10月第三周成交持續低迷 純商住宅進入「慢周期」

據亞豪君岳會統計數據顯示，10月第三周（10月17日-10月23日）北京（樓盤）商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交2069套，成交面積24.24萬平米，這也是進入10月之後，成交連續第三周處於低迷。而截至23日，10月商品住宅共成交5855套，成交面積61.03萬平米，相比上月同期分別減少38%、33%。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，「930」新政之後，北京住宅市場仍處於反應周期當中，以首付提升為主的收緊政策對於需求的打壓直指根本，因此未來一段時間內成交量也將持續處於低迷周期。而另外新政當中關於自住房等保障性住宅產品的增多，也將中和房價的過快上漲，使得未來總體房價水平處於平穩狀態。但是對於純商住宅類產品來說，雖然此次調控被稱作2011年之後最嚴厲的一次收緊，但其市場背景與2011年已不可同日而語。

2011年「京八條」前後北京住宅存量達到近10萬套，而2016年住宅庫存量已連續5個月處於不足6.5萬套的低谷。

2011年北京純商住宅的新增預售量在73713套，到2015年已降至42885套，2016年前10個月（截至10月23日）則僅有22882套。

另外，2016年前10個月當中出讓的住宅用地當中，包含純商住宅的僅7宗，純商住宅面積僅42萬平方米，按照套均100平米計算，未來新增供應量僅4000余套。

郭毅認為，潛在供應的嚴重不足使得目前北京純商住宅項目普遍已經進入「慢周期」，而新政對於純商住宅市場的影響，則使得其銷售節奏更加放緩。從2011年初「京八條」與2013年年底頒布的「京七條「，對比兩次收緊調控之後的市場反應來看，調控後均出現成交量的大幅下滑，而此次調控之後成交低迷現象也將更加嚴重。不過從成交價格來看，2011年「史上最嚴厲」調控之後，僅在2012年出現成交價格小幅下滑，而隨後則持續進入上升周期，2013年的再度收緊也未能阻擋這一趨勢。而在未來供應出現明顯不足的預期之下，2016年新一輪調控之後，純商住宅類產品一方面出於成本壓力，另一方面考慮到經營利潤和一線城市的形象占位，下調價格的可能性微乎其微。只有當今年四季度出讓地塊中配建的政策房在明年集中上市後，才有可能出於成交結構的原因，逐步拉低整體新房市場的價格漲速。

上周兩盤入市，主動延期開盤彌漫市場

根據亞豪君岳會統計顯示，上周北京商品住宅市場僅有兩項目入市，包括普宅項目西山燕廬以及商辦別墅項目天恆旭輝7號院，共新增住宅產品486套，預售許可面積5.9萬平米。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，上述兩個項目也代表了調控風頭之下仍有入市的兩類項目。其一為商辦產品，調控之後10月入市的僅有的9個項目當中，商辦項目多達6個。在住宅調控「風緊」之後，雖然商辦產品的首付比例並未調高，但後續同樣面臨調控壓力，因此開發商仍在加緊出貨。另外一類則是新興區域的住宅新盤，以西山燕廬為例，該區域隨着門頭溝新城建設供地較為集中，目前住宅的普遍售價都已在5萬-6萬元/㎡左右，因此該項目才能以較高的價格成功取得預售許可，而除此之外，該項目本次推出的小戶型產品規劃在所屬區域內較為稀少，這也是項目能夠「頂風入市」的底氣之一。

從10月以來取證的景粼原著與西山燕廬項目來看，雖然「930」新政當中有關於「限價」的規定，但是對於高價項目並未出現「一刀切」，近期供應的短缺則更多的是開發企業主動延期。而在前三季度大量房企都已取得不錯業績的背景之下，主動延期的「情緒」也將延續至2016年年底，郭毅認為。