【蔡志雄專欄】房價下跌，這個特約條款讓買房不吃虧

買房是很多人一輩子的夢想，尤其擁有的第一間房子對自己有特別的意義，叫做「起家厝」。說起來買間房子還真不容易，一方面存頭期款很辛苦，一方面到處看房子也很辛苦，好不容易找到自己喜歡的房子，付了訂金簽了約好像就是美夢成真的開始。

但真的只是開始，有許多人在買房的過程中發生了糾紛，包括資金出問題，發現房子有問題，甚至於解決問題的方式不是自己能夠接受的，那麼，一開始的美夢後來就變成惡夢了。

資金出問題，這在房價下跌時特別容易發生。其實買房子的老大不是買方，而是銀行，很少有人買房子是一次付清的，大多數人必須跟銀行貸款，而且貸款成數往往大於五成，銀行出的錢比買方還多，當然是老大。既然銀行是房地產的大亨，對於漲跌的靈敏度當然優於買方，所以通常銀行的估價會比一般行情低是因為這個原因，房價還沒有明顯跌勢前，銀行已經限縮貸款成數也是這個原因。

買方買房看的是現在，而銀行看的卻是二十年以上貸款還清的時候。一旦簽約時預估的貸款金額下不來資金出問題，除非遇到佛心來的賣方，否則代價就是付出去的訂金被沒收付諸流水了。

至於房子有問題這也是很常見的，房子漏水大部分是眼睛看得到的，海砂屋就不見得看得出來。別說海砂屋，光是漏水很多人是捧著白花花的現金買的，二話不說就要解約，但法律可不是這樣規定的。房子有問題，買方可以解除契約或請求減少價金，但解除契約顯失公平的話，只能請求減少價金。通常漏水是可以修復的，所以只能減少價金而不是解除契約。

那海砂屋呢？這在過去有不同的標準，民國八十七年七月以後修訂為氯離子含量每一立方米混凝土中不得超過 0.3 公斤。海砂屋當然比漏水來的更嚴重，解除契約的機會自然比較高，但如果檢測的結果正好是 0.29 公斤呢？買方想要解除契約，但又受限法律不能顯失公平只能減少價金，這便是解決問題的方式不是自己能夠接受的。勉強住進有問題的房子，心裡一定不舒坦。

為了避免發生以上的情況，可以在合約中要求特別的註記。在過去房價上漲的時候，賣方房子不愁沒人買，一聽到買方要特別註記，別說屋主，連房仲都可能拒人於千里之外，但現在房價下跌成了買方市場，買方的要求自然會被賣方所接受。

那要怎麼約定呢？怕資金出問題可以約定，「房貸不足多少萬，本合約無條件解除」，通常買賣價金已確定金額，所以不要約定房貸不足幾成，而是要約定具體金額，避免銀行估價金額不同，計算成數上會有差異。至於海砂屋部分，可以約定比一般更嚴格的標準，例如像是「氯離子含量每一立方米混凝土中超過 0.2 公斤，本合約無條件解除」，自然有拘束雙方的效力。

買房子是人生大事，白紙黑字都是來真的，絕對不是一場遊戲一場夢，就算要當作是一場夢，好歹也要是一場美夢吧！