〈房產〉台北市商辦市場Q1回溫 租賃需求依舊旺盛

大型房仲業者最新統計，台北市商辦首季平均成交單價回升至 83.6 萬元，租金資本化率也小幅修正至 2.44%，買賣市場擺脫前幾季的疲軟，出現觸底反彈現象。至於租賃市場需求則仍舊旺盛，雖有兩棟新大樓完工釋出，但因預租情況熱絡，空置率僅小幅回升至 6.65%。

信義房屋 (9940-TW) 旗下信義全球資產統計顯示，台北市第 1 季整體空置率仍在健康水準；由於新大樓定價上調，第 1 季平均租金明顯上升至 2167 元。內科廠辦部分，平均售價維持在 50.8 萬元，平均租金略升至 1154 元，租賃市場表現則優於買賣市場。

信義全球資產經理王維宏表示，從交易量連續幾季回升，到價格收斂，房市落底的信號明顯，加上總體經濟表現穩健的加持下，商用不動產的需求穩定成長；另一方面，對照政府土地標售情況觀察，建商及大型法人的投資意願增加，也呼應房地產景氣回溫的看法；而租賃市場雖然空置率回升至 6.65%，但從去化的情況來看，多數的商圈空置率仍是呈現收斂，使用需求仍然強勁。

從買賣交易來看，交易較頻繁的 A 辦及 B 辦產品，每坪售價分別上漲至 89.6 萬及 72.8 萬元，顯示在買氣的回溫之下，推動了部分商辦價格止跌反漲。從個別商圈來看，站前西門商圈及松江南京商圈的售價有較明顯的增幅，售價分別上升至每坪 70.5 萬元及 80.4 萬元，其餘商圈則多呈現持平，僅有南京四五段商圈售價下跌至 73.1 萬元。整體而言，價格的走勢已經從修正轉向持平甚至反彈，平均租金資本化率自 2014 年中後，罕見地出現明顯回檔，資本化率下修至 2.44%，整體則落在 2.32-2.78% 的區間。

租賃市場方面，年初有南山廣場及國泰民生建國大樓兩棟指標性大樓完工釋出，由於預租狀況熱絡，加上其他大樓去化穩定，因此平均空置率僅小幅上升至 6.65%，並未超過 8.8% 的長期平均水準，平均空置率仍然是健康偏緊俏的狀況。從各商圈來看，僅有信義計畫區的空置率超過雙位數，來到 11.36%，次高的為復興南京商圈，平均空置率為 8.93%，其餘商圈空置率都低於平均值。2018 年第 1 季平均租金每坪為 2167 元，較前季明顯上升，由於新大樓的等級及訂價水平較高，也帶動部份商圈租金上調，信義世貿商圈租金來到 2955 元的新高，與南京東路四、五段商圈的每坪 1551 元相比，已有高幅度的價差。

內科廠辦市場，平均售價仍維持在每坪 50.8 萬元，但各商圈表現大不相同，西湖段商圈售價已止跌回升，舊宗段售價則是持續下跌。整體租金資本化率為 2.72%，較前一季微幅上升。內科平均租金為每坪 1154 元，西湖段租金上升至 1299 元，空置率也僅有 1.08%，西湖段在內科市場中一枝獨秀，舊宗段近期表現走弱，呈現售價及租金雙降的現象，空置率也回升至 7.89%，文德段則表現平穩，租金與售價變化都不大。