〈房產〉金融海嘯10年 買房大勝炒股 惟香港房市最好時光已過

10 年前金融海嘯爆發，香港房價一度急挫，房價於短短 2 個月下跌逾 13%，較 2008 年高位更跌超過 2 成。10 年過去，香港房市已較海嘯低位爆漲超過 2 倍。相比之下，恒指升幅只漲 1 倍。不過，市場分析師表示，今年房市「最高價」時期已過，貿易戰或拖累房價大幅下跌。

10 年前雷曼兄弟倒閉，金融海嘯席捲全球，香港房價一度急挫，房價於短短 2 個月下跌逾 13%。資料顯示，中原城市指數 (CCI) 在 2008 年 3 月的高位錄 72.78 點，9 月金融海嘯發生後，房價急跌至 2008 年 12 月僅 55.46 點低位，房價 9 個月累跌 23.8%。其後房價顯著回升，CCI 在 2009 年 10 月錄 72.91 點，升破海嘯前的高位後持續向上。

其後美國推出量化寬鬆政策 (QE)，導致實物資產升值，成為近 10 年香港房價上升的動力之一。不過中間亦曾經歷調整，最近一次是 2015 年 8 月至 2016 年 3 月，當時正值「811」匯改，人民幣一度貶值，及後於 2016 年初更適逢 A 股熔斷，股市調整，拖累全球股市全面下跌，打擊香港房市，房價由 2015 年 8 月至 2016 年 3 月期間累跌約 11.4%。

香港房價在過去 10 年間反覆向上。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇的估計，2018 年 9 月 CCI 將達 186 點，與 2008 年的 55.46 低位相比，房價 10 年足足上漲約 2.4 倍。反觀港股 10 年間的升幅表現明顯被比下去。

事實上，2008 年金融海嘯，股市受創程度較房市大得多。金融海嘯前，恒生指數 (HSI) 在 2007 年 10 月來到 31352 點高位，其後急跌至 2009 年 2 月的 12811 點低位，16 個月累跌 59.1%。今年初，恒指重返逾 3 萬點水平，1 月時達到 32887 點。不過，港股未能再推進向上突破高位。9 月 10 日，恒指收盤報 26613 點，較 2009 年的低位，10 年升幅只漲了 1.1 倍。

與 10 大屋苑 10 年間普遍都錄得升幅不同，股份表現分歧，「股王」騰訊 (0700-HK)10 年間漲幅達 24 倍，但「獅王」匯控 (0005-HK)10 年間跌了 42%，平均而言，炒房贏面仍大過炒股。

據美聯物業資料顯示，10 大藍籌屋苑於 2008 年 12 月跌至谷底，當時太古城平均呎價只得港幣 6154 元，嘉湖山莊更只有 2185 元。

時至今日，房價已不可同日而語，尤其新界區 3 個指標屋苑，嘉湖山莊較 2008 年低谷上升 4.1 倍，沙田第一城及荃灣中心亦勁升 3.28 倍至 4 倍。相比之下，港島區及九龍區 10 年間升幅介乎 2.23 倍至 2.52 倍之間，升幅明顯不及新界區。

這 10 年間，除房價差別大，成交量亦出現大跌，原因在於 10 年間政府連番推出辣招及收緊抵押貸款。美聯物業統計政府數據顯示，近 5 年 (2013 年 9 月至今年 8 月) 二手住宅註冊量共錄約 22.23 萬宗，比起前 5 年 (2008 年 9 月至 2013 年 8 月) 約 41.94 萬宗大幅減少約 47%。但一手成交量卻由前 5 年的 5.84 萬宗大升 45% 至近 5 年的 8.49 萬宗。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，中美貿易戰愈演愈烈、升息壓力，加上 6 月底推出新房策 6 招，利空因素籠罩樓市並蓋過本身利多因素，故料年底前二手樓價呈橫行發展。

今年下半年，香港樓價漲勢有放緩跡象。香港 01 引述星展銀行 (香港) 研究部香港房地產業分析師丘卓文表示，今年樓市「最高價」的時期已過，樓價會否大跌，將視乎投資者或業主取態。

卓文認為，加息不會是影響樓市的最大因素，主要因為利率走勢是可以預估的，反而貿易糾紛及外圍經濟因素，對金融市場的影響，有機會令投資者或業主有需要減持物業，樓價將有明顯的跌幅。