強者恆強！恆大：未來房地產業集中度變化帶來增長空間

國內大型房地產企業中國恆大(03333-HK)昨日盤後公佈其截至2018年6月30日止6個月中期業績，自本月初發布盈利預喜公告後，終於正式為其半年成績揭榜。

業績公告顯示，今年上半年恆大實現收入3003.5億元（人民幣，下同），按年同比大幅增長59.8%；毛利率同比上升0.4個百分點至36.2%；上半年公司錄得股東應佔溢利308.1億元，同比亦大幅增長63.6%，而期內核心業務利潤更是同比翻逾1倍（101.5%）至550.1億元，核心業務利潤率達到18.3%，同比上升3.8個百分點。

具體來看，2018年首6個月恆大實現合約銷售金額3041.8億元，按年同比增長24.6%；合約銷售面積為2905.9萬平米，同比上升17.4%；合約銷售均價同比上升6.1%至10468元每平米。總體而言，恆大今年上半年取得了遠超自身銷售增速的利潤增速，成績可喜。

超前戰略儲備為利潤增長奠定基礎

中國恆大董事局副主席兼總裁夏海鈞在28日集團2018年中期業績發布會上分析表示，恆大的利潤增長主要源於公司在2017年提出的兩大轉變，一是發展模式的轉變，即公司從規模型向規模加效益型轉變；其二是經營模式的轉變，即從“三高一低”向“三低一高”轉變。

夏海鈞解釋，恆大在過去主要是以規模取勝，從2017年開始公司注重規模和效益的平衡，把增長速度放緩，轉而注重銷售的質量，因而產生了今天的利潤。談及恆大的利潤來源，夏海鈞就指一是得益於公司超前的戰略儲備，他指多年來公司積累了大量優質的土地，且多集中在國內一二線城市（佔比68%）及三線發達城市（佔比32%），但這樣優質的土地單價卻非常便宜，在單價地價鎖定、建築成本略為增長而銷售價格提高的情況下為公司帶來了很好效益。

其二是經營模式從“三高一低”向“三低一高”轉變，公司把負債率降下來了。夏海鈞表示，公司淨負債率從2016年的432%降至今天的127.3%，負債率大幅度降低；另外公司償清了吃稅後利潤的永續債，使得這塊利潤攤銷節省下來，公司的利潤水平便得以體現。此外，他表示公司作為一家標準化地產商的好處，亦可以大規模降低成本，創造較大的利潤空間；及其百分百精裝修的產品也為公司創造了可觀的附加值。

未來派息政策料持續穩定

對於公司近期提前分派2016年及2017年特別股息的動作，夏海鈞在發布會現場亦表示，原來公司的派息政策一直很穩定，但由於A股重組，證監會有條例要求在評估以後一直到上市之前的利潤要歸上市公司股東，受條件限制就沒辦法分紅。

而目前國內宏觀形勢來看，夏海鈞解釋，公司今年評估到期但還沒上市，所以評估基準日從2017年挪到了2018年，重新評估後出現一個時間窗口，因此2016年及2017年的利潤可以分配，分配完2018年再重新評估，所以原來準備上市以後分派的特別股息就在得以派發了。他又指此次派發和過去派息的金額和比例都是一致的，並稱未來公司派息政策也會持續穩定不變。

全年5500億銷售目標不變，已預留增長空間

今年初恆大定下了全年5500億的銷售目標，而今年上半年已經完成超過3000億，公司會否調整全年銷售目標呢？對此夏海鈞就回應表示，銷售和利潤規模的增長反映企業管理的功底，他指出，越是在市場不好的情況越能展示恆大運營管理的功底，至於銷售目標，他表示公司不打算調整今年5500億的銷售目標。

他表示，上半年恆大已經完成3042億銷售額，下半年公司手頭有預售證的大概還有3300億貨值，新開盤項目貨值大概有3700億，即恆大下半年手頭還有可售貨值資源約7000億，而公司大概賣掉這7000億的50%就可以實現3500億目標，也就是說今年恆大完成5500億的目標是沒有問題的。

他又指，大家都知道恆大目標總是會超額完成的，公司貨值有這麼多，其實也是預留了增長的空間。但是由於市場環境的變化，公司注重了規模的適度增長，注重增長的質量，即不再追求規模的過快增長，因為規模的過快增長會帶來管理上的壓力，其次也損失很多經濟效益。所以他指，公司這兩年在規模上保持10%的增長目標，實際增長在15%到20%的規模，可使公司的管理和效益通過適度增長實現有質量的增長。

回A進展：等待好時機

就外界關注的回歸A股進程，夏海鈞亦回應稱，恆大在回A一事上與證監會一直保持了非常暢順的溝通。至於中國房地產企業IPO，即全新上市的進程目前基本已停止，他就指恆大的回歸A股和房地產企業IPO是不同的概念，他解釋恆大是與本身已在A股上市的深深房進行國有企業改革借殼上市，並不需要重新發新股進行融資，只是通過資產受讓的方式把A股經營不好的公司轉變成優質的房地產企業，因此本質上與新股IPO不同。

至於何時落實上市，他就指主要是目前A股市場比較波動，公司也在等待好的時機。

未來房地產市場集中度加強，對增長有信心

對於如何看待在調控政策下房地產市場走向的問題，夏海鈞指，這一兩年，國家為促進房地產行業的平穩發展，出台了一系列政策，如核心城市限購限貸等，他認為這些過渡性的行政手段對於目前的房地產市場而言是有利的，可有效控一控現時過快發展的行業態勢；同時他也認為隨著長效機制的落地，當前的過渡性行政手段會逐漸退出，調控將回歸行業市場機制。

至於未來行業的發展趨勢，夏海鈞的觀點認為，未來的房地產企業一定是強者恆強，“大魚吃小魚”的態勢。他分析表示，去年年底，TOP12的地產商在全國的銷售佔有率在24%，今年上半年TOP10的地產商銷售佔有率已經達到30%，半年時間增長了6個百分點。這說明大部分的中小企業在這一輪樓市調控中退出了市場，由大的企業進行接管。

他以“一張大餅”形容中國的房地產市場，並表示目前國內房地產市場基本發展到成熟的階段，一年的銷售在10萬億到13萬億的規模，這個規模裡面，變化在於集中度，即TOP10的地產商在不斷蠶食小地產商的發展份額，所以出現兩個狀態，一是上市公司業績表現非常好，因為是上市公司，具有一定資金實力。而像恆大、万科（02202-HK）、碧桂園（02007-HK）等發展得很好，原因之一是併購了很多中小企業，他表示這種併購消化了房地產市場的不穩定，也給房地產市場提供了優質的產品，因為大企業管理更加規範。

總體而言，夏海鈞認為雖然十幾億市場規模的“大蛋糕”不變了，但市場集中度在變，而集中度的變化使得頭部企業有了增長的空間，因此他認為房地產市場未來的發展形勢會更加穩定，中小企業退出，大企業市場份額增加，因此公司而言對房地產業的未來發展亦充滿信心。

作者：彭小留

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