搞懂自住房子怎麼抵稅 掌握4要件不吃虧

撰文／今周刊 歐陽善玲

5 月報稅季，別忘了財產交易所得也要申報，2 年內賣屋並重購，可以抵稅，但這段期間須有戶籍登記，證明是自用住宅。

10 多年前，楊小姐在新北市新莊區買了一間 15 坪的小公寓，兩房一廳，總價還不到 300 萬元；利用青年首次購屋優惠貸款，每月房貸不到 1 萬 5 千元，考量經濟負擔不算太重，這間「小宅」也就成了她的「起家厝」。

隨著她結婚生子，家庭成員陸續報到，小宅也日漸不敷使用；2012 年，她又在社區不遠處買下第二套房，總價約 900 萬元，三房兩廳兩衛、約 26 坪的中古電梯華廈，顯然更適合四口之家居住，至於原來的小宅也順勢出租，靠著租金收入，多少補貼第二間房貸。

不過，去年房客因工作關係，無法續租，楊小姐便決定將房子出售。由於屋況保持良好，加上附近生活機能便利，最後房屋以 600 萬元成交，「扣掉仲介費、簡單整修房子的雜項支出，可能還有超過 250 萬元的利潤。」她心裡暗自盤算，「聽說只要是換屋，買賣價差就可不用報稅，5 月申報所得稅時，應該不用主動列出這筆金額吧……」

安永會計師事務所稅務服務部會計師林志翔表示，為解決民眾報稅困擾，這幾年國稅局會主動幫大家計算應繳稅額、或應退稅額，並寄發試算通知書及相關表單，「但有些收入不需要給付者辦理扣繳作業，這類所得就不會反映在納稅人的所得清單中；其中，又以出售房屋財產交易所得部分，最容易在 5 月報稅時被遺忘。」加上 2016 年起又出現了「房地合一稅」，賣屋後究竟該如何正確報稅，也成了近期話題。

2016 年後購屋 才適用新制

他解釋，賣屋所得究竟適用舊制「房屋財產交易所得」，還是新制「房地合一稅」，取決於出售該屋的取得時點，也就是，賣出的房子若是 2016 年之後取得，就適用新制，「由於房地合一課徵所得稅，須在所有權移轉登記次日起算 30 日內自行申報，因此 5 月所得稅結算申報，主要是適用舊制的交易。」

以楊小姐案例說明，售屋所得計算方式，應以核實認定優先，但若無法舉證成本，才能按出售時「房屋評定現值」的特定比率，計算售屋所得。

楊小姐的房子因位在新北市新莊區，根據財政部所定之財產交易所得標準，按規定須依房屋評定現值之 35％（各地區適用比率會有差異），計算出售房屋所得。

先看核實計算部分，也就是從售屋總獲利中，分拆出屬於房屋的獲利；「若買進、及賣出的契約中都有劃分房屋價格，那麼直接以房屋售價，減除原始取得房屋買價、並扣除必要相關費用，包括仲介費、代書費、土地增值稅、契稅等，就可算出所得額。但實務交易上，幾乎未劃分出房地分別的價格。」富邦證券專家團隊協理陳秋蘭指出。

她解釋，買進房產時，建商因稅務或土地所有權關係，買賣契約會分別約定土地及房屋價格；但若是中古屋買賣，一般交易就不會區分，最多分出車位及房產價格，而不會再細分房屋及土地價格。

「在此情況下，應以房地買進總額、及賣出總額的價差，按出售時房屋評定現值占土地公告現值、及房屋評定現值比率（房地比），計算房屋財產交易損益。」陳秋蘭說。

來源：《今周刊》 1115 期
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