海外買買買！國銳地產境外佈局已成業績強心劑

經過激烈的市場競爭以及國家政策調整，國內房地產市場面臨著重新洗牌，中國房地產商紛紛通過探索新的發展增長模式，尋求轉型升級。

在未來很長一段時間，即使市場信心得以恢復，無論是開發商還是投資者，開始向更多細分市場轉型將成必然。例如國內房企巨頭萬科(000002-CN，02202-HK)正致力於從 " 城市運營商 " 到 " 城鄉建設與生活服務商 " 實現戰略的升級，提出萬科未來業務板塊將圍繞住房更加延長的服務價值鏈進行展開。

而有一家地產開發商與國內眾多地產開發商不同，其業務除了深耕於國內市場，歐美地區也是其近年來重要的佈局，這家公司是於香港成立的地產商國銳地產(00108-HK)。

起底香港老牌地產商

論年齡，國內沒幾家地產商有國銳地產“年長”。早在1973年2月，國銳地產已經於聯交所上市。時隔40多個春秋，國銳見證了香港及內地的房地產市場興盛。

雖已年長，除了經歷過業績的起伏不定，國銳地產似乎沒有遭受市場的大風大浪侵襲。自從於香港成立後，國銳地產主要在香港及澳門地區經營房地產業務。

本世紀初期，隨著內地房地產的興起，國銳地產從中看到了商機。

進軍內地地產的第一步，國銳地產選擇了福建地區。在內地，國銳地產於2006年相繼收購了福建益力及信立中國，通過這兩家附屬與獨立租戶簽訂租賃合約中獲取租金收入。此後，國銳地產繼續收購物業以及成立附屬公司，不斷收購店鋪、住宅社區等物業，並展開酒店管理和旅遊業務，逐漸擴大內地市場。

經過不斷的拓展內地市場，國銳地產業務結構發生了很大變化。財華社了解到，自2009年起，國銳地產主要收入已經不是來自香港市場了，而是來自於中國內地，而且所有分類資產均位於內地。在收入構成方面，國銳地產2009年度單在物業投資上的營收已達40.61億港元，遠高於2006年剛進軍內地時3.96億港元的總營收。

北京也是國銳地產進軍內地市場重要的一環。國銳地產控股股東、主席及執行董事魏純暹於2001年成立了北京國銳房地產開發有限公司(下稱北京國銳)，北京國銳透過其附屬公司主要於北京從事物業的開發及投資，專攻精品樓盤及商業綜合發展專案。

另外，國銳地產也涉及到北京市休閒及時尚生活體驗中心的運營及管理。值得一提的是，北京休閒及時尚生活體驗中心是國銳地產由Wholly Express Limited經營，而Wholly Express Limited是國銳地產2017年7月份通過斥資6.73億元向國銳主席兼執行董事魏純暹與執行董事孫仲民收購的。

收購北京休閒及生活體驗中心專案後，國銳地產在休閒中心方面的收入增長較快，2018年上半年收入增長至5219.8萬港元。

進軍海外，境外佈局成為業績好轉主要推動力

從香港大本營走向中國內地，只是國銳地產的“小目標”。早在2015年，國銳地產經過數次的海外考察，在制訂了海外佈局戰略之後，開始了進軍海外市場的舉措。當年2月，國銳地產於美國洛杉磯成功拿下位於聖塔莫尼卡繁華區用於高端商業住宅綜合體的地塊。

2016年7月，國銳地產開始進軍英國，耗資2778萬英鎊(相等於約2.78億港元)收購英國倫敦Boundary House辦公大樓。隨後於2017年斥資1.345億英鎊收購倫敦的Juxon House商業樓宇。在最近的海外並購專案中，國銳地產於9月14日斥2484.39萬美元收購美國洛杉磯一地塊，擬將地塊發展為108個多家庭住宅公寓單位。

財華社發現，通過瘋狂的海外擴張，海外專案在2018年之前並未能給國銳地產業績注入強心劑，反而令其業績承壓。2015年至2017年，國銳地產年度營業收入增速出現大幅度的下滑。淨利潤方面，2015年至2017年，國銳地產虧損額也出現不斷攀升態勢。

而2018年上半年營業收入大幅增加、虧損大減少主要因為於2017年11月收購的Juxon House以及Boundary House租賃於2018年上半年期間內帶來租金收入3815.7萬港元以及物業管理板塊業績貢獻626.2萬港元。

因此，不難看出，國銳地產今年上半年業績出現大幅好轉，主要得益於其海外業務的貢獻。而於今年上半年期間，國銳地產物業發展及投資板塊業務位於美國及英國。英國的兩項物業已經給國銳地產帶來了可觀的效益，那麼美國洛杉磯的物業專案呢？

根據半年報，國銳地產洛杉磯專案目前仍在建設中，該專案預計於幾年第四季度完成。鑒於該專案是繁華區用於高端商業住宅綜合體，以及本月收購的住宅公寓單位地塊，隨著專案的投入運營，物業發展及投資板塊業務給公司帶來的貢獻將會繼續上升。

綜上，進軍海外帶來業務結構的多樣化，為國銳地產國內業務起到了明顯的對沖作用。拓展海外市場對國銳地產來說是正確的，能給業績帶來正面影響的決策都值得繼續探索。

風險因素：外幣風險

經營海外業務，外匯風險是無法回避的一個現實。目前，國銳地產業務營運主要在中國、英國及美國境內，而主要營運貨幣為港元、人民幣、英鎊及美元。公司交易主要以人民幣、英鎊及美元為單位。大部分資產和負債均以港元、人民幣、英鎊及美元為單位。

外幣兌港元如有任何重大匯率波動，可能會對國銳地產構成財務上的影響。然而，國銳地產目前並無外幣對沖政策。因無外幣對沖政策，根據中期報，國銳地產換算境外業務的匯兌差異由上年同期的6692.5萬港元扭轉為-770.9萬港元。

另外，於2018年上半年，國銳地產因英鎊貶值而於期內產生匯兌虧損高達約8141萬港元，可見外幣風險給公司帶來的負面影響之大。

受英國脫歐、美國經濟以及國際不確定事件等因素影響，外幣風險依舊將會是國銳地產最大的風險，值得投資者留意。

作者：覃漢計

編輯：黎璐璐

港股解碼，香港財華社原創王牌專欄，金融名家齊聚。看完記得訂閱、評論、點贊哦。

更多精彩內容
請登陸財華智庫網 (http://www.finet.com.cn)
財華香港網 (http://www.finet.hk)或
現代電視 (http://www.fintv.com)