〈房產〉今年亞洲地產投資力道仍強勁 商仲業提醒 也要防黑天鵝

去年全球 GDP 成長是自 2010 年以來、近 7 年新高，亞洲主要經濟體包括中國、日本、香港、新加坡都有顯著成長，加上印度經濟也開始復甦，商仲業高力國際指出，此狀況有機會進一步推升亞洲房產投資以及商辦租賃需求，但也要提防黑天鵝現蹤。

根據高力國際亞太區研究部最新發布的「2018 亞太房地產市場展望」，在看好房地產投資市場同時，整體亞洲房地產市場仍存有黑天鵝，該報告認為，最大風險在中國科技股、房地產業者股權估值過高，可能存在區域，甚至是全球的金融市場調整；至於，其小的黑天鵝則包括 AI 崛起，已有部分金融業利用電子商務取代傳統人力，未來一定大量應用，可能造成金融業對於辦公需求空間縮減。

高力國際亞太區研究部發布的研究報告指出，2018 年在經濟成長動力持續強勁，以及實際利率仍處於相對低水位，預期亞洲房地產仍可維持可觀的投資總量，不過，整體收益率可能有下降趨勢，造成收益率下降的原因，不是投資需求不足或是資金短缺，反而是市場缺乏優質投資標的。

不過，在經濟成長動能向上帶動商辦租賃需求增加，推估今年亞洲一線城市的商辦租金表現可望持平或向上，尤其是香港、新加坡頂級商辦的租金可望持續成長，主要是受惠金融、科技以及其它產業租賃需求提升所帶動。

高力國際指出，尤其是科技產業正掀起一波人才爭奪戰，為吸引年輕有潛力的人才加入，正積極在一線商業區或是周邊布局，尤其是眾多網路以及 IT 人才匯聚的區域，其次則實硬體專業人才。因此，靈活應用辦公空間的共享辦公室將成為新型態的商辦租賃模式，尤其是香港、新加坡、中國等主要商業區已經掀起一股風潮，至於，印度、印尼雅加達、泰國曼谷等共享辦公室的需求也出現顯著成長。

就亞太的重點地區而言，高力國際強調，未來幾年上海、新加坡的商業園區和工業園區市場將有所增長，尤其是上海正在加快建設全球影響力科技與創新中心的戰略地位，因此，商務園區頗受關注。中資企業正成為上海商務園區的主要租戶來源及投資商，網路和資訊科技行業佔據主要租賃需求，因此，未來上海商務園區將維持穩定的低空置率，2018-2021 年，租金可望保持上漲的趨勢，推估租金年平均增長率應略低於 5%。

此外，日益頻繁的貿易往來和電子商務活動將繼續推動中國、香港、新加坡和印度的工業和物流地產發展，而工業地產將成為亞洲各地主要地產投資項目。在店面、商場等零售地產部分，即便香港在近 4 年零售地產租金跌掉近 5 成、約 45%，但近期已有逐步復甦的跡象，新加坡則還不明朗。