改建幕後推手胡偉良 運用老屋翻轉房地產生態
※來源:理財周刊

文.洪寶山

近年來,危老建築及都市更新的爭議性新聞話題從不間斷,《都市更新條例》自 1998 年立法,至今已有二十年,歷經八次修法,但過往的成功都更案例卻寥寥無幾,凸顯出國內推動都更的難度。

品嘉建設董事長胡偉良博士在房地產領域有相當宏觀的視野,除了建設新屋同時,也擔任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長,推動老屋改建,提供大眾更加安全的居住生活環境。在居民、建商及政府三者微妙關係下,如何兼顧都更計畫進行與居住正義,胡偉良提出精闢見解。

都更的個人利益不能大於公共利益

台北地區超過三十年的老屋目前估計占 60%以上,新北地區占 40%以上,老屋比例逐年攀升。在台北市除了重劃區已無多餘土地可供建商開發,且重劃區交通與生活機能較不佳,不是一個良善的利基市場。但老屋改建的所在地區生活條件不但優越,改建後,還能改善房價趨勢,因此促使胡偉良走向老屋改建及都市建設共同發展。

胡偉良提及,郝龍斌市長時代為了推廣都更計畫提出「一坪換一坪」的觀念,除了無法實際落實之外,更讓民眾對都更有錯誤認知,建商與居民糾紛不斷上演。住戶若達不到原先期望,往往演變成釘子戶,不僅拖延都更案進度,亦影響其他都更戶的權益。胡偉良感慨回應,「這相當不合理,一戶個人利益不該大於公共利益,政府應該要聯合五院修法,將憲法規定為保障人民生命、自由及財產權並重,因為都更及改建已不再只是單純物質及財產權,還包含國民基本生理權。」

胡偉良以《危老條例》舉例說明,坪數計算方式是容積率的不同,老屋改建政府將給予 40%的容積獎勵,但實質估計分配到的只有 26%的獎勵。以台北市住三用地 225%的法定容積來說,早期房屋只實施建蔽率沒有容積率管制,意指當時房屋以建蔽率來計算,大概都占有六到七成的土地面積,然建築物約四到五層樓高,容積率其實都已達 240%至 350%之間。

假設改建前容積尚未超載,是給予 40%上限的獎勵或給予 15%的原容積獎勵。但以現今台北市建築來看,都遠超出新制法定容積。因此,改建後一坪不但換不回一坪,甚至將減少坪數至 0.8 坪不到,是造就當前推動都更棘手的重要因素。

而在政府積極推動都更下,為改變民眾對於改建的認知,培訓所謂「都更推動師」協助民眾都更改建立案。為達到目的,政府將補助給予都更推動師以便都更進行,但效果不如預期,與民眾協商條件不實,反讓建商更加為難。

胡偉良一語道破:「政府施政不務實,起初雖動機良好,但無切入實務界,結果都反其道而行。」他說,政府若要改善現況,應該站在輔佐的角色制定完善法規,再由民間市場去運作,成為有制度化且明確的機制,讓市場決定,不須制定固定獎勵等。在公平競爭環境下,自由市場機制才能讓整體趨勢走向更好的境界。

胡偉良坦言,早期建商形象不佳,原因在於賺取暴利。建商根據法定規定有所謂的「共同負擔」,共同負擔費用支出越多,配回權利價值越少,反之亦然。

加上房價會逐年增長,造成建商大量進入都更改建,賺取 30%左右的利潤。不過,如果房價下修,則無建商願意從事都更改建。但以全球建商業者合理利潤平均為 10%的情況來說,胡偉良明講:「建商應該保持微利心態,不該再有早期暴利的思維。」他公開表態,自家的建商在都更案或老屋改建只賺取五%利潤,冀望拉攏國內優質廠商共同創造微利且高品質的建築,降低房價所得比,提供年輕人購屋的機會,恢復房市需求。

提升居住環境的安全指南

在此,胡偉良提出現今社會大眾對於建商品質相當挑剔,重視房屋結構及功能性,為了保有安全的居住環境,胡博士提供民眾購屋前可參考的評估指標。以建築防震來說,第一,在 1974 年以前建造的房屋不安全,原因為當時建築法規沒有耐震度的考量。第二,在 1975 年至 1999 年雖有地震力的規範設立,但九二一地震後,發現當時施工結構不當,如:鋼筋的箍筋間距太大或箍筋彎鉤不夠等設計不全。因此,若以結構安全為考量,以 2003 年後建造的房屋較為安穩。

最近幾年,強烈地震所造成的嚴重災害,政府為此推動建物安全快篩。但胡偉良語重心長表示,補強工作要徹底才不會只是紙上談兵。他認為,政府只將建築物依據設計圖面做檢查,根本無法檢測出建築的危險程度,尤其是高樓層的建築危險分為兩種,一是使用上,為增加使用空間,將低樓層牆面拆除,成為所謂的「軟腳蝦」。二為施工上瑕疵,如建商偷工減料等。以上若無進行實地勘查也無濟於事。

改善雙北老屋  提振台灣整體經濟

事實上,都更及改建好處不將只是改善居家安全,還能下修市場房價。原因為一、老屋改建會減少換屋率降低需求量。其二,建築物原本只有十戶,經過改建獎勵重建為十五戶,將會增加供給量。兩者相輔相成的結果,基本上能降低房價,也能提振台灣經濟。

胡偉良鼓勵民眾,若有改建機會應及時把握,因為「成功永遠屬於能看見未來的人」。現今年輕人普遍無力購屋,未來繼承長輩老屋,但老屋建築若無翻修改建,往後居住安全是一大考驗。而目前危老改建有獎勵措施為期三年,從去年六月實施,未來改建成為趨勢後,獎勵減少,改建範圍也會縮減。

胡偉良亦期許改善台灣房價所得比,降低至五倍左右,讓年輕人奮鬥幾年就能買房,擁有安穩的居住品質,才不會失去生活目標。

胡偉良觀察到國內房市的良莠不齊,他建議,建商不該抱持暴利心態,政府制定政策應該務實,才能讓台灣房市走向更好的發展。未來房屋老化的速度比少子化還快速,居住在危老建築的居民將換新屋,每年換屋量將會高達數十萬戶。胡偉良博士信誓旦旦地表示:「未來,第一要改善雙北老屋陣容。第二將增加房屋供應量,寄望降低房價所得比。第三透過改建提振台灣整體經濟。」這是他退休前的目標期許。

 

來源:《理財周刊》 933 期
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