【蔡志雄專欄】降低出租房屋變凶宅損失的三個方法

記得曾經看過一個廣告，老奶奶惦記著牆上兒孫塗鴉的畫作，所以遲遲不肯把房子賣掉，後來遇到一個高明的房仲，把塗鴉仿照畫到新家的牆壁上，老奶奶開心的笑了，也終於促成了這個交易。這樣的劇情，清楚表達人對於房子充滿了回憶，是有感情的，尤其是人生第一間房子還有個專有名詞叫『起家厝』，很多人可是連賣都捨不得賣，特別可以看出人對房子的感情有多深了！

也因此，許多人寧可讓房子空著，也不願意出租，就是因為怕遇到惡房客破壞房子，尤其新聞裡又經常出現一些案例，把房子弄得有如廢墟，或者髒得像個垃圾場，讓屋主人心惶惶。但真的要比較起來，破壞的房子還能修復，弄髒的房子也可以打掃乾淨，萬一遇上房客在房子裡想不開，變成了凶宅，光是房價可能就要承擔三成甚至是五成的損失，這才是讓屋主最害怕的一件事。

不可諱言，房屋是珍貴的社會資產，本來可以供人遮風避雨創造一個溫暖的家，卻因為屋主的恐懼變成空屋養蚊子，實在也是社會資源的浪費，非常可惜！善用以下這三個方法，就可以降低出租房子變成凶宅的機率：

一、租約中加註惜命條款：

常常說當房東是養啞巴兒子，房東把房子給房客居住，每個月有租金收入，所以有個房子收租就像有兒子扶養一樣。因此，房東把房客「惜命命」也是應該的。所謂「惜命條款」，是在租約中特別寫清楚，叮囑房客千萬要珍重生命，照顧自己，切勿想不開造成房屋的損害，否則要負起賠償的責任，簡短的叮囑至少在最後關頭可以發揮一些嚇阻的作用，避免悲劇發生。

二、簽約要求連帶保證人：

房子一旦變成凶宅，代表房客已經往生了，只能請求房客的繼承人賠償，但是一定要特別注意，現行法律規定，繼承人對於被繼承人的債務，只要以繼承所得的遺產為限來負責就可以了。換言之，如果房客沒有留下任何財產，繼承人繼承的遺產為零，那麼對於房東的損害完全不用負責。既然繼承人可能完全不用承擔房客讓房屋變成凶宅之損害，房東當然要有保障自身權益的作法，可以在租約當中要求房客提供有相當資力之保證人一起簽名，就房客造成房屋的一切損害連帶負責。

三、凶宅險可以降低損失：

保險是轉嫁風險最好的方法，就像預防地震、火災的損害，有地震險、火險一樣，針對房屋發生凶宅事故導致跌價損失，目前市場上也有凶宅險可供房東選擇，而且理賠範圍除了房價損失外，尚包括清潔、做法事等費用。但畢竟保險有一定理賠的額度上限，未必能夠彌補全部的房價損失，但相較於求償無門之狀況，也不失為是降低損失的好方法。