5宗新供地 預示北京土地出讓模式將現重大調整

自4月推出延慶地塊之後，北京（樓盤）純商住宅用地已斷頓達5個月。今天，國土局網站新增5宗住宅用地掛牌，其中4宗位於海淀北部永豐產業基地，另外1宗則位於大興黃村興華大街。

亞豪機構市場總監郭毅分析，目前北京商品住宅庫存量已降至64446套，面對北京商品住宅市場供求矛盾的加劇，在庫存不足的現狀下，亟待推出住宅用地來穩定市場預期，平抑恐慌心態，此次市國土部門一次性推出5宗住宅用地，相信有類似的考量。

本次推出的5宗地塊，除其中一宗海淀位於永豐產業基地用於建設公租房和自住房兩類政策房之外，其余4宗地塊均均處成熟區域、具備優越的先天優勢，必然會是房企「兵家必爭之地」。

此次掛牌的4宗海淀北部地塊均地處永豐產業基地，南鄰海淀老牌獨棟別墅社區頤豐莊園，西部毗鄰多個農業科技示范園，區域內高端居住氛圍濃厚，且綠化率較高。而在海淀北部在售的五礦萬科如園，目前售價則已達到90000-95000元/平方米，昔日地王項目首創天閱西山的預計入市單價也將沖擊10萬元/平方米。

另一宗黃村興華大街地塊所處的大興黃村區域由於開發較早，目前已基本沒有新房項目在售，並且該區域今年2月出讓的一宗住宅用地實際樓面價已高達47000元/平方米。

在這樣的市場背景下，除卻政策房用地，其余4宗地塊均可能創造新的「地王」紀錄，但郭毅卻認為並非如此。

郭毅分析，此前北京高價地頻出的現象已經引起了決策層的關注和警惕，並因此造成在4月推出延慶地塊之後，北京住宅用地極為罕見地出現了連續5個月的斷頓現象。而在此次一次性推出5宗地塊，其中4宗商品住宅地塊並未如此前一樣，明確達到競價上限後競建政策房面積，有可能在醞釀新一輪的限制性政策，比如2011年曾短暫執行過的「限地價競房價」等，從而防止北京高價地和高房價的現象繼續蔓延，也避免因此推導市場產生房價上漲預期，催升投資投機需求。

而從唯一的一宗自住房地塊來看，該宗海淀北部HD00-0401-0146地塊除配建36000平方米「公共租賃住房」外，居住剩余建築規模全部建設「自住型商品住房」（最大套型面積90平方米），而銷售限價已高達35000元/平方米。這一限價也超過豐台白盆窯地塊29000元/平方米的限價，成為北京最貴自住房，而在2013年該區域自住房現售價還僅為19000元/平方米，三年間自住房價格漲幅也達到84%。

亞豪機構市場總監郭毅分析，自住房價格的上調是基於普宅市場整體價格的不斷走高，而按照「低於周邊商品住房30%」的標准來看，該宗地塊35000元/平米的限價仍然優勢巨大，並且周邊居住環境成熟，自然環境優越，因此可以預見其面世之後也將面臨激烈爭搶。

另外，從8月底掛牌的亦莊純自住房地塊，以及這批土地出讓特點來看，北京土地市場出讓模式將現重大調整。延續了近3年的商品住宅配建政策房的土地出讓模式已出現終結跡象，政策房開始從商品住宅地塊當中剝離出來單獨出讓，未來也將形成單獨的政策房社區。

此前，在商品房項目中配建競建政策房，在實踐中確實存在着一定問題。特別是隨着商品房與政策房之間價格鴻溝的拉開，兩類不同性質的住房，在物業管理、停車管理和綠化等社區共享公共資源的分配上，均面臨着定價與服務品質之間難以平衡的問題。定價過高，政策房業主難以接受，但如果因為低定價影響到最終的服務品質，又會引起商品房業主的不滿，目前新供地中將政策房與商品房拆分開來，這類問題將會有效地得以解決，郭毅分析。