樓市調控或轉向放開供給 全年將現倒N型走勢

和訊網消息近日，國家統計局發布行業數據顯示，去年房地產開發投資10.3萬億，同比增長6.9%，商品房銷售面積15.7億平方米，同比增長22.5%。國金證券(600109,股吧)認為，調控因城施策不改房地產投資回升趨勢，同時銷售絕對值依舊在高位。2017年行業政策約束或由壓制需求向放開供給逐步轉變，全年將呈現倒「N型」走勢，房地產投資增速在3%-5%之間。

去年10月開始，各地先後出台的樓市調控政策，國金證券表示，與對購房需求或銷售影響不同的是，調控對全國的拿地、新開工和投資的影響並不是簡單的抑製作用，因為這取決於開發商資金流狀況、區域市場庫存去化和行業競爭格局，而銷售與需求的資格限制、信用擴張能力和預期變化更為相關。

從12月份數據來看，住宅施工面積同比增長1.9%，相比11月提升0.3個百分點；而新開工當月實現1.1億平方米，同比增長16.3%，環比增長13.9%，在2016年是次高點。

拿地方面，儘管2015年12月基數相對較高，但2016年12月拿地面積和金額同比均實現增長，當月土地購置面積2979萬方，同比增長2.1%，環比大增37.1%，當月土地成交價款1352億，同比增長11.4%，環比大增33.5%。

國金證券認為，認為這與成交價格的走低和溢價率的下行有密切關係，12月當月土地成交均價4536元每平米（11月為4662元每平米），同比增速僅為9.1%（11月為55.3%）。

公開數據顯示，去年12月全國住宅銷售面積為1.8億平方米，同比增長9.7%，環比增長35.7%，是2011年以來單月最高值。當月住宅銷售額1.2萬億，同比增長16.9%，環比增長31.3%，創歷史單月銷售額最高。從價格方面來看，12月住宅銷售均價6643元每平米，同比增長6.6%。

「絕對值和增速從2016年9月以來逐步降低，調控政策對價格彈性的壓制在數據上看已被充分檢驗」，國金證券稱，儘管12月銷售絕對值創新高，但由於累計增速過高，2016全年的銷售增速相比1-11月有進一步的回落。

展望明年，國金證券表示，行業政策約束有望從壓制需求向放開供給逐步轉變，受益於都市化進程的延續、龍頭房企充沛的現金流和部分區域市場庫存的顯著去化，對拿地和新開工點表現並不悲觀。不過由於去年高基數效應，今年基本面或呈現倒N型走勢，全年房地產投資增速預計在3-5%之間。