〈分析〉房企佈局粵港澳大灣區 最大贏家是它

上半年財報發佈近尾聲，今年房企中期業績發佈中集體出現「粵港澳大灣區」熱詞。據智通財經分析結果發現，龍光地產 (3380-HK) 以其突出的獲利能力和前瞻性的戰略佈局，已經成為大灣區的最大贏家。

從佈局分佈情況來看，目前涉足粵港澳大灣區的房企，大體上可分為 3 種類型類：

第一類是全國化佈局的宇宙型房企，如萬科 (1036-HK)、恒大 (3333-HK)、碧桂園 (2007-HK)、華潤置地 (1109HK)、保利 (0119-HK)、招商蛇口 (001979-CN) 等，大灣區是其整體戰略的重要一環。

第二類是先入為主的區域深耕型本土房企，如雅居樂 (3383-HK)、龍光地產 (3380-HK)、佳兆業 (1638-HK)、華髮股份 (600325-CN)、中國奧園 (3883-HK)、格力地產 (600185-CN)、時代中國 (1233-HK)、合景泰富 (1813-HK) 等，大灣區是其舉足輕重的戰略核心。

第三類是後來者趕超的外來房企，如融創 (1918-HK)、龍湖 (0960-HK)、世茂 (0813-HK)、綠地 (0337-HK)、金科 (000656-CN)、旭輝 (0884-HK) 等，大灣區是其全國化戰略的重要棋局。

這三類企業，幾乎囊括了中國房地產行業 TOP100 級的所有主流開發商。從雄安新區和海南自貿港的政策趨勢來看，粵港澳大灣區未來的市場競爭一定不再是簡單粗放的規模競爭，而是效率優先，兼顧資源。誰的效率最高，誰的資源最好，誰必然成為大灣區的最大贏家。

通過對大灣區典型房企的上半年業績比較發現，有國企背景的房企，整體獲利能力優於民營房企，其中有獲利標竿之稱的中海地產依然表現出眾；在民營房企中，今年中期獲利大增的恒大頗為搶眼。

不過，另一家銷售規模居中民營房企龍光地產，卻是低調的利潤高手，其 2018 年上半年銷售金額為人民幣 354 億元，淨利潤高達 37.95 億元，淨利潤與銷售額的比值為 10.72，超過恒大，僅次於中海，位居民營房企首位。

尤其在深耕大灣區的民營房企中，龍光地產淨利潤與銷售額的比值，是部分房企的 1.5 倍、2 倍，甚至 3 倍。

從毛利率指標來看，龍光地產 37% 的毛利率超過中海和恒大，與龍湖處於同一水準；在以大灣區為戰略核心的房企中，龍光毛利率優勢明顯。

從統計對比可以看出，龍光地產高達 19.4% 的核心利潤率，超越龍湖的 17.7% 和恒大的 18.3%，逼近中海的 21.6%，在民營房企中處於標竿地位。中海、龍湖、恒大這 3 家房企都是今年中期獲利的佼佼者。而在大灣區房企的對比中，龍光地產的核心利潤率則遙遙領先。

房地產企業角逐粵港澳大灣區，最直接的方式就是拼土地儲備。從絕對面積來看，碧桂園、恒大、萬科等大型房企在大灣區都有相當規模的土儲，尤其是碧桂園土儲量較大。但從相對面積來看，雅居樂、佳兆業、龍光地產等深耕大灣區的本土房企，則擁有更高的土儲比重。

值得關注的是，龍光地產在粵港澳大灣區的土儲面積達到 2200 萬平方公尺，占總土儲的比重為 62%，無論是從絕對規模，還是從相對規模來說，龍光地產在粵港澳大灣區的土儲都穩居前列，處於行業標竿地位。

從半年報來看，除了面積外，龍光地產目前在大灣區的城市和土儲佈局，無論是金額還是品質，可能都遠領先行業。

據統計，截至 2018 年 6 月 30 日，龍光地產的土地儲備總貨值達到人民幣 6412 億元，其中占比 81%、約人民幣 5200 億元的貨值位於粵港澳大灣區。如此之高的貨值比重，意味著龍光地產的土儲更多是集中價值較高的大灣區核心城市，比如深圳。

龍光地產過去 10 餘年，一直堅持前瞻性戰略佈局和區域深耕策略，在大灣區精準投資，成為大灣區的行業先行者。同時也讓龍光同步建立起其在大灣區的市場領先地位。以深圳為例，繼奪得 2017 年全市成交套數冠軍後，龍光地產 2018 年上半年成的交套數、成交面積及成交額均位居全市第一。

2018 年上半年，龍光地產在大灣區的商品房市佔率接近 4%。按照龍光地產戰略規劃，未來 5-10 年，該公司將大灣區的市佔率提高到 10%，僅在大灣區範圍內即可實現銷售規模突破人民幣 3000 億元，成為當之無愧的大灣區龍頭。

2017 年，龍光地產股價位列港股通漲幅 TOP10。此外，碧桂園、雅居樂、合景泰富、時代地產等在大灣區深度佈局的房企，其股價和市值表現亦優於同業。

以截至 8 月 31 日收盤價統計，上半年銷售金額為人民幣 354 億元的龍光地產，市值達到港幣 538 億元，高於雅居樂、中國金茂、旭輝、遠洋集團、正榮、綠城、富力等規模更大的房企，在大灣區房企中獨樹一幟。

不過，內房股近期出現波動調整，龍光地產價值仍被明顯低估，本益比不足 7 倍。花旗 8 月中旬繼續推薦為行業首選，目標價港幣 16 元。截至今 (4) 日發稿，龍光地產報港幣 9.55 元，漲 1.165%。

粵港澳大灣區是「九市二區」，即由深圳、東莞、惠州、廣州、肇慶、佛山、中山、珠海及江門 9 個位置相鄰的珠三角城市，以及香港和澳門兩個特別行政區組成的城市群。展望未來，大灣區立足中國這個世界第二大經濟體，發展潛力不容忽視。