【蔡志雄專欄】你想清楚房地產為何而買？還有為何而賣嗎？

買一樣東西通常都有明確的目的，像怕冷於是買衣服來穿，肚子餓就買食物來吃。那買房子呢？有的人是為了要自住，除此之外，還有人是拿來出租，也有人是要轉售賺價差的。清楚自己為什麼買房子的人很多，但不清楚自己為何而買的人其實也不少，既然不知道為什麼買房子，那就更不用談為什麼賣房子了，有人買房子跟賣房子的原因是同一個，都是聽別人說的。

買房子動輒都是千萬起跳，哪有可能聽別人說的就買? 怎麼沒有，聽老師一句話就買的人有吧！尤其這幾年碰到房價下跌就更清楚了。以前傻傻跟著老師買，賣掉賺一筆還好，買得比較晚的人，如果是二、三年前的預售屋，交屋時剛好碰上房價下跌那就慘了。約都簽了，砍得下手的人違約認賠 15% 一刀二斷，砍不下手的人那好吧，房子空著也是空著，再來學學人家出租當房東，收點租金不無小補。這下又錯了，成功的房東買在低點，租金報酬率高，這種買在高點砍不下手轉出租的人，租金低再算一下房屋折舊跟維修成本，根本是倒貼。

本來聽老師說的買房子是要轉售賺價差，房價下跌又轉成長期投資收租金，你說，是不是有人買房子根本沒想清楚為何而買？這樣賠錢也是剛剛好而已。

就拿買房子出租這件事情來說，大台北地區以現在購入的房價還有租金來計算，平均投報率不到 2%，換言之，收的租金不足以繳清房貸本息，是不太划算的買賣。但是台灣又不是只有大台北，往南包括台中、台南、高雄目前都能找到租金投報率 5% 以上的物件。以現在的貸款利率來計算，租金投報率 4% 差不多可以繳清房貸本息，5% 以上代表繳完房貸還有一點零用金可以拿。

當然，也不能忽略現在是房價下跌的趨勢，所以幾年內虛擬的房價損失可能會高於租金收入，例如買一間二百萬的房子，每個月收租金一萬元，房價一年下跌一成，那一年收到租金十二萬，但虛擬的房價損失會高達二十萬元。為什麼會說是虛擬的房價損失？因為房屋出租是長期投資根本沒賣，損失沒有實現，持有期間夠久撐過房市低點房價自然會漲回來，甚至超過原來的高點，套句海濤大師說的，那一切都是假的。

這跟為何而賣也大有關係，既然出租是長期持有，有必要衝著現在是房價下跌就要賣出嗎？當然未必。其實收租金的房子出售除了要考慮房價高低，屋齡才是重要的問題。沒錯，收租叫養啞巴兒子，但要知道，兒子也會年紀變大變老，現在連四、五樓公寓都更都快要變成不可能的任務了，出租房屋所在如果是十幾二十幾層的高樓，都更會容易嗎？所以不要只想著收租，要趁屋齡太高脫手還有人願意接手之前換屋，這樣為何而賣也清楚了。

在房地產市場大多數是賺錢的，景氣好傻傻賺到別開心，景氣不好可就賠錢了，所以買賣不動產一定要清楚自己的目的，搞不清楚自己為何而買、為何而賣結果賠錢，那可就真的是業障重啊！