為融資鋪路 國棟建設資產被低估

為掃清公司融資的“絆腳石”，國棟建設（600321）采取了系列措施解決與控股股東之間有關房地產業務的瓜葛，但在處理過程中，國棟建設的一樁關聯交易似乎存在明顯的資產低估問題。

6月29日，國棟建設與控股股東四川國棟建設集團有限公司簽訂了房屋整體出租協議，為避免在租賃業務上的同業競爭，從7月1日起國棟建設將位于成都市青羊區西御街77號國信大廈共計1.52萬平方米整體出租給國棟集團, 合同價格為450萬元，以后租賃價格隨市場情況調整。公開資料顯示，國棟建設于2003年4月27日，以5420萬元拍得國信大廈包括第一、第七至第十五層等部分房產。

根據國棟建設的公告計算，公司將上述房產出租給國棟集團的價格約為每月每平方米24.6元。公開資料顯示，國信大廈位于成都市核心地區天府廣場西南角，距離天府廣場不超過300米。國信大廈物業公司一位負責租售業務的工作人員告訴記者，“目前國信大廈七層以下非裝修單位月租金約為50元/平方米、裝修房約為60元/平方米；七層及以上屬于另一個業主，月租金約為50元/平方米。”

顯然，國棟建設租給國棟集團的價格遠低于市場價格，折價超過50%。對于這種明顯低估的情況，國棟建設董秘曾莉告訴記者：“在做定向增發的過程中，我們希望盡量避免與大股東的同業競爭，所以才決定將國信大廈出租給大股東。在定價方面，自公司購入國信大廈后，與物業公司的關系一直不好，因此出租率不高。出租給國棟集團之前，國棟建設名下的部分國信大廈資產只有三分之一的面積在出租，沒有出租的部分，轉租給大股東時有一定折價。”

按公司說法，出租率不高是折價的主要原因，但據記者現場調查，國信大廈的出租率并不低。目前該大廈七層以下幾乎已全部租出，七層以上也無法提供較大面積的出租單位，最大可出租面積略超100平方米，而國信大廈單層面積超過1000平方米。

還有一個值得注意的問題是，通過刻意壓低這筆關聯交易的數額，國棟建設可以繞開董事會，并規避召開董事會而產生的信息披露義務。

根據國棟建設關聯交易制度，公司關聯交易總額在300萬元以上且占上市公司最近一期經審計凈資產絕對值0.5%以上的，由董事會做出決議批準，同時，公司由董事會批準的關聯交易需及時披露。以國棟建設2009年末凈資產約為11.9億元計算，0.5%對應約600萬元。如果按照國信大廈上述資產的租賃市價計算，此次轉租總價應在900萬元以上。對此，分析人士表示，國棟建設為逃避董事會審議和信息披露義務，有可能故意將地產折價租賃給國棟集團。