利率調整周期來臨 房價將加速下調?

“年底前再度加息的可能性非常大。”市場分析人士近日對本報稱，盡管一次小幅度加息本身對樓市影響不大，是加息向市場傳遞了貨幣政策轉向的信號，將會影響購房者對樓市的預期。

尤其值得關注的是，在二次調控之上再施加的貨幣緊縮政策，二者產生的政策疊加效應，明顯大于2004年第一次加息時的影響，也大于2007年上半年開始密集加息時的影響。

當前樓市降溫主要源于嚴厲的房地產調控政策，而當加息通道來臨，緊縮的貨幣政策將成為抑制樓市的重要因素。這就意味著，受本輪加息周期的累加影響，房價下跌可能會在明后年體現出來。

利率敏感度上升

11月20日，在南方都市報和北大匯豐商學院舉辦的地產論壇上，中國社科院經濟研究所副所長張平表示，利率調控，已經成為新一輪宏觀經濟調控的重要手段。

“過去我們不重視利率的影響，但現在要高度重視，因為市場的負債水平提高以后，對利率的敏感度在明顯提高，”張平指出，這一輪中國經濟增長的一個特征是經濟杠桿水平提高很快，包括地方負債、個人負債水平都提高了很多。

房地產與信貸高度相關，通過拉高杠桿推動房地產需求的特征非常明顯。從居民來看，居民購房貸款余額增長迅猛，年增長率達百分之四十幾，存款中的貸款比重，2010年8月高達36%，其中有20%是住房貸款。

住房貸款對利率的敏感度比較高。據北京貝塔策略工作室的測算，當前的月供水平已達到2007年的水平，而每增加10點的利息，月供收入比就會提高0.7，未來如果加100個基點，月供收入比的水平就會提高到80%以上。

這意味著，除去首付，每個人月供占收入的比重，百分之八十幾主要是用于供房了，購房者基本就是不吃不喝只供房。在一線城市，作為投資需求也許能承擔，但作為剛性需求是很難的。

因此，月供收入水平隨著利率上升，只要利率提高，月供就提高，這樣會緊縮住房投資需求，導致住房需求下降。

“一方面是需求在萎縮，另一方面是貸款緊。”張平說，房地產上市公司直接信貸占28%，但整體依賴性更大，如工程墊款、預售款等來源。盡管現在開發商存款量比較多，而且開發周期也使得市場上供給的房子不太夠，但未來的挑戰還是比較大。

房企降價壓力大

對利率的敏感度上升，意味著地產商的資金壓力在加大，降價銷售的動力開始聚集。

“短期內二次加息可能性非常大。”上海易居房地產研究院院長楊紅旭對本報記者表示，11 月19 日央行調高存款準備金率上調后，一般金融機構的存款準備金率將高達18%，創下歷史新高，未來上調空間已比較有限。而自三季度以來，CPI數值持續快速攀升，10月份CPI同比上漲4.4%，環比上升1.7%，創近兩年來的新高。美聯儲日前宣布實施第二輪量化寬松的貨幣政策，無疑是雪上加霜，進一步加劇了通脹壓力。因此，楊紅旭認為，為了穩定通脹預期，短期內再次加息的可能性非常大。

張平則指出，隨著加息的壓力加大，地產商應該會通過折價促進銷售。“如果把各種各樣的繞道資金控制得更嚴格一點，地產商壓力就會加大。”張平表示，隨著銷售下降，資產周轉率的下降，也會對資金缺口產生壓力。

他認為，目前的形勢是，既從貨幣供給量，也從需求角度控制，在這兩個客觀條件下，房地產商應該加快銷售，增加周轉，保持現金流，使自己穩定地度過這段過渡期。

渤海證券指出，就中期而言，加息將使得房地產開發商資金流動性進一步收縮，影響明年開發商資金鏈的情況，效果可能將在明年一季度逐步顯現。

利率周期末端房價突變

“一個完整的利率調整周期，往往會對樓市和房價走勢產生很大的影響。”多位研究人士表示，房地產業是資金密集型行業，無論是市場供應方還是市場需求方，皆對銀行信貸依賴度較高，必然也對資金使用價格變化非常敏感。加息必然會提高開發商和購房人的資金使用成本，從而抑制市場增長。

但是，利率調整對樓市，尤其是房價的影響，滯后效應明顯，累計多次加息或降息后，通常在周期過半后才會初步顯現效果，而往往是在最后一次利率完成調整前后，房價才會由量變到質變，出現方向性變化。這已被美國和我國香港等地樓市的經驗證實。

一個利率調整周期一般需要2-5年時間，持續調整利率10次左右。“我們預期最后一次加息有可能出現在明年或后年。”楊紅旭說，這就意味著，房地產市場受本輪加息周期的累加影響效果，可能會在明后年體現出來。

短期看，加息周期將和樓市調控政策產生疊加效應，樓市將加速降溫。預計11 月份成交量將繼續下滑，價格也有可能出現環比負增長。