怎麼買房、換屋？

【文 / 住展雜誌】

買房最大的問題是心態；想靠買房子來解決所有問題，最後一定是買不到最合適的房子。買不起房子的人，哪怕房價下跌一半，也是買不起；世界上沒有完美的房子，最好的房子，是靠努力和能力買得起的房子。

一 買房要注意什麼？

1. 多研究城市規劃，找城市重點發展的區域。像是副都市中心、科技園區這類可以帶來就業機會的城市建設計劃。

2. 千金買房，萬金買鄰。不管你花多少錢買房，決定你生活品質的人是你的鄰居，尤其是住在你樓上的那位，所以買房前宜先留意社區住戶的背景。

3. 房子是這個社會上唯一可以三十年分期付款買的東西，這是制度給了每個人的紅利，要珍惜，不珍惜就等於被別人占了便宜；付款的期限愈長，每個月還貸的壓力也愈小，更何況通貨膨脹率經常是高過房貸利息的，所以不要怕付利息。

4. 日後當你再回頭看當初每個月還（房）貸，你會發現就跟你現在回憶初戀一樣，當初痛哭流涕的，現在看來都不算一回事了。

5. 房市下行規律：漲得多跌的多，漲得少跌的少，郊區跌的多，黃金地段區域跌的少，剛性需求跌的少，大城市跌的少，小城市跌的多，配套不完善的跌的多，配套完善的跌的少。總之，人多的跌得少，人少的跌得多。

6. 貸款額度求多，年限求長。三十年攤還本息最好，用時間換空間。

7. 如果真的要投資，就要明白投資的意義，複利才是增值最有威力的地方，你要是仔細去分析，就會發現世界上還真有不少人靠房地產的「買買買」（不斷的買進而不賣出）賺進了大把財富。

二 買什麼樣的房子？

1. 如果看不懂政策走向和市場行情，就跟著城市的捷運規劃買房。交通便利，好賣，也容易出租。

2. 這個世界上沒有完美的房子，最好的房子，基本上就是你買得起的房子。

3. 買有品牌建商蓋的房子，大致上是比較沒有風險的。即使可能會貴一點。

4. 買不起黃金地段（蛋黃區）的房子，就買它周邊或次優地區的房子！像買不起大安區的房子，就去買內湖、中正區，或者寧可選北投。永遠記住，要先上車，才有換座位的資格。

5. 八小時工作八小時睡眠，剩下的八小時決定你是否能夠與眾不同，而住在哪裡某種程度上決定剩下八小時可以怎樣利用。居住地與公司之間的距離，上下班所耗費的路途時間，很大程度影響每天的生活品質和自修的機會。

6. 小孩子是最有價值的人群，幾乎每個家庭的生活都在圍繞著孩子運轉，把最好的資源、關懷給孩子。所以分析城市基本面，主要看兩個指標：嬰幼兒的出生率和小學生的增加率，能贏得這兩項指標的城市，絕對是最有希望的城市。

7. 如果一樣總價，要買地段、位置好的；房子格局不好可以再改造。地段卻沒有辦法改變，所以在買房時，重中之重的就是挑好地段。好地段應該怎麼挑？像是：生活氛圍和周邊配套（區域範圍內是否交通便利？是否有大型超市？是否有醫院？）

羅馬不是一天建成的，地段價值也不是一年就可以完全呈現的，要了解政府的城市規劃藍圖，預測房子在未來的發展性。

買對好房子，是一家人生活的大事。所以選好地段真的很重要！

8. 二至三房既適合自己住，也適合出租。房子不宜太大，否則日後不好賣！

9. 不要買超過自己能力範圍的高價房，高價買房就意味著高額的總房款。這代表著自備款要多，貸款也要多，但隨之帶來的財務壓力也就大。這會使得購房人的財務壓力太大、片刻不得放鬆。

10. 要抓對趨勢，避免在高價位時買房。房價已經很高了，萬一遇到市場不景氣或者政策調整之類的事，房價一回落，就會直接造成房地產貶值；但也要在房價下修時勤於看房、勇於出價，否則等房價再從谷底反彈而上，你就錯失良機了。

三 換房子該怎麼做？

曾經聽住大房子的人說，房間太多真煩神，清潔打掃太費事了，寧願住小房子，又曾聽住小房子的人說，房子太小了，必須要換一下。筆者認為，以小換大應是主流，主要有如下兩個原因：

1. 孩子越來越大，需要獨立的房間。作為剛需，購買首套房時由於資金方面的原因，往往購置面積較小的房子。孩子小的時候還可以與父母共住一個房間，到了七歲以後一般會需要獨立房間睡覺。三口之家如果父母也同住，則至少需要三個房間，若沒與父母同住，則需要至少二個房間，當然三房會更理想。

2. 經濟條件改善，想改善居住環境。隨著人們收入的大幅提高，有錢人越來越多。這類人群已不缺房子，他們需要好房子用於自住，這類社區的房子往往總價高，富人圈更是身份地位的象徵，買這類房子也是對外形象的展示。

四 換屋的注意事項：

1. 格上不去，其他社區大概也只能維持不動；另一方面，品牌建商蓋的房屋品質相對較好，設計相對合理，居住舒適度較高，這也是品牌建商的建案價格較高的原因。但是品牌建商指的並不一定是上市公司或大公司，而是專業、具誠信、負責任，又有永續經營理念的公司。

2. 買房就像娶老婆，雖然每月有繳房貸的壓力，但房子畢竟還是自己的；而租房就像與情人交往，雖然隨時可以換，但是租來租去還是別人的房子。

有人說：看房就像找女朋友，看好了就要下手！不要老嫌人家一點小毛病，你嫌棄人家，人家卻成了別人的新娘。人家幸福美滿，你卻還是條光棍。

胡偉良博士。畢業於台大土木系，並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。

本文摘自 2018 年 10 月 5 日出刊之《住展雜誌》438 期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「保值宅六大指標」、「選舉紅包大放送 剪彩行情全面啟動」、「市長候選人 都更政見可行嗎」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

來源：《住展雜誌》 438 期

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