黨國英：中國人本來應該可以住別墅

    黨國英：有些底線思維太僵化

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    黨國英：中國人應該去住獨棟房子

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    黨國英：北京的土地沒有問題

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    黨國英：對城里人的剝奪更嚴重

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    黨國英：要讓城里人有權去買草地

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黨國英：

著名經濟學家。陜西子長人，1997年6月至今在中國社會科學院農村發展研究所工作，任研究員，現任宏觀經濟研究室主任。從事農業經濟學研究，主要業務專長是農村制度變遷問題研究。主要代表作有：文集《駐足邊緣》。《中國農村社會權威結構變遷與農村穩定》，《關於社會穩定的一個理論及其在農村分析中的應用》

蘇東：

和訊高級記者、專欄作者，在媒體有豐富的從業經歷，寫過大量有影響力的報導。已出版《了不起的中國人》、《房地產真相》等著作。

聲音：

中國人不應住的太密

人不能住的太密，如果太密人就容易發生心態上的問題，容易得心理上的疾病，所以，要盡可能爭取讓中國的老百姓都能住上獨棟的房子。

對城里人剝奪更嚴重

要千方百計擴大土地供應，再加上財產稅等措施，房價就會下來，一個國家不能讓老百姓為住房而煎熬。我們現在老講剝奪農民，其實對城里人剝奪更可怕。

應允許城里人買草原

中國有草原60億畝，要讓其提高品質，一定要把地權交給人，讓城里人也可以去買，總有一些人喜歡這個東西，再加上節水技術的使用，就可以變成很好的農地。

訪談實錄：

有些底線思維太僵化

和訊網：我們知道土地制度改革是改革一個難點和痛點，在十八屆三中全會召開之后，很多方面的改革已經有了相當大的動作，但是土地制度改革一直推進的非常困難，原因在哪里？

黨國英：按我的理解，主要是官方認為土地制度改革有三個底線，怕這三個底線出問題，所以就特別慎重。

這三個底線，一是所謂十八億畝耕地紅線問題，二是堅持集體所有制基本制度不變，三是農民的權益會不會受到侵害。考慮到這三個底線有可能被觸動，所以一些改革舉措就特別慎重，我認為這是官方的考慮。我個人是這樣看的，考慮這三個底線自然有它自身的邏輯，但是在我看來歸根到底還是我們思想不解放的問題。

然后在具體的改革思路的形成，征求意見當中還聽到各種不同看法，我又覺得事實上，原因可能還和我們的利益集團有關係，可能有些利益相關方不見得認為市場化是一個好的方向。

而中央的改革精神是什么呢？就是要讓市場在國民經濟當中發揮決定性作用。市場經濟當然主要是要素市場，要素包括土地。

換句話說，將來土地改革的方向就是要讓市場在土地要素設定當中發揮決定性的作用，但這就對有些利益相關方的利益可能會有一個傷害。

所以在我看主要是兩個原因，一是解放思想的問題，一是我們說利益摩擦引起的問題。

利益摩擦我倒覺得應該把它看成正常的情況，因為任何公共政策都會傷害一些利益相關方，關鍵是我們的決策層，我們頂層設計應該思想解放，應該權衡當前改革的難點，利弊。

如果我們的思想能更解放一點，我認為對一些問題的評判就不一樣，可能會更容易看到改革的利而不是弊。

和訊網：就官方的一些說法，他們的擔心是不是也一定道理，如果說有道理的話，那么怎么解決這一問題？

黨國英：三個底線我們先分開來說。

先來說保護耕地的問題。在我看來保護耕地的確是很重要，原因是我們的土地總量根本不影響我們實現城市化，既然如此為什么要減少耕地呢？

所以在我看來保護耕地是可能的。因為農業效率的提高並不嫌土地多，農業經濟本身就是一個土地密集型的，土地多了，就可以選擇品質、肥力更好的地。所以土地是不嫌多的，地用不了還可以儲備，這樣兩個考慮保護耕地紅線我認為說法應該是沒錯。

那么紅線會不會被觸動，我認為完全有可能，所以官方的擔憂也不是空穴來風，因為現實當中看到耕地被大量毀壞，導致建設用地的規模相當大，而平均每畝建設用地產出的gdp要比發達國家少的多，這說明保護好耕地，防止所謂的城市化成為土地的城市化，而不是人的城市化，確實就很重要。

那么就回過來怎么樣防止這情況，單純把所有的土地推向市場，如果沒有一個官方的規劃，沒有土地功能區的劃定，這個問題有可能發生。

土地轉為建設用地，立刻使土地的主人收益提高。這個問題怎么辦，迄今為止沒有好的辦法，我們主要是加強監管派出督察，但是這又導致每年幾萬件的違法，很容易導致法不責眾，說明我們的法律就失效了。

所以傳統的思路就有問題，怎么辦？我的想法是要通過土地管理體制改革來解決這個問題。辦法就是全國劃定農業保護區，對農業保護區里面的地，就是指定它做農業，以及做農業的農民的農莊，以及和農業緊密結合的農民住宅，其他和農業無關的產業用地，只能減少不能增加。

我設想的是農業保護區，大面積的劃，連片劃，比如一個縣就劃幾大塊。我認為全國劃定30億畝都是有可能的，劃定30億畝以后，大概4、5億畝是河流、道路，甚至一些森林，農業區也可以有這些，還可以剩多少呢，剩25億畝地都有可能，但不會妨礙我們搞城市化。因為，全國土地的總量是接近150億畝，去掉一些所謂不適合人類居住的地方，還有大概60億畝。

只劃定30億畝，還有30億畝呢，這30億畝就可以讓它有一個靈活的管控。

土地管理體制改革就是讓這些地交給地方管，前面的農業的保護區由中央來管，農業保護區以外的地交給地方管，這就是重大土地管理體制一個調整。地方管是不是就說中央干脆不做調控？也不是。

我認為幾個指標中央可以把握，一是比如森林覆蓋率，30億畝森林覆蓋率50%我們還有15億畝，這都是不得了的數量，這是第一個指標。第二個指標就是城市建城區的經濟密度，城市建城區1億畝，人家國外比如說產個600萬，你是多少呢？是50萬，那么我們對你的城市密集擴張，我們就要有一個大的指標管理。

不管你具體要占哪一塊，農業保護區以外的不管。其他地方只管一個總量的控制，一個經濟密度，一個開發強度。

開發強度是什么呢，就是你的轄區只考慮非農業保護區，看轄區里城市面積占的比重多大，超過50%的開發強度，就有問題了，這是我說第三個指標。

第四個指標我認為也特別重要，是什么呢？就是城市建設區中，老百姓居住的比例有多大，現在做法就是盡量把老百姓擠壓在一個角落里頭，搞的老百姓普遍住高樓，號稱是沒有土地，其實根本不是。你看這幾個指標管起來以后，30億畝可以使用就是不得了的數量，我剛才說一半是50%森林覆蓋率，那全國城市轄區是非常好的。

那么我們在去掉一些地，還可以有一些特殊地，可以有一些菜地，這些都可以有，我告訴你，如果我們的城市建城區搞到兩億畝已經是相當大了。

這意味著，假設一畝地產出300萬的gdp——這不算多，國際上，一畝地300萬數字算很少的。這樣，一億畝土地的gdp就可以達到300萬億，兩億畝就600萬億，就是我們現在gdp總量的十倍。所以，這些土地對於發展經濟根本就沒有問題。

把30億畝交給你，那你2億畝其實就可以解決城市經濟的問題，我們再擴張一點，我們說比如說300萬達不到，我們讓你達到多少呢，比如說200萬，我可以把地給你擴大3億畝，而且還是600萬億，這都是不得了的量，根本不存在沒有地的問題。

那么為什么要下放，因為中央的一個國土資源部你根本管不了。現在就能夠看到了，到處都有違法用地，根本原因就是因為管不了，因為管的成本太高了。

在這里我們也有一些理論的思考，誰能把自己資源管好，當事人管的最好，用地者利益相關者他們來管最好，地權要下放。特別是非農業保護區這塊，下放了以后就只管幾個指標，控制城市面積擴張的速度，大體上就不會有所謂耕地減少的問題。

我們可以對比下現在，中央現在基本農業保護政策，都是零零碎碎，極容易被切割。比如如今的新政策叫劃定永久基本農田。但由於還是零零碎碎，那么這種永久能“永久”嗎？過去我國一直都號稱世界上最嚴格的土地保護政策，都解決不了問題，將來永久就能解決問題？

根本原因還是體制不對。

將來搞農業保護區，我設想有一系列配套政策，比如考核不看gdp，就看農業發展，因為是農業保護區。那樣官員要搞政績會不會就會去搞城市？相信就不會了。因為是農業保護區，當然就看農業了，看農業的成本，看農民的收入，土壤品質等等這樣一些問題，所以這樣體制一改，第一個底線的問題就解決了。

現在再說第二個底線，就是堅持集體所有制這個問題。我是這樣想，就是我們確實要思想解放。要知道我們有一個24個字的核心價值觀，里面沒有提到所有制。我們把這24個字簡化下，那一個目標就是社會主義，其他一切都可以看成是工具，那么管那么多干什么？

這樣的話，我就覺得這個底線就要評估。

或者先就現實退一步，因為我國的特殊情況，創造出一個新詞新范疇叫承包權。承包權當初其實就是一個合同，就是一個生產要素的使用合同，所謂交夠國家的，交夠集體的留下都是自己的，等於一個產出的責任制，后來當然隨著時間推移，我們就賦予它新的含義。

這個新的含義是什么呢，實際上承包權就是對所有權的一個分割，法律歸法律，實踐歸實踐。經濟意義上講，所有權的很多內涵被承包權給挖走了。如果按照這個思路走，是強化承包權，規劃為農民的財產權，中央甚至提出說承包權要永久不變，這樣一來也就沒有問題了——在法統上有一個集體所有制，但是實踐當中我們尊重農民承包權，把承包權作為農民的財產權就沒問題了，也許過上幾十年我們再改，承包權就是所有權。

所以這個事情我覺得不要糾結，還是要遵守我們24個字精神。從官方的操作來講，我們只要有24個字的維護就完了。操作上我們強化農民的土地承包權，只要我們第一個底線能管的住，也就是農民的承包權，不是你想干什么就干什么，是農業保護區的地，那對不起，就不能去蓋房子，這就無所謂了，在國家規劃管理的前提下，可以最大限度的把承包權用好用活。

第三個底線我覺得主要還是要強調農民的自愿，利益這個東西很難其他人評判，你說要尊重農民的利益，你認為尊重了他的利益，但他們自己可能不這樣認為。

我們在一些地方去調查的時候，有人講這么一個資訊：說你給我扶貧，我不需要，貧困這些東西根本不用你管。而我們官方總認為因為你窮，所有我就要讓你脫貧，覺得這是我們的責任，可是農民不這樣認識。

這事無所謂誰對誰不對。但正確的做法顯然是，利益高低好壞由當事人去判斷，通常只要資訊充分，由當事人去選擇，就總是對他最有利的，我們應該給他自由選擇權，不要強制就對了。所以，第三個底線我覺得這樣去理解，就更沒有問題。

所以總體上來講，這三個底線的問題，歸根結蒂問題不大，關鍵是我們本身要有一個認識。

中國人應該去住獨棟房子

和訊網：剛才您說城市只占一小撮地方，讓我想起了您說過的，當前中國的居民住房痛苦，其實和土地制度有很大關係，您能不能給我們詳細介紹介紹。

黨國英：土地歸根結蒂是人民的，因此要讓土地為人民的福利發揮它的功能，政府作用無非是強調一下土地的平等，再就是要平衡一下眼前利益，和未來長久利益，不能一下子把土地破壞以后沒有地了。在這些前提之下，還是盡可能讓老百姓過的舒服。

我為什么強調這個事情，按照我所接觸到的研究文獻，有一個非常重要的東西，被一般人所忽視，就是人不能住的太密，如果太密人就容易發生心態上的問題，容易得心理上的疾病，心理學上有個關於人的安全距離的研究，我們平時工作，可以距離很近，但是我們的日常生活很近的話，人就會有緊張感，有了緊張感就容易有敵意，就容易防范，就不信任，甚至就有負面的情緒。

研究發現，住的密度高的，特別是住高層樓房的人，一般對人不友善，不愿意互相幫助，負面情緒厲害。包括社會心理學，環境心理學的研究都對這個結論認可。當然，有些個案好象不是這樣，比如香港、新加坡，這里我不想多說，但我要說這些個案不能推翻心理學的研究結論——也就是說我們讓老百姓住的適當寬鬆一點的話，心理健康就容易得到保護。

現在，歐美國家加上日本在這點上做的比較好，表現特點在，一般的城市建成區居民住宅區所占面積都在45%左右，東京這樣一個高度人口密集的地方，甚至達到59.2%，而在這59.2%當中超過一半是獨棟房子。

特別注意這個事情，換句話說就是東京居民區的住房，多半是獨棟，就是我們說的別墅，當然他們的別墅要緊湊的多。歐美國家、日本這些發達國家，在這方面做的不錯。如果日本和歐美國家能做到，但是我們中國人口密度高，能不能做到嗎？

其實也能做到，原因在我們原先的城市建城區給老百姓居住區劃的面積太小，老的那些城市，就是舊城區還行，后來隨著城市的擴張，比例越來越小，通常大概就在25%以下。

和訊網：您說的這個25%是什么意思呢？

黨國英：就是居民區面積占城市建城區的面積， 25%是一個標志性的數據，一般規劃局認為這一面積就不錯了，所以我認為面積要加大。不過，有些人會說，假如城市建城區當中50%是老百姓的居民區，那么綠化怎么辦呢，這個不用擔心，假如老百姓有了獨棟房子都會留一個院子，而通常院子他都會自己綠化的，而且一定比政府綠化的好，可以建立法律，不能圈圍墻，必須要通透諸如此類。

我們去舊金山看，老百姓不大的獨棟房子小院，花草都長的非常漂亮郁郁蔥蔥，賞心悅目，心情好，外來人看了心情也好，根本不影響綠地。我匡算了一下，按照我們目前的規劃，綠地總量，按官方的規劃反倒比這樣要小，因為都是官方的綠地，沒有私人的綠地。通常如果是獨棟房子的區域的話，一半可以是綠地，一般來說200平宅基地，100平來蓋房，100平就是綠地，政府建綠地的管理成本是很高的。

在我看來沒有什么問題，我們進一步說如果我們規劃的好，有多樣性的話，平均一畝地可以解決三個獨棟房子，我們設想未來中國人口最多的時候，比如說城市是3.5億個家庭，而老百姓也不能家家都住獨棟，窮人一般會住樓房，一個社會沒有窮人他不現實，換句話說我們現在比如說要解決多少呢，2.5億個家庭獨棟房子的問題，我們如果有1億畝的地，我剛才講一畝地三套，或者就算一畝地提供2.5套獨棟的房子，就解決2.5億個家庭獨棟房子的地，這就是歐美的水平了。

我們就說我們有沒有這個地呢。

和訊網：看來您算過了，我們並非土地不夠用的。

黨國英：60億畝適合人類居住區的地方保護起來，30億畝做農業開發區，還剩30億畝，15億畝我來種樹搞綠化，還有15億畝，現在只講用了1億畝。

我們現在城市建城區，加工礦區再加農民的村莊占地，現在全國大概是4.5億畝，而城市建城區大概1.3億畝。那么就說在30億畝當中，其實都不用占別的地，僅僅在農村建設用地做做文章就可以。

我國農村建設用地大概是2.5億畝左右，其中有一些村莊占地在農業保護區里不能用，有的在高山上也不能用，其實能用的就1億畝，把這1億畝地盤活，就是我們改革所要解決的問題，城市建設用地和農村建設用地市場要統一——非農業保護區當中一部分村莊占地，搞活了他們就足夠了，根本不用占任何耕地，地不存在問題。

只是我們這種高度集中的計劃體制，每次都是有限供應一點土地，實際上，如果到第一線走一走，邊邊角角，搞農業不合適的山坡地到處都是，那么被利益集團他就占了，搞的什么會所、莊園，什么度假基地等等，但老百姓建房子就不讓。我在基層調查發現，這些邊邊角角的地能占到3%左右，30億畝的十分之一是3億畝，3%就是1億畝。

當然這只是我粗略的統計，其實是想說明一個道理，不是沒有地，而是集中管理體制本身有問題。

怎么能沒有地呢，去看歐美國家看看，老百姓其實住在半山上，半山上不適合搞農業，就是讓人住的。

如果我們讓老百姓住的舒服了，其實非常有利於社會和諧，人心態好了就不吵架了。

現在你看我們現在成天吵架打架，全國人民都力戾氣十足，動不動就發脾氣。還有，中國人好象對擁擠都當成家常便飯了，這也很不正常。

本來如果是一個心態好國家的居民，如果是陌生的人，自動會保持一個空間，不會人靠人，人靠人其實是會極其冒犯別人，你看我們公共場所人就擠人。

擠地鐵沒有辦法，除非這種特種場合，人自覺會保持一個距離。你看歐美國家，形成一個生活的習慣，甚至是文化，就是人不能太近張。

我認為這是一個革命性的考慮，有這樣一個狀態，老百姓的狀態就不一樣，社會會和諧，不能一邊讓老百姓積攢了一些戾氣，積攢了一些怒火，另一方面城市到處搞廣場，讓老百姓跑到廣場去釋放去，這是很恐怖的政策，政治家怎么能接受這樣的政策。

所以，一定是要讓老百姓生活過得舒服。

我總是對我們這個民族很有信心，有文化、愛學習又勤勞，這樣的國家你說不富裕怎么可能？我們現在人均購買平價大概是美國1/5，假以時日我們的人均收入水平也達到美國那個水平。

但是，目前政策沒有可能，為什么呢，因為我們的居住方式造成了消費意識，就一個單元房，怎么能夠裝的下多少東西？

而假如是獨棟房子整個消費模式都不一樣，就要請客，呼朋喚友周末的party，有的家里可能有兩臺車，皮卡要比轎車還貴。有了這樣的獨棟房子以后，保姆就有了住的地方，你說能解決多少就業問題。

對一個社會，我認為不要過於浪漫，就是有窮人有富人，就是要有保姆階層，兩三千萬保姆，為什么不可以有呢？人要彼此尊重，尊重人家的勞動，這就夠了，不可能追求人人生活水準一樣。

如果我們能讓城市中產以上的階層都住獨棟房子，整個社會會為之一變，會極大程度上解決消費抑制的問題。

消費抑制在我看來就是兩個原因，一是老百姓住房的形式，再就是農產品(000061,股吧)價格太貴，搞的老百姓不敢消費，要儲蓄，怕養老有問題。

這幾年我一直在呼吁這個事情，要解決城市規劃的革命，要讓老百姓住的舒服，它的意義非常重大。

對城里人的剝奪更嚴重

和訊網：您剛才說了土地還是房價關係，非常精彩和到位。但是，比如北京這樣一個城市，其實土地按照您的說法其實應該挺多的，但是我們的政府部門，尤其是國土資源部門，就是要限制城市的發展，土地就給你這么多，那么多的基本農田，您認為在北京這樣的城市，能夠實現您的目標嗎？

黨國英：我認為北京完全可以。如果上海這個城市，土地比較緊張我還可以理解，北京不應該緊張。

因為北京周邊有深山區有淺山區，所謂燕山盆地只是北京一個部分。而北京山區森林覆蓋情況並不好，這個我們從周邊看一下，平谷那邊有些情況還可以，好多地方樹的木材蓄積量不好，就是品質不行，要靠人工種地那成本是非常高的。

能不能在認真嚴格的規劃之下，讓北京淺山地帶發展成中產階級住宅區？輕軌或者地鐵能夠通到山腳下，那么讓老百姓再開一段車，能夠解決大量居民區，就是我們說中高檔住宅區土地供應問題，土地是沒有問題的。

我曾經看到一個數據，北京農村建設用地大概是400平方公里，這個400平方公里是一個什么概念呢，按照我的了解，如果不搞工業的話，400平方公里足夠讓400萬人全部住上獨棟房子。

另外，北京的淺山地帶還有大量的不適合搞農業的土地，我估算應該比400平方公里還多，所以北京做到我所說的標準是完全沒有問題的，因為北京有大量不適合搞農業的地方。但是政府規劃一定要承擔應該承擔的責任，我不是說要把十三陵、頤和園、圓明園就劃給人蓋獨棟房子去，不是這個意思，一定要規劃。比如說他們一條小區住多少人家，水的問題如何解決。

然后每家占多少地一定要搞清楚，比如說我就是每家占多少，比如說占300平，我告訴你100平蓋房子，蓋兩層的話就是200平面積，其實夠住了200平，然后你這個原子一定你要住樹，而且法律規定你不能圍墻，中國人圍墻是很惡心的事情，到處圍墻，一眼望過去你要規劃好，可能很緊湊一些獨棟房子，然后大量面積什么的，就是老百姓自己種的樹，而且種的樹又是向社會開放，不是我們到處看見的特權所建高爾夫球場，北京的高爾夫球場你看有沒有不圍墻的，我了解到全部圍墻，誰在享受。

所以這個事情，我剛才只是說到一個理念性的東西，如果真正要操作，一定要把好事辦好，不要介紹我說的這個想法，一家讓達官貴人圈地，最後400平方公里沒有安排400萬人，安排了50萬人，變成50萬人的莊園了，那就完了，好的想法要做壞這是完全可能的，這個當然就是一個體制、理念，乃至民主權力都是因素，就是我們要有一個負責任的政府出臺負責任的規劃，那么就可以把事情辦好，所以我個人還是說應該是蠻有信心的，樂觀主義。

和訊網：總體來說黨老師您還是贊成北京應該擴大自己建設用地面積，尤其是給予居民這樣一種居住用地面積？

黨國英：我不是太贊成北京市擴大人口規模，已經很難擴張了。

人口規模可以不增加，但是居民區的面積可以增加，我甚至認為可以把現在的建筑用地盤活，現在利用率很低，能不能都轉成居民建設用地。

現在不準備在擴展工業了，那么開發區利用好一點我估計400平米公里，再加上現有其他建設用地，利用效率的提高，轉化成居民區，不用增加多少其他地，就讓老百姓住的不錯。

現在問題是，已經蓋了那么多樓房怎么辦？曾經一個房地產專家說，過上若干年樓房要成為垃圾，高度擁擠的居民，你看我居住那個地方，一平方公里，我猜測住了有15萬人，天通苑那個地方，我認為連美國的哈雷姆，所謂貧民窟，應該都比不上。

這些地方怎么辦，我們現在好多的農民工在北京買不起房，住不下來，能不能讓低收入的通過置換讓他們住，各得其所我認為是挺好，我們現在搞財產登記，如果有個科學的合理的不動產稅在收上，就是說讓中產以上的階層逐步轉的住獨棟，現在市區的樓房逐步轉給低收入者，低收入者他住不完，因為蓋的太多了，這就是有些東西我們也無法預測了。

總之要有一個態度，就是傾向讓老百姓住的更好，住房資源要利用更好，房價要掉。

和訊網：說過中國的住房貴，那您能不能給我們直觀說一說，中國住房到底有那么貴，為什么有些人說住房沒那么貴？

黨國英：任志強老拿中國樓房和國外的獨棟房子比。就北京來講，北京的樓房都比東京的獨棟房子要貴，我在東京的新宿，看見櫥窗里賣地廣告，是切成小塊地賣，就是兩百平，一平米大概是五千塊人民幣，兩百平就是一百萬，一百萬你是兩百拿著一百平來造房子，造上200平米的房子。日本的專家跟我講，日本造房子那個價格高，建筑成本高，單位建筑面積算下來一平米要兩萬塊錢，這就是四百萬，然后買地是一百萬，五百萬就把相當於北京中關村(000931,股吧)那樣位置的獨棟房子買下了。而且相當不錯。

你看這價格，五百萬在三環以內可能也買不了像樣的房子，長安街沿線周邊的這些房子，那個不是上千萬，而且這還都是樓房。

通常普通的國家，應該是一個人一個月工資要能夠買到一平米房，那就算比較合適。就比如，如果北京人均工資是一萬塊錢的話，那么一平米的房子就應該是一萬塊錢，而且這個數字來自國外的經驗，應該是指的獨棟房子，因為分攤以后面積小，應該更便宜一些。

所以在我看來，中國的房價高是無可置疑的，肯定是高。

和訊網：解決這樣問題，您認為還是采取什么樣的辦法？

黨國英：我覺得一是在嚴格規劃的前提之下，要解放思想要擴大住宅區的土地供應。

二是要有一些其他配套措施，國家不能再搞通貨膨脹。如果通貨膨脹難免把房子作為保值品，投資品，投機品，通貨膨脹是掠奪老百姓，當然也有說法是掠奪中產。因為中產儲錢儲的多，比中產還高那些人，是經營者不害怕，通貨膨脹他的產品可以賣的更貴了。而窮人還沒存款，也不太害怕。所以通貨膨脹就是傷害這個國家中間力量。

第三就是處於公平，我認為征收不動產稅是必要的，法律上可以不規定每家的獨棟房子宅基地占面積，但是有一個底數，超過這個底數，連院子占地都交稅。除非學習國外一些做法，院子不圈任何圍墻欄桿，當成公地，人家可以隨便進入，相當於什么呢，私人掏錢建花園，那么我就不征稅，而這當然大地景觀就非常好了可以不征稅，你只要是私密空間，就是房子以及院子加起來的私密空間超過一定數就征稅。什么明星達官貴人，可以有占地500畝的私宅，只要搞上欄桿，當成娛樂場所，都要征稅，但是假如是2畝地的私密空間，把498畝都弄成公園了，可以隨便進入而且還維護，那就不征稅了。

這是我舉的例子，要有一系列法規，簡單說，只要是負責任的政府，這個事情可以辦好。

所以是三個舉措，一個舉措就是要增加土地供應，居民區建設的土地供應。

和訊網：而且要大幅的增加聽您的意思。

黨國英：肯定是要增加，有些城市可以利用存量土地進行調整，然后我說的第二點是什么，稅的問題，不動產稅，就是幾個方面的措施跟在一起不會的，不會說一個達官貴人就把頤和園給占了，把圓明園占了，負責任的政府怎么能發生這樣的事情，國外的經驗擺在那個地方對部隊，比爾蓋茨占的莊園大，你不用害怕，他要交稅的，所以不動產稅我認為是要征，有利於社會平等。

和訊網：不過對於不動產稅也有一些不同的觀點，就是說我們國家關於加在房地產這方面稅收已經夠多了，如果再加不動產稅是不是稅收成本更高。

黨國英：我覺得一碼歸一碼，你別的稅多了別的稅可以降，因為你別的稅可能跟你占的，就是稅它有一個調節收入分配的功能，你在別的環節的征稅，或者在住房購買其他環節的征稅達不到我們調節的目標，就是說稅設計是很重要的。

只要配套措施跟上，采取剛才說那些辦法，地價會下跌的，住房價格會大幅度的下降。

此外，稅的結構肯定要調，但是我們現在構成房價，所謂樓面價，因為那個是主要的，有些光地價，蓋那個樓房地價這一部分分攤一平米是兩三萬塊錢。

土地出讓金這個成本已經相當高，所以只要地價下來，別的就問題不大了，我倒覺得這個可能不是關鍵，還是地價是關鍵，就是我們要擴大土地的供應，再加上財產稅的收取以及其他的一些措施跟上，整個房價地價就下來了，這樣，一個國家不能讓老百姓為住房而煎熬。

現在，我們老講剝奪農民，其實對城里人的剝奪更可怕，你說對農民一輩子能剝奪他一百萬嗎，房價對城里人的剝奪，就不是一百萬的問題，所以你說誰最受傷害。

要讓城里人有權去買草地

和訊網：我注意到，您還談到，如果土地的改革，土地政策必須要確權，就是產權要尊重，確權之后，對農業養老問題也會帶來非常好的幫助，具體能不能介紹一下？

黨國英：一般來講產權越穩定，與產權相關的財產的價值會越高。我們誰都不愿意買一個產權不明理的東西，所以就說產權清晰本身可以提高財產權的價值。

對一個農村的人來講可以增加收入，當然對養老有利益，這是一個籠統的說法。

其實進一步說我們現在征地有一個很大問題，就是沒有區別宅基地和農地，按照我的分析，農地現在征收其實價格不低國外比，但是有時候是征了農民建筑用地，這個價格本來應該高，但是卻沒有高，我認為這是一個很大問題。

如果說能夠按照建設用地來補償，比較城市建設用地出讓金，可以想象一下。這是講公平，農民建設用地和耕地本來就不一樣，這就可以極大的增加農民財產權收入，因此，這種產權變革肯定是對農民養老有好處。

而且在產權登記的時候也做一些設計，比如說登記老人，老人是戶主，老人名下宅基地房產又不一樣，我們要提高老人的地位，提高老人話語權，提高老人財產支配能力，肯定對養老是有好處。

中國又和別的不一樣，好多國家人家是長子繼承權，長子繼承權有時候對老人不利，老二老三本事在大，他爹說了都不算，因為大家習慣就是長子繼承權。在我國是老人說了算，就是哪一個對我好就可能給哪一個多分一點。所以這個財產權改革應該對農村老人是有好處。

和訊網：我注意到您說到很多人其實不愿意增人不增地，減人不減地，這是什么原因造成的？

黨國英：您講這個問題，我覺得特別重要，我們要財產權要清晰，其實不能讓干部老是調地，人口增了就要別的地方地拿來補償一下，或者過上一定時期重新打亂再分一次，這個不利於保護產權。

所以，高層決定說要增人不增地，減人不減地，實際就是承包權要固化，方向當然是有利於土地的承包權轉化為真正的財產權，肯定是有這么一個目標，但是這個事情確實很多農民不理解，直觀去調查發現農民都認為增人不增地，減人不減地這個不好，就是人多了就應該地多一點，少人就地少一點。在這時，調查制訂政策就特別重要，不要光聽農民表面上說的一些話，那么農民為什么這樣說，那是因為，那根本就不是自己的地，是公地，永遠都是公地，永遠都是干部有可能要調地，在這個前提之下，反正地我做不了主，那肯定就反對那些原則了。

那當然我就希望每家地要一樣，地是你們干部分，你就給每家分的跟人口要一致，地是公家的地。他是這樣想。但是你要跟農民坐下來仔細談說這個做法不好，不能說誰家生的孩子多，他就占地多，這個其實也不公正，再說中國未來農民的富裕也不能就靠那么幾畝地，靠幾畝地歸根結蒂是短視行為，富裕不了，你把道理講清，農民認識就改過來了。

所以，最好是把地分到每家，最好成為他家里的地，不要再折騰不要再變了，然后在通過土地流轉，出賣可以得到一些收入，買進來可以經營面積擴大，他可以成為專業農戶，農村經濟也發展了。

如果真這樣做，農民是真的接受。

和訊網：中央黨校的周天勇教師，說過其實在中國西部很多所謂的荒漠土地，經過給他產權之后，可以開發成為好的農地，現在技術上已經不存在問題。但是現在問題就是沒有給開發者產權，這樣他們就沒有長遠的獲得？

黨國英：我完全贊同周天勇的說法。

而且這個說法這個意見對中國食品安全有戰略意義。

為什么這樣說呢，我們中國草原面積是60億畝，大大超過耕地面積，有一些草原沙化厲害，這些暫且不說了，就以30億畝而論吧，30億畝草地是很了不得的一個事情。按照歐洲的標準，15畝養兩頭牛，在效率高的情況下， 4億頭奶牛都沒有問題，而且不用飼料糧，或者少用飼料糧，這個意義就太大了。

我們的草地如何才能提高品質，一定是要把地權交給人，或者在草地這個問題上，可以制定政策，讓城里人都可以下去買，讓他去更新。我們的氣侯好，跟荷蘭丹麥都差不多，丹麥荷蘭甚至比我們還要靠北，再加上現在節水技術的一些使用。確實，只要投入，特別是城里人投入力量強，總有一些人就喜歡這個東西。

和訊網：其實也有例子，比如說以色列就是一個在荒漠地區，把農業搞非常有聲有色。

黨國英：對，但你要國家投資辦國有農場那就肯定完蛋。對著荒漠半荒漠的地方，就應該讓城里人去，去了之后怎么辦，就是指定你必須達到什么樣的水準，不然圈了地不用那對不起，就過一段時間就繼續把他拍賣。根據是有沒有投入，沒有投入就要收回，諸如此類的一些管控的措施。