美的置業赴港上市 股權結構是公公＋兒媳

美的置業於 5 月 31 日向港交所遞交欲上市文件，保薦人是法巴及中信里昂證券。不過，業內人士分析，近年來 A 股房企 IPO 和再融資已關閘，富力、萬達等回 A 仍在無限排隊中；港股市場近年來亦少見房地產公司上市，尤其是地產紅籌上市更難。

美的置業在多年發展中，已成長為區域龍頭，深耕珠三角，並已拓展至全國。根據中國指數研究院統計，2017 年，美的地產銷售金額達人民幣 510 億元；克而瑞的資料則是權益金額人民幣 451 億元，位列中國房企前 50 強，未來 3 年，公司也有衝擊千億的目標。

美的地產業務上市其實早有計劃。2009 年 10 月，美的建業 (英屬維爾京群島) 設立，間接持有美的置業集團全部股權。2013 年 9 月，為獨立發展地產業務，何享健將自己持有的美的建業 (英屬維爾京群島)94.55% 股權轉讓給盧德燕，轉讓後，何享健與盧德燕訂立一致行動安排，雙方仍為美的建業 (英屬維爾京群島) 也即美的置業的實際控制人。

為了此次上市而進行重組時，又在美的建業 (英屬維爾京群島) 上搭建美的置業控股，盧德燕通過美的發展、美恒、美域 3 家公司全資控股美的置業控股。

根據預上市檔案資料，美的置業業務模式主要包括物業開發及銷售、物業管理服務以及商業物業投資及管理 3 個部分。其住宅市場專注中高端用戶市場，除住宅外，在商業、文旅地產方面均有涉及。

美的置業過去 3 年的業績增長迅速。2015 年至 2017 年，其合約銷售額分別為人民幣 111 億元、人民幣 206 億元、人民幣 507 億元，複合年增長率約 113.7%；同期淨利潤為人民幣 3.83 億元、人民幣 9.93 億元和人民幣 18.93 億元。2018 年前 3 月，已實現合約銷售額人民幣 141 億元。

在 2017 年中國指數研究院房企銷售金額排行榜中，美的置業以 510 億的銷售金額排行第 39 名。

截至 2018 年 3 月底，美的置業土地儲備的建築面積為 3310 萬平方公尺。項目覆蓋全國 34 個城市，在珠三角、長三角、長江中游、環渤海、西南區域均有佈局。目前，在珠三角區域有 39 個專案為最多；其次是長三角區域，有 29 個專案。

3 月底之後，美的置業又新競得八幅地塊，總土地面積增加了 465188 平方公尺。

大規模拿地擴張的背後是美的置業日益高企的負債率。2015-2017 年，美的置業資產負債率分別達到 95.94%、94.65%、89.23%，與此對應的淨負債率分別為 622%、625%、118.9%，2017 年淨負債下降主要是由於股東注資。這一淨負債水準已處於行業天花板，高出行業平均水準近一倍。美的置業預計，集團「目前維持且將繼續需要相當高的債務水準」。

具體來看，截至 2018 年 3 月 31 日，美的置業擁有人民幣 157.07 億元的現金，負債總計約為人民幣 969 億元，其中少於 1 年期的債務高達人民幣 627.05 億元；1-2 年的債務額度為人民幣 139.65 億元；2-5 年的債務額度為人民幣 190.1 億元。

在當下房地產調控趨嚴的節點，房企 IPO 並不容易。業內人士分析，中小型房企選擇上市，主要是因為融資便利，並且，上市公司的資質也意味著融資管道的增加。但近年來，A 股房企 IPO 和再融資已關閘，富力、萬達等回 A 仍在無限排隊中。

《21 世紀經濟報導》引述中原地產市場分析師盧文曦表示，房企 A 股 IPO 暫緩是房地產宏觀調控的一部分。

至於在港股市場，香港資本市場人士表示，近年來亦少見房地產公司上市，反而是物業公司上市更容易一些，尤其是地產紅籌上市更難。

美的置業高管曾提出 2020 年力爭千億規模的目標，在其招股說明書上沒有提及。據克爾瑞統計，截至 2017 年，規模千億的房地產企業共有 17 家，今年將可能增至 30 家。

截至今 (11) 日 11:20，美的集團股價上漲 3.38%，報人民幣 56.51 元。