低利寬鬆環境，全球不動產多頭綻放

聯準會於3/18利率會後發布的政策聲明雖刪除「保持耐心」的措辭，但聯準會官員下調經濟成長、通膨及未來升息速度的預測，市場揣測聯準會將不急於升息，加上日本維持購債計畫不變、英國央行態度偏向鴿派，而歐洲央行則將實施QE計畫至少至2016年九月，低利寬鬆環境使得具穩定收益特性的REITs獲得投資人青睞，累計過去一年來富時歐洲/美國不動產協會已開發國家指數上漲16.08%，優於MSCI世界指數8.1%的漲幅(彭博，美元計價，截至3/18)。

富蘭克林證券投顧指出，美國升息乃大勢所趨，升息預期可能牽動短線市場情緒，但升息代表聯準會對景氣復甦的肯定，尤其影響REITs租金收入成長與穩定度的主要因素為總體經濟表現，以聯準會最近三次升息經驗來看，全球不動產指數在升息後六個月與一年平均上漲28.16%與53.18%，表現遠優於全球與美國股市約4~9%的漲幅(詳見表一)。

富蘭克林證券投顧表示，展望全球景氣溫和復甦，商用不動產將進入空置率下滑與租金上揚的甜蜜點，可望挹注REITs獲利與股利增長空間，建議投資人將全球不動產產業型基金納入資產配置，以基本面穩健的美國為核心，並搭配具政策題材的歐亞國家，同時掌握各區域輪漲契機並分散單一區域投資風險，穩健掌握全球不動產市場長線多頭行情。

就業市場強勁復甦，美國不動產後市俏

富蘭克林坦伯頓全球房地產基金(基金之配息來源可能為本金)經理人威爾森．邁吉表示，美國二月新屋開工數月減17%至年率89.7萬戶，創四年來最大降幅，但二月營建許可月增3%至年率109.2萬戶，創去年十月來最高水準，顯示新屋開工數據主要是受東北部嚴寒氣候影響，整體房市復甦態勢並無放緩之虞。

邁吉表示，美國二月非農新增就業人數連續12個月超過20萬人，且各區域與各產業就業市場均見改善，其中使用辦公室產業(含金融服務、資訊、專業與企業服務)之二月新增就業人數為6.8萬人，較去年同期增加86.9萬人，勞動市場活絡帶動辦公室需求來到歷史新高，2014年美國辦公室空置率由前一年的15.9%下滑至14.8%(Cushman & Wakefield，3/9)，預期今年將進一步下滑。另外，薪資成長則將帶動零售、工業與旅館業需求成長，整體而言，對美國不動產產業基本面展望抱持正面看法，因此現階段以美國為核心配置，佈局比重逾五成。

歐亞政策引領資金潮，全球不動產交易量預估回到2007年高點

富蘭克林證券投顧表示，歐洲央行自今年三月起實施量化寬鬆政策，至少將延續至2016年九月，而日本本月利率會議亦維持每年收購80兆日圓金融資產以擴大貨幣供給，中國與澳洲等亞太國家今年仍有降息空間可期，全球市場資金仍舊充沛，且主要國家公債殖利率仍處於歷史低檔之際，REITs的高股息魅力可望持續吸引資金進駐，根據JLL(2/5)統計，2014年全球商用不動產交易量成長20%至7100億美元，預估今年將成長5~10%至7,400~7,600億美元，回到2007年高點水位。

邁吉表示，隨QE政策發酵，歐洲景氣與就業可望持續改善，現階段於歐洲採取多元佈局策略，廣納英國商辦、法國零售、德國公寓型REITs，以及可望受惠全球景氣復甦的旅遊觀光型REITs。亞洲方面，日本不動產類股於去年回檔修正後，評價面回到合理的區間，加上東京商辦空置率持續下滑，顯示市場供不應求、穩健復甦跡象，帶動不動產類股今年來表現尤其突出。

邁吉認為，中港經濟數據相對疲弱，但預期中國政府仍有擴大寬鬆政策空間，且可望祭出房市利多政策，將為不動產中長期表現帶來支撐，現階段主要布局在評價面便宜且具有高股利優勢之不動產管理與開發商以及香港購物中心。

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