不動產登記來了 哪些房子必須得“動一動”？

不動產登記來了，哪些房子得要“動一動”？

《不動產登記暫行條例》自3月1日起開始正式實施，中國將近20年沒有進行住房普查的尷尬開始逐步解決。

但是從北京、上海、廣州、深圳、杭州的二手樓市來看，不動產登記實施前后，暫時沒出現此前人們所猜想的大量拋盤降價現象。

根據搜房房天下的數據，2月份二手房價下跌現象不明顯。一線城市中僅廣州二手房掛牌均價環比上月下跌，北京、上海和深圳都出現上漲，漲幅分別為0.44%、0.35%和2.1%。上海房價連續數月上漲，2月份房價比去年同期高出8.77%。二線城市中，成都、蘇州、青島和無錫等城市二手房掛牌均價同比上月上漲，只有類似大連和杭州等去年價格戰先鋒的城市樓價下滑比較明顯，這兩者降幅分別是3.54%和1.03%。

成交量上，如2月份北京二手房成交量累計為9,792套，較1月份環比下跌31.22%（業內估計是由於春節假期影響），同比2014年上漲50.81%。天津、成都等多個城市二手房成交量同比去年也有明顯增長。其中天津成交4,412套，同比上漲12.04%。成都成交3,167套，同比2014年2月增長14.17%。

很多人期盼通過不動產統一登記來遏制“房哥”、“房姐”等腐敗現象，通過存量房產，達到降房價的效果。另一方面，普通人最為擔心的則是不動產統一登記之后，隨之而來的就是政府對自己名下物業開征房地產稅。

從對官員和國企高管等多套房的持有者的影響來看，不動產統一登記，對這些人群的威懾力肯定有，但未必如想象中那么大。為保護個人隱私，不動產統一登記制度在制定時就要求遵循“有限公開”的原則，要求“在不涉及國家秘密和依法受到保護的商業秘密、個人隱私的前提下，保障有關當事人合法的登記資訊查詢權利。”這意味著，不動產登記資訊只有權利人和利害相關人才能夠查詢資訊。普通公眾並不能“以人查房”。

但紀檢監察部門等機關在辦案時可依照法律規定查詢、復制與案件有關的不動產登記資料，這無疑對處理貪腐案件和尋找線索提供了極大的便利。反腐機關只要通過一個平臺就可以查詢某一特定個人名下的全部不動產。

對於擁有多套房、房屋來源不正的官員或準官員（國企領導）而言，他們很多人其實在十八大召開之前已經開始選擇處理掉一些房產，這一進程早就進行兩三年了。有市場人士表示，即便官員們有多套房屋，也有可能是他們的合法持有，不然的話，或許早已以各種方式轉到了親戚朋友名下了。而當貪腐官員被開始調查時，他們再處理房產也未必來得及。例如今年兩會期間，全國人大代表、山西省委數據王儒林就說過，山西有一位貪腐官員去年12月被雙規，在11月份時還收了一套在三亞的房產，價值280萬，被雙規的當天，兜里還揣著一萬歐元的賄款。

就像國土部相關負責人所說的那樣，不動產統一登記的核心價值在於保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權，“與降房價沒有直接關係，與反腐沒有直接關聯”。

而對於普通人來說，廣州滿堂紅高級經理周峰表示，他們在廣州調查了六千多名業主，大概95%的業主持有房屋套數在3套以下，只有不足5%的業主有3套及以上房屋持有量，他認為不動產登記條例對廣州樓市的影響並不大。現在每個月該行接納的放盤量依然保持在3,000多套，並沒有明顯的增長，但預計未來半年，會有部分大面積物業陸續流入二手市場。這是源於重慶、上海房產稅征收的對象是大戶型，這難免會引發多套大戶型擁有者的擔憂；但即便如此，預計放盤量也不會大增，因為畢竟大戶型的市場占有率較低。

但是，全面開征房產稅並不意味著每個人都需要繳納房產稅。房產稅繳納會根據擁有房子套數，單位房產面積等來核定征收標準。

無論是從對官員或者國企高管的影響，還是對普通業主來說，似乎不動產統一登記對二三線城市的影響更大。2015年初，零點研究咨詢關於不動產登記的調查報告顯示，被調查者中兩成考慮拋售部分房產。二線城市居民因該政策出臺，考慮賣掉部分房產的比例為28.7%，遠高於一線城市的17.8%。

按照中國指數研究院發布的百城房價數據顯示，2月份，全國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米10,539元，環比下跌0.24%，同比下跌3.84%。四個一線城市中，北京和廣州環比分別下跌了0.47%和0.10%，上海和深圳則分別上漲了0.05%和0.18%。二三線城市中，如廈門、保定同比漲幅在10%以上，桂林、三亞等13個城市同比跌幅則達到10%-20%。

民間普遍認為實行不動產統一登記就是為了征房產稅。但其實國家積極推進房地產稅立法和不動產統一登記沒有直接和必然關聯。在此條例出臺之前，重慶和上海早已試點房產稅。因為房產稅是地方稅，一個城市的政府只需根據一個家庭在本地區的住宅擁有情況即可征收房產稅，不一定非得根據這個家庭在全國擁有的住房套數征稅。只不過，完善的不動產登記制度，能夠為征房產稅提供更加便利的技術條件，僅此而已。

雖然按照全國政協委員、原財政部財科所所長賈康的說法，“中央要求財稅體制改革2016年基本完成重點工作、任務，從時間表看，不應拖到2017年全國兩會后。”他認為2017年房地產稅開征的配套條件應該是跟得上。但來自官方的最新訊息卻是：據新華社電，據全國人大代表、全國人大財經委副主任委員郝如玉介紹，目前針對房產稅的立法還沒有形成一致的方案，因此房產稅的推出肯定尚需時日。

郝如玉透露，由於房產稅是地方稅，征收也是用來充實地方財政，傾向於以省為單位征收，因此只要本省內部統籌協調即可。在郝如玉看來，如果按照“首套免稅、二套優惠、三套征稅”的做法，將會對居民的行為和心理產生不良導向。但按人均面積征收也存在缺點，對於在全國多地有住房的人，如何平衡一線城市和三四線城市的征收標準也是問題。

郝如玉表示，房產稅要兼顧公平，但如果每套房屋都征收也不現實。“個人傾向於小切口的改革，針對小部分人征收。”他說。

從各方訊息來看，未來為了避免百姓稅負不至於過分沉重，房地產的稅率超過3%的可能性非常小。而且未來房地產稅因著眼於長效調節機制，不太可能讓工薪階層交不起稅，自然富裕階層也不會因為房產稅發生財富大逆轉。而目前我國影響房價的因素比較多，貸款政策，限購政策，城鎮化進程等。增加房產稅因素，長期來看會讓房價的博弈變量更多，但不是決定性因素。

雖然未來應該3-5年內房地產稅未必會在全國落地，但在未能判斷未來稅費征收標準的前提下，多套房資產持有者，可以考慮處理掉一部分使用率不高、出租不易、租金甚至可能抵消不了稅費的房產。尤其是不自住的郊區住宅，不常住的三四線城市住宅，還有非主流風景區的度假式酒店公寓，以及城市近郊的大型購物中心商鋪等。在房地產稅實施的過程中，對於人口凈流出、庫存高企的三四線城市，會加劇庫存和房價下行的壓力。而對於人口凈流入、有產業支撐的一二線核心城市影響則相對較小，尤其是核心地段、供不應求的房產，比如近期廣州熱議的平價“學區房”補漲。