〈房產〉成屋當道 大台北房市以預售屋為主力的時代宣告結束

過去大台北市房地產市場以預售屋為主力的時代宣告結束，根據中信房屋宅指數調查的結果發現，目前房地產市場的購屋客層主要以自住客為主，該群客戶偏好新成屋及中古屋的程度，更勝於預售屋，而且偏好程度有逐季增加的趨勢。

中信房屋宅指數訪問 2 年內有購屋計畫的受訪者發現，民眾偏好購買新成屋的比重高達 67.5%；購買屋齡不到 15 年的中古屋比重也高達 53.3%；但偏好購買預售屋的比重，只有 29.3%。

中信房屋副總經理劉天仁說，會造成「新成屋上，預售屋下」的兩個主要原因，一是景氣差、二是預售屋價格硬。

他分析，在期貨市場中，有所謂的買權（看多）與賣權（看空）市場。預售屋市場就是屬於最典型的買進買權的多頭市場。也就是說，預售屋的買方，是買預售屋 2 年後會上漲的期待價格。如果買方預期兩年後房價下跌或小漲，則買方即沒有立即購買預售屋的動力。因此，景氣上漲會出現預售屋市場，景氣下跌，則由成屋市場取代預售市場。

在目前大台北市場中，由於房市自 2015 年第 1 季起即開始修正，因此預售屋市場逐漸被新成屋市場取代。在國內不動產市場，同時期預售屋的價格一定會高於成屋價格，即使在房市不景氣時期，此一原則依舊不變。

劉天仁說，預售屋價格硬、新成屋價格相對較軟的原因，主要是開發商在預售時期的銷售成本，通常轉嫁至代銷業者，因此建商沒有立即降價的壓力，民眾購買預售屋，常常會出現代銷業者想盡辦法成交，但建商堅持已價，價格卻殺不下去的窘境；但當代銷業者因銷售率不佳，建案興建為成屋時，則該成屋即為建商之存貨，此時豬羊變色，建商因為資金及稅賦成本大幅增加，急欲出貨，通常價格比較好談。近期市場上的建商讓利，大多是屬於該類型。

以目前大台北市場的現況，包括桃園市、新北市及台北市的新推個案，通常都是預售案推到成屋案，乃至市場幾乎都是新成屋產品。劉天仁認為，景氣與否，決定預售屋市場榮枯，目前的房地產市場，對預售最不利的情況就是自住客及景氣溫吞，如果未來房價的漲幅同步於 GDP 漲幅將成為常態，預料國內預售屋市場萎縮的情況，將會比較想像中嚴重。