中國獨特的經濟成長、城鎮化進程和投機傾向綜合作用的結果。過去十年來的經濟繁榮讓中國民眾沉迷於買房,房價也跟著水漲船高,官方的房市調控政策時緊時鬆,更刺激投機熱情,資金想方設法擠進不受房市限制措施影響的地區。

上述情況也給開發商帶來近乎無限的商機,許多開發商不惜大舉借貸來開發大型項目,這些項目往往幾小時內就可銷售一空,有時來看房的民眾甚至會把預售會所擠得水洩不通。

去年,中國官方的目標開始轉向達到危險程度的公司負債,並轉而限制房地產公司的融資選擇,讓許多公司陷入危機。彭博匯總數據顯示,上市房地產企業的平均現金與短期債務比在 6 月底降至 128%,創下 2015 年以來最低水準,只有去年同期水準的一半多一點。隨著股市暴跌,售股籌資的做法也變得不再可行。

未來幾年,開發商更會面臨大量的債務到期。

中國開發商必須面對沉重的再融資壓力(圖自彭博)
中國開發商必須面對沉重的再融資壓力 (圖自彭博)

Cushman & Wakefield Inc. 財務顧問服務中國區負責人 Sean Zhang 表示,去槓桿很可能淘汰掉一大批開發商,許多公司發現融資大門已徹底關閉。他開始對部分客戶說,不要麻煩找融資了,最好是賣掉。

中弘控股的處境正說明這項看法。這家開發商在今年四面楚歌,債券違約,股價自 1 月 1 日大跌 62% 以後停牌至今。因為融資壓力,這家公司包括如意島在內幾乎所有房地產項目都在今年被迫停工。深圳證交所預計很快就會做出是否讓該公司退市的決定。

一切等官方政策出爐

如今,人人都在猜測官方政策調整的波及範圍最終會有多大,預計最終整個行業格局都可能因此而改寫。招商證券的 Zhao 表示,若官方在全國徹底取消預售制度,大約三分之一的小開發商都會倒閉。中原集團分析師張大偉甚至悲觀預估,最多一半的開發商都可能被淘汰出局。

眼看緊迫感正在升溫。福晟國際執行長童文濤指出,每天都會有希望出售資產的小開發商找上門來。克而瑞數據顯示,按面積衡量,這家位於福州的開發商去年有 86% 的土地儲備是透過收購取得。不過童文濤表示,公司已對投資變得更加謹慎。他更指出,情緒正在發生轉變,如今市場才剛剛開始感受到冬天的寒意。


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