【大行報告】中泰證券：地產行業“金九”成色不足，投資仍具韌性

中泰證券發表研報指，2018年1-9月全國商品房銷售面積11.9億平米，同比增長2.9%，增速環比回落1.1個百分點，其中9月單月同比增速為-3.6%，增幅較上月收窄6個百分點，是今年以來第二次出現單月負增長。

分區域結構來看，東部1-9月商品房銷量同比增速為-4.3%，降幅環比擴大0.7個百分點;中、西部及東北1-9月同比增速較上月分别收窄1.9、1.5、0.3個百分點。而從中泰跟蹤的重點城市高頻數據來看，除一線城市為增速擴大外，二線、三線增幅環比分别收窄12.3、5.4個百分點。去化率方面，中指監測的14個重點城市8月、9至10月中旬的開盤平均去化率分别為81%、74%，顯示重點城市熱度繼續回落。

綜上所述，隨著棚改貨幣化安置力度走弱和高基數效應，三四線成交仍將逐步下行，疊加一二線轉淡的趨勢，今年全國銷量增速預計在0%左右。

同時，2018年1-9月全國房企土地購置面積1.94億平米，同比增長15.7%，增速環比基本持平，其中9月單月同比增速為16.4%，增幅環比收窄28.3個百分點。9月全國土地成交與百城走勢基本一緻，1-9月百城宅地成交建面、出讓金同比增速為9%、4.6%，增速環比分别回落5.4、12.1個百分點;而9月百城宅地成交溢價率環比小幅擴大1個百分點至10.1%，但仍處於歷史較低水平。7、8月全國土地成交與重點百城背離的主要原因或是低能級的四五線城市土地市場仍較火熱，但隨著9月全國與百城數據走勢的趨同，表明低能級城市土地市場或在降溫，疊加目前房企較為謹慎的土地投資態度，中泰認為全國土地市場將進一步降溫。

此外，2018年1-9月房企到位資金12.2萬億元，同比增長7.8%，增速環比提高0.9個百分點，其中國内貸款、自籌資金、定金及預收款繼續改善。利率方面，根據融360數據，9月全國首套房貸利率為5.7%，同比擴大0.48個百分點，較8月0.57個百分點的同比增幅水平進一步收窄，表明按揭利率距離見頂或已不遠。

而2018年1-9月全國新開工面積15.26億平米，增速環比擴大0.5個百分點，但9月單月同比增速則較上月收窄6.3個百分點至20.3%。中泰認為自下半年以來，隨著對全國尤其是三四線成交預期的逐步轉淡，越來越多的房企選擇加速推盤去化，從而加快了近期行業開工的節奏，短期存在一定的趕工現象，但隨著後續成交的逐步下行，新開工預計將逐步回落。

投資方面，2018年1-9月全國房地產開發投資8.87萬億元，同比增長9.9%，增速環比回落0.2個百分點，其中9月單月增速為8.9%，環比收窄0.3個百分點。分結構來看，1-8月土地投資同比增速為51.1%，增幅環比收窄2.6個百分點，隨著土地市場降溫，中泰認為9月土地投資將延續下行趨勢;而1-8月建安投資同比增速為-3.8%，降幅環比收窄0.3個百分點，而隨著9月行業資金面的進一步好轉，中泰認為建安投資有望繼續反彈，為四季度開發投資韌性提供一定支撐。